Xây dựng 1369 (C69): Giá tăng, rủi ro tăng

Cổ phiếu C69 của Công ty cổ phần Xây dựng 1369 gần đây liên tiếp tăng giá trần sau khi đã có vài đợt tăng giá trong 3 tháng trước đó. Tham gia đầu tư các dự án bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp Công ty cải thiện lợi nhuận, nhưng thị giá cổ phiếu tăng nhanh trong bối cảnh cổ phiếu phát hành riêng lẻ sắp hết thời gian bị hạn chế chuyển nhượng là diễn biến đáng lưu ý.

4 tháng, thị giá tăng 3,5 lần

C69 tiền thân là Hợp tác xã Tân Sơn, được chuyển thành công ty cổ phần năm 2003 với vốn điều lệ ban 3,5 tỷ đồng. Tại thời điểm niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) tháng 4/2017, vốn điều lệ của Công ty là 50 tỷ đồng.

Sau niêm yết, kết quả kinh doanh của C69 tiếp tục tăng trưởng: năm 2017, doanh thu đạt 180,2 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 3,9 tỷ đồng, lần lượt tăng 26% và 83% so với năm 2016; năm 2018, doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng 10,6% và 33,3% so với năm 2017, nhưng đây không phải là thời gian giao dịch thành công của cổ phiếu C69.

Chào sàn với giá 10.800 đồng/cổ phiếu, sau 3 phiên tăng trần, cổ phiếu C69 đảo chiều giảm sàn 8 phiên liên tiếp, về dưới mệnh giá. Trong suốt năm 2018, cổ phiếu này gần như chỉ được giao dịch quanh vùng 5.000 đồng/cổ phiếu, với những nhịp hồi phục không đáng kể, thậm chí có lúc tưởng chừng bị lãng quên khi nhiều tháng không có thanh khoản. Tuy nhiên, diễn biến giao dịch hoàn toàn thay đổi từ tháng 3/2019 đến nay.

Ðóng cửa phiên giao dịch ngày 21/6/2019 tại mức giá 17.900 đồng/cổ phiếu, C69 có chuỗi 6 phiên tăng trần liên tiếp, tổng mức tăng 74%. So với đầu tháng 3/2019, giá cổ phiếu này tăng 3,5 lần,

Khối lượng giao dịch tăng mạnh, thanh khoản bình quân 10 phiên gần nhất đạt 256.000 đơn vị/phiên, có phiên lên đến gần 860.000 đơn vị được giao dịch, không hề nhỏ so với việc chỉ có 5 triệu cổ phiếu được phép giao dịch, còn lại đang trong thời gian hạn chế chuyển nhượng.

Cổ phiếu C69 bứt phá cả về thị giá và thanh khoản trong bối cảnh thị trường chung có diễn biến kém khả quan và kết quả lợi nhuận quý I/2019 không tăng trưởng. Trong quý đầu năm, doanh thu của Công ty tăng 54% so với cùng kỳ năm 2018, đạt 54,4 tỷ đồng, nhưng các chi phí bán hàng, quản lý và lãi vay cũng tăng mạnh, khiến lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 1,2 tỷ đồng, tương đương cùng kỳ năm ngoái và mới hoàn thành 12% kế hoạch cả năm.

Kỳ vọng vào các dự án đầu tư bất động sản

Trong suốt 15 năm hoạt động, lĩnh vực kinh doanh chính của C69 là khai thác, xuất khẩu đá và xây dựng. Trong đó, hoạt động khai thác, xuất khẩu đá là mảng đóng góp chính vào doanh thu và lợi nhuận.

Báo cáo tài chính của C69 cho biết, trong số 199,2 tỷ đồng doanh thu năm 2018, hoạt động khai thác, xuất khẩu đá chiếm 64,5% với 132,5 tỷ đồng, tăng 58,2% so với năm 2017. Trong khi đó, doanh thu mảng xây dựng giảm 30,4%, xuống còn 69,6 tỷ đồng, chiếm 24,9% tổng doanh thu.

Trong năm 2016, C69 đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Chi nhánh Công ty cổ phần Xây dựng Ðông Hải Quảng Ninh - Xi nghiệp đá Thống Nhất để thực hiện dự án khai thác đá làm vật liệu xây dựng, luyện thép tại mỏ đá ở xã Thống Nhất, huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh, trữ lượng khai thác phê duyệt 2,22 triệu m3, trên diện tích 22,78 ha, thời gian đến năm 2029. Trong đó, C69 hưởng 40% lợi nhuận sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan, bao gồm cả thuế, phí.

Việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh và xuất khẩu đá được xem là nguyên nhân chính giúp doanh thu mảng khai thác, xuất khẩu đá của C69 tăng trưởng cao. Ngoài ra, C69 thực hiện dịch vụ khai thác, xay nghiền đá cho Công ty cổ phần Vicem Hải Vân tại mỏ đá Ðông Nam Lèng Áng (Quảng Bình), dùng làm nguyên liệu cho Nhà máy xi măng Vạn Ninh với hợp đồng từ năm 2015 đến 2025.

