Xuất hiện “mốt” mới cho bất động sản công nghiệp giữa tâm dịch?

Giới quan sát thị trường cho hay, trong bối cảnh giãn cách xã hội bởi dịch Covid-19, hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp từ năm 2020 đến nay xoay quanh việc các công ty ở Việt Nam mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất. Năm ngoái, trên thị trường đã xuất hiện một số thượng vụ bán và tái thuê.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, nhận định thị trường có nhu cầu cao đối với các công trình xây sẵn do các nhà cung cấp thận trọng hơn trong việc cam kết thuê đất dài hạn hoặc dựa vào các hợp đồng ngắn hạn với khách hàng của họ.

Hiểu đúng về bán – tái thuê

Bán - tái thuê là một dạng công cụ tài chính đặc biệt, trong đó một bên (gọi là người bán/ người thuê tương lai) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai (gọi là nhà đầu tư/người cho thuê trong tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê, và nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu).

Lợi ích cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Có hai loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán - tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp.

Thông thường, bán - tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Bỏ qua các rủi ro chi phí cho thuê, chủ đầu tư vẫn đạt được những lợi ích rõ ràng của một số biện pháp phòng vệ khỏi lạm phát chi phí hoạt động.

Nhìn chung, các phương pháp quản lý chi phí hoạt động được xác định theo bốn loại hợp đồng thuê riêng biệt gồm: hợp đồng thuê gộp, người thuê trả tiền thuê và người cho thuê sẽ trang trải mọi chi phí sinh hoạt. Người thuê có thể phải trả tiền cho những sửa chữa đặc biệt theo hợp đồng.

Hợp đồng thuê ròng, người thuê chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê và chi phí vận hành, tùy thuộc vào hợp đồng là hợp đồng thuê ròng đơn, thuê ròng kép hay thuê ròng ba lần.

Hợp đồng cho thuê lai, bao gồm cả giá thuê tổng và ròng, trong đó người thuê và chủ sở hữu chia sẻ chi phí vận hành của bất động sản.

Hợp đồng thuê theo phần trăm, chi phí sẽ phụ thuộc vào lợi nhuận gộp hoặc ròng của bên thuê. Hợp đồng thuê theo phần trăm yêu cầu một khoản tiền thuê tối thiểu để trang trải cho người cho thuê trong trường hợp người thuê dừng hoạt động kinh doanh.

Mặc dù ngày càng phổ biến nhưng hình thức bán - tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên.

Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017.

Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào kho hàng 66.800 GFA của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.

Khi xu hướng này tiếp tục phát triển, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán - tái thuê. Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công 36.000 m2 GFA mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương.

Trong giao dịch này, Savills đóng vai trò đại diện khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu đô la Mỹ và cho thuê lại với thời hạn thuê +5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.

Cách thức hoạt động

Nghiên cứu của Savills cho thấy, các doanh nghiệp sử dụng hình thức bán - tái thuê thường có tài sản cố định có giá trị cao, chẳng hạn như bất động sản hoặc các thiết bị đắt tiền. Đó là lý do tại sao các công ty bất động sản chọn hình thức bán - tái thuê để tăng vốn; tài sản là tài sản cố định cuối cùng có giá thành cao.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm xây dựng, hậu cần, kỹ thuật và nông nghiệp, cũng dựa vào hình thức bán - tái thuê. Các xe tải lớn sử dụng thiết bị hạng nặng và các đầu máy đã đăng ký khác cũng được sử dụng khá rộng rãi.

Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng bán - tái thuê là từ 5 đến 10 năm nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình.

Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%. Giao dịch bán - tái thuê thực chất là hai giao dịch trong một: giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản.

Sau khi cả hai bên ký Hợp đồng Mua bán (SPA) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký Hợp đồng Cho thuê. SPA và Hợp đồng Cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong SPA phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong Hợp đồng cho thuê.

Theo chuyên gia của Savills, các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động nên xem xét hình thức bán - tái thuê là một lựa chọn khả thi.

Tuy nhiên, người thuê nên liên hệ với một đơn vị tư vấn là một công ty bất động sản chuyên nghiệp để được hỗ trợ tốt nhất.