Xem trên 30 lô đất mới nắm sát 95% giá thị trường

Muốn dò đáy bất động sản thật chuẩn, ngoài việc tốn tiền ăn uống, đi lại còn sẵn sàng tinh thần bị chửi do 'hỏi nhiều mà không mua'.

Hiện nay nhiều người đang dò đáy bất động sản nhưng không phải ai cũng nắm rõ những phương pháp để định giá. Theo tôi, khi tìm mua bất động sản nên cần qua các bước định giá sau:

Tìm kiếm thông tin đăng bán của chính bất động sản này và các bất động sản tương tự trong khu vực, cả lịch sử đăng bán trước đây (nếu có).

- Ưu điểm của cách này là dễ dàng, nhanh chóng, miễn phí.

- Nhược điểm là có nhiều thông tin thiếu chính xác, thông tin ảo tạo phễu, không có cảm nhận chính xác về khu vực về bản thân bất động sản. Với bước này cần có kiến thức kinh nghiệm để sàng lọc thông tin "rác".

"Nằm vùng", làm việc với các bạn môi giới địa phương đi xem thực tế các bất động sản tương tự trong khu vực. Thường sau khi làm việc với tầm 3-5 bạn môi giới, xem qua thực tế trên 10 bất động sản trong khu vực sẽ có "trực giác giá" tương đối chính xác trên 75%. Xem được thực tế càng nhiều bất động sản thì độ chính xác của "trực giác giá" càng cao, xem trên 30 bất động sản thì nắm giá thị trường sát 95%.

- Ưu điểm của việc này là sẽ có cảm nhận chính xác về các ưu nhược điểm và giá của bất động sản.

- Nhược điểm của việc này là sẽ mất nhiều thời gian, tốn chi phí đi lại ăn uống tiếp khách, cần xây dựng mối quan hệ tốt với các bạn môi giới địa phương, và cũng sẵn sàng "bị ăn chửi" do "hỏi nhiều mà không mua".

Tự định giá bất động sản bằng việc tách ra: giá đất, giá trị xây dựng, giá trị hoàn thiện, giá trị nội thất, giá trị của việc tạo dòng tiền trên chính bất động sản, giá trị của tiềm năng tăng giá tương lai, mức độ an toàn của pháp lý.

- Ưu điểm của việc này là sẽ đánh giá được chính xác nhất về giá trị bất động sản.

- Nhược điểm của việc này là cần nhiều thời gian xem thực tế, đặc biệt cần có đủ kiến thức kinh nghiệm về bất động sản, xây dựng, vật liệu hoàn thiện, pháp lý, quy hoạch để có thể tự bóc tách tính toán.

Sau khi đã sàng lọc ra được ba bất động sản ưng ý nhất, nếu muốn có giá chính xác nhất thì sẽ thuê định giá từ các đơn vị độc lập (ngân hàng, đơn vị thẩm định). Tùy mục đích định giá mà đơn vị thẩm định sẽ có hệ số dao động khác nhau, với nhà phố thì thường giá thẩm định của bên thứ ba sẽ thấp hơn thị trường 10%-15%.

- Ưu điểm: hạn chế được nhiều rủi ro về pháp lý, quy hoạch do khi thẩm định thì bên thứ ba sẽ kiểm tra; có được con số định giá tham khảo trung lập; kết quả định giá này cũng sẽ cho con số tham khảo để sử dụng đòn bẩy của chính bất động sản này (Số tiền có thể vay bằng 30%-90% tùy ngân hàng, loại hình bất động sản, mục đích vay, hồ sơ năng lực của người vay).

- Đương nhiên phương pháp định giá này sẽ tốn một khoản phí cho bên thứ ba (khoảng vài triệu cho một bất động sản); cần có đủ giấy tờ pháp lý của bất động sản để bên thứ ba làm việc (trong quá trình đang đàm phán mua thì việc này có thể hơi bất tiện); mất thời gian chờ bên thứ ba định giá nên hơi bất tiện khi cần ra quyết định nhanh.

Với các sản phẩm dự án, do các bất động sản tương đồng nhau và đã có giá công khai, nên định giá giao dịch thứ cấp sẽ theo cung - cầu thực tế của dự án. Thường giá giao dịch thứ cấp các bạn sales tại chính dự án sẽ nắm sát nhất.