Kết quả kinh doanh của C69.

Doanh thu duy trì tăng trưởng, nhưng biên lợi nhuận gộp các mảng kinh doanh của C69 chỉ trên dưới 10%, sau đi trừ đi các chi phí, mức lợi nhuận thu về mỗi năm chỉ vài ba tỷ đồng. Tỷ lệ sinh lời trên tổng tài sản (ROA) và vốn chủ sở hữu (ROE) đều khá thấp. Năm 2018, ROA và ROE của C69 lần lượt là 2,3% và 4,9%, dù trong năm, Công ty đã điều chỉnh thời gian khấu hao tài sản cố định, chi phí khấu hao giảm 1,6 tỷ đồng so với khung khấu hao cũ, giúp lợi nhuận tăng trưởng.

Quy mô hoạt động nhỏ, hiệu suất sinh lời thấp, tỷ lệ cổ tức kém hấp dẫn và thiếu khả năng đột biến trong kết quả kinh doanh được xem là nguyên nhân khiến cổ phiếu C69 kém hấp dẫn với cả nhà đầu tư ngắn và dài hạn, giá và thanh khoản kém tích cực kể từ khi niêm yết.

Tuy nhiên, triển vọng của C69 được kỳ vọng sẽ thay đổi khi Công ty mở rộng hoạt động sang lĩnh vực bất động sản với dự án Khu dân cư thôn Cả Ðông Côi, thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh, với tổng diện tích 61.843,5 m2, trong đó có 19.722 m2 đất ở, còn lại là đất hạ tầng kỹ thuật, công trình giao thông, cây xanh…

Trong tháng 2/2018, C69 đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án khi UBND tỉnh Bắc Ninh đấu giá, với số tiền 91,4 tỷ đồng. Theo kế hoạch, dự án được C69 phát triển sản phẩm đất nền với tổng mức đầu tư hơn 200 tỷ đồng, dự kiến sẽ ghi nhận doanh thu trong năm 2019.

Mới đây nhất, ngày 20/6/2019, C69 công bố việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất của dự án Khu nhà ở xã Ninh Xá, huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh, với giá 32,8 tỷ đồng.

Ðược biết, dự án Khu nhà ở xã Ninh Xá được UBND tỉnh Bắc Ninh thông báo đấu giá trong tháng 4/2019, có diện tích 28.424,9 m2 với 15.906,8 m2 diện tích đất ở, còn lại là đất cây xanh, đường giao thông. Toàn bộ diện tích đã được UBND huyện Thuận Thành thực hiện xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Việc sở hữu 2 dự án bất động sản gối đầu được đánh giá là cơ sở để kết quả kinh doanh của C69 có thể đột biến nhờ lợi thế giá vốn khá thấp. Tính trên diện tích đất ở, dự án tại thôn Cả Ðông Côi có giá quyền sử dụng đất bình quân khoảng 4,63 triệu đồng/m2, dự án tại xã Ninh Xá khoảng 2,06 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại một số dự án trong khu vực như Little Sai Gon của Hoàng Gia Bắc Ninh có mức giá thứ cấp đang được chào bán dao động từ 15 - 20 triệu đồng/m2.

Cổ đông lớn bán ra cổ phiếu

Theo công bố thông tin của HNX, trong 5 ngày từ ngày 7/6 đến 12/6/2019, ông Lê Minh Tân, Chủ tịch Hội đồng quản trị C69 đã bán ra 1,1 triệu cổ phiếu, giảm tỷ lệ sở hữu từ 31% xuống 20%. Trước đó, 2 cổ đông lớn là chị em bà Mai Hồng Ngọc và Mai Ngọc Thùy Dung lần lượt bán 227.000 cổ phiếu và 166.700 cổ phiếu, giảm tỷ lệ sở hữu về 4,02%. Sau các đợt thoái vốn, toàn bộ số cổ phiếu mà các cổ đông nói trên đang sở hữu đều chỉ còn lại phần mua trong đợt phát hành riêng lẻ tháng 8/2018 và đang trong thời gian hạn chế chuyển nhượng.

Diễn biến giá và thanh khoản cổ phiếu C69 từ đầu năm đến nay.

Cụ thể, tháng 8/2018, C69 đã hoàn tất chào bán 5 triệu cổ phiếu qua phát hành riêng lẻ, tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên 100 tỷ đồng. Mức giá nhà đầu tư bỏ ra là 10.000 đồng/cổ phiếu, gấp 2 lần thị giá trên thị trường (dưới 5.000 đồng/cổ phiếu).

Tổng cộng, có 7 nhà đầu tư mua hết 5 triệu cổ phần C69 phát hành riêng lẻ, trong đó ông Lê Minh Tân mua 2 triệu cổ phiếu, bà Ðào Thị Ðầm - thành viên Hội đồng quản trị mua 1 triệu cổ phiếu. Ðây cũng là 2 cổ đông lớn nhất của C69 sau đợt phát hành với tỷ lệ sở hữu 31% và 10,5%. 2 triệu cổ phiếu còn lại được phân phối cho 5 nhà đầu tư cá nhân, