Xu hướng tính tiền sử dụng đất

Điều gì sẽ xảy ra nếu tiền sử dụng đất tăng cho theo kịp giá thị trường.

(1)

Ở Việt Nam không có quyền sở hữu đất mà chỉ có Quyền sử dụng đất. Có người bảo vì lý do này khiến cho đất đai "Không an toàn" vì chỉ có Quyền sử dụng mà không có Quyền sở hữu. Với mình thì cái này không quan trọng lắm, vì Đất nó có tính địa phương rất lớn, miễn trong địa phương (là một quốc gia), cái mục đích đó được bảo vệ cũng như mọi người chấp nhận nó là được.

Tiền đồng của quốc gia cũng mang tính địa phương lớn (trừ một số đồng tiền mạnh), mang ra ngoài cũng đâu có xài được, thậm chí không có giá trị mấy nếu mang ra khỏi quốc gia đó, nhưng mà người ta vẫn chả ý kiến gì nhiều về việc đó.

Cách đây tầm 20 năm, người ta còn giao dịch Bất động sản bằng Vàng, khi đó các tin rao không phải tỉ tỉ như giờ mà là bao nhiêu lượng vàng, nghĩa là cầm vàng đi đổi nhà. Mình thì không biết từ bao giờ vụ vàng đổi nhà đã không còn mà quy hết ra tiền đồng. Chúng ta còn chả sợ tiền VNĐ (Được chấp nhận trên lãnh thỗ Việt Nam), thì sợ gì Quyền sử dụng đất.

(2)

Tiền sử dụng đất được hiểu là trả tiền để đổi lấy Quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nào đó, có thể là hàng năm, 5 năm, 50 năm hay lâu dài. Có thể hiểu rằng tiền sử dụng đất lâu dài là tiền Thuê đất lâu dài cũng được.

Thế thì khi người ta giao dịch BĐS, là giao dịch Quyền sử dụng đất, hay là mua lại cái quyền thuê đất này. Nghe chữ thuê thì thấy hơi "hèn", nhưng chung quy lại thì thuê hay mua cũng đều là "Có quyền sử dụng" hết thôi.

Khi nhà nước thu một khoản tiền A để cho thuê đất lâu dài, thì đến một ngày nhà nước cần lấy lại khu đất đó để làm việc khác thì sẽ trả lại khoản tiền A đã thu (và có thể cộng thêm 1 ít giá trị thời gian của tiền). Về mặt Logic thì việc này hoàn toàn hợp lý và bình thường, vì bán ra giá A thì thu lại giá A + lợi nhuận định mức. Trong các giao dịch khác trong thực tế thì cũng nhiều bên áp dụng như thế và cũng được đồng ý như thế.

Tuy nhiên, về đất đai trong thực tế lại khác rất nhiều. Trong quá khứ, hầu hết chúng ta chỉ phải đóng một số tiền A rất nhỏ, nhỏ hơn nhiều so với giá trị miếng đất sau khi được "Lên thổ". Ví dụ khi vẫn là đất nông nghiệp giá 30 đồng, đóng thêm 20 đồng tiền thuế thì có thể bán được 100 đồng. Có một khoản lợi lớn từ việc chuyển đổi này mà chủ đất được hưởng. Và khi được hưởng khoản lợi này, gần như không ai lên tiếng.

Nhưng ở chiều ngược lại, khi có một công trình nào đó, và nhà nước muốn đổi ngược lại từ Thổ cư thành loại đất khác, vì lúc trước chỉ thu được 20đ cho khu này, nên giờ nhà nước cũng chỉ muốn trả 20đ thôi thì không được chấp nhận, vì chả ai chấp nhận 1 cục đất đang có thể bán được 100đ lại được nhà nước mua lại với giá 20đ cả.

Bảng giá đất của nhà nước có 02 chức năng, đó là dùng để tính tiền sử dụng đất, và tính tiền đền bù. Vì theo nguyên tắc thì chuyển lên thổ cư thu bao nhiêu thì chuyển ngược lại trả lại bấy nhiêu. Nhưng khi sử dụng nó để tính tiền sử dụng đất, chủ đất sẽ được lợi rất nhiều, vì chỉ cần chuyển được mục đích, ra được cái sổ, đóng thêm ít tiền sử dụng đất, và không cần làm gì nhiều, giá trị đất sẽ tăng lên nhiều lần so với ban đầu. Còn khi dùng nó để tính tiền đền bù, chủ đất sẽ thiệt hại rất nhiều, vì giá nhà nước đưa ra thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Về mặt lợi ích, việc chuyển lên chuyển xuống như thế này nhà nước (với vai trò là tiền thuế) không được lợi gì cả, người được lợi chính là các cá nhân tham gia trong giao dịch này, có thể là chủ đất, hoặc là người quản lý nhà nước.

Nếu quan sát chúng ta sẽ thấy xu hướng vài năm gần đây, nhà nước bắt đầu đền bù theo giá thị trường, nghĩa là chấp nhận giá cao để chuyển đổi từ đất ở thành đất giao thông (ví dụ thế). Và theo logic như thế, nếu chuyển từ thổ cư sang đất khác giá cao thì chuyển từ đất khác lên thổ cư cũng sẽ cao, nghĩa là Tiền sử dụng đất rồi sẽ tính cao.

(3)

Trong quá khứ, khi tiền sử dụng đất được tính ở mức thấp, thì rất nhiều người được lợi vì lý do này.

Việt Nam là quốc gia lúa nước, nên đất ban đầu thường là đất nông nghiệp, mà đất nông nghiệp có được thường bỏ rất ít tiền để mua, hoặc thậm chí tự khai phá lấy.

Giao dịch mua bán đất chủ yếu xảy ra ở đất Thổ cư, và giá thị trường cũng căn cứ vào đất thổ cư là chính, người ta so sánh thị trường cũng so sánh đất thổ cư.

Chúng ta cũng biết, đất thổ cư các vùng có giá khác nhau bởi nhu cầu sống, chất lượng sống các vùng là khác nhau. Còn đất nông nghiệp các vùng giá khác nhau vì đất thổ cư giá khác nhau chứ không phải là vùng đó đất tốt hơn khai thác nông nghiệp được tốt hơn. Thành ra cơ sở tính giá đất nông nghiệp chính là dựa vào đất thổ cư, khu nào đất thổ cư giá cao, đồng nghĩa với đất nông nghiệp giá cao. Vì người ta kỳ vọng rằng sau sẽ kiếm được lợi nhuận nhiều sau khi chuyển đổi được đất nông nghiệp thành thổ cư.

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, ngoài quy hoạch cho phép, thì chủ đất phải đóng tiền Sử dụng đất (hay còn gọi là tiền thuê đất dài hạn), và xưa nay số tiền này được giữ ở mức thấp (so với thị trường), nên chênh lệch giữa giá trị đất thổ cư (so với đất nông nghiệp và thêm tiền sử dụng đất), cái này là lợi ích của chủ đất và các bên làm dịch vụ, và đương nhiên theo thói quen, đây là lợi ích đương nhiên sẽ có. Nên cũng có nhiều người đi làm mỗi việc này là thu gom đất nông nghiệp, sau đó lên thổ rồi bán, kiếm lợi ích chính từ việc chuyển đổi này là chính. Và đương nhiên như đã nói ở trên, đất thổ cư giá cao thì giá đất nông nghiệp sẽ ăn theo, vì tiền sử dụng đất giá đang thấp, vì giá đất nông nghiệp sẽ được tính dựa trên giá bán đất thổ cư.

Nhưng điều gì sẽ xảy ra nếu Tiền sử dụng đất tăng cho theo kịp giá thị trường, vì theo logic nhà nước, nếu đã đền bù giá cao thì tiền sử dụng đất chắc sẽ phải cao, nếu không sẽ bị thất thoát thuế.

Với cá nhân mình, với một số quan sát hiện nay, thì tiền sử dụng đất sẽ càng được điều chỉnh theo hướng tăng cao, việc này sẽ giúp cho việc làm các công trình công cộng nhanh hơn vì có thể đền bù giá thị trường, tuy nhiên ở chiều kia, sẻ rủi ro cho các cá nhân đang ôm đất nông nghiệp giá cao, vì giá đất thổ cư không tăng được, thì tiền sử dụng đất giá mà cao thì đương nhiên giá đất nông nghiệp sẽ bị "đạp" xuống. Nếu ôm phải đất nông nghiệp giá cao thì chỉ có lỗ.