Xử lý dứt điểm tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì

Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không chấp hành hoặc chấp hành không đầy đủ theo quy định. Từ đó dẫn đến tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại kéo dài, nhiều khu chung cư người dân phản ứng quyết liệt với chủ đầu tư…

Bộ Xây dựng mới đây đã ra Chỉ thị về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (kinh phí bảo trì) như thêm một “loại thuốc đặc trị” để xử lý dứt điểm tình trạng này.

Cho dù đã có Nghị định 30/2021/NĐ-CP về việc bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư…nhưng tình trạng tranh chấp phí bảo trì, quyền quản lý, vận hành quỹ bảo trì tại các khu chung cư vẫn cứ âm ỉ. Thậm chí, tại nhiều nơi, các bên liên quan đã phải đưa nhau ra tòa khi không có được tiếng nói chung.

Chủ đầu tư tìm mọi cách để giữ quỹ

Khi mua các căn hộ chung cư, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, người mua sẽ phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng mua căn hộ để làm quỹ bảo trì chung cư. Sau khi chung cư đi vào hoạt động và các cư dân sẽ bầu ra ban quản trị và chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ số tiền này cho ban quản trị để bảo trì các hạng mục hư hỏng của tòa nhà trong quá trình hoạt động.

Tuy nhiên, hiện nay, nhiều nơi các chủ đầu tư đang cố tình gây khó khăn, chây ỳ, kéo dài thời gian trì hoãn việc bàn giao khoản tiền này dẫn đến việc tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Trong đó, một phần là do chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn quản lý, vận hành nhà chung cư để “ôm” khoản phí bảo trì và quản lý, vận hành quỹ bảo trì.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện tranh chấp liên quan đến phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chiếm khoảng 36% trong tổng số vụ tranh chấp tại các chung cư. Số vụ tranh chấp liên quan đến sử dụng quỹ bảo trì chung cư chỉ đứng sau tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê của tòa nhà…

Để khắc phục tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì tại các chung cư, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 2014. Điểm nhấn của Nghị định là bổ sung thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.

Vậy nhưng tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì vẫn chưa kết thúc. Vào tháng 7 vừa qua, UBND quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) phải yêu cầu chủ đầu tư chung cư Hoà Bình Green City (505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội), bàn giao ngay toàn bộ quỹ bảo trì cho ban quản trị sau hành trình 7 năm ròng rã người dân tại Hoà Bình Green City “tố” chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì.

Anh Nguyễn Mạnh Hùng, chủ căn hộ 912 toà CT1 của dự án nằm trên trục đường Tố Hữu, Hà Nội chia sẻ, vì số tiền quỹ lên tới hàng chục tỷ đồng nhưng chi phí như thế nào người dân không được biết, hàng tháng, hàng quý không công khai số liệu. Chủ đầu tư không hợp tác cùng cư dân tổ chức hội nghị cư dân, bầu ban quản trị. “Tôi cho rằng khi pháp luật quy định rõ ràng, thì chủ đầu tư và cư dân phải căn cứ vào đó để hoạt động mới không xảy ra tranh chấp” – anh Hùng nói.

Giới chuyên gia thì cho rằng, 2% quỹ bảo trì là một số tiền rất lớn đối với những khu dân cư hàng nghìn hộ dân. Đây cũng là lý do các chủ đầu tư thường chậm trễ trong việc thành lập ban quản trị. Hầu hết các chủ đầu tư đều nắm được quy định của pháp luật về mở tài khoản, gửi tiết kiệm cho phí bảo trì 2% của cư dân, nhưng một số tìm cách “lách luật” để không phải trả tiền đó cho ban quản trị càng lâu càng tốt. Có những chủ đầu tư còn thuê đơn vị tư vấn để chậm thành lập ban quản trị, nhằm kéo dài thời gian bàn giao quỹ bảo trì.

Thêm thuốc đặc trị

Mới đây, Bộ Xây dựng đã ra Chỉ thị về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư (kinh phí bảo trì).

Theo đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương thực hiện quyền và trách nhiệm theo quy định Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Đồng thời chỉ đạo các cơ quan chức năng phối hợp cơ quan công an trên địa bàn để xử lý đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm hình sự trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định. Kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.

Bộ Xây dựng cũng chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức thanh tra chuyên ngành về nhà ở tại địa phương theo quy định Luật Nhà ở năm 2014, trong đó tăng cường thanh tra công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì các nhà chung cư.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng khẳng định, khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu phạm tội về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định…

Trao đổi với Đại Đoàn Kết, ông Nguyễn Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá cao động thái này của Bộ Xây dựng, theo ông Châu, điều này có thể chặn tận gốc tranh chấp quỹ bảo trì chung cư. Vị chuyên gia này cũng cho rằng, một vấn đề tranh chấp quỹ bảo trì đã tồn tại rất lâu, và hiện nay, hành lang pháp lý đã rất rõ ràng, nếu chủ đầu tư vi phạm thì theo đó mà xử lý.

Một số chuyên gia trong ngành xây dựng khẳng định cần thực hiện điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Công khai danh sách các chủ đầu tư cố tình vi phạm và không tuân thủ các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, kiên quyết không giao các dự án đầu tư đối với các chủ đầu tư nằm trong danh sách cố tình vi phạm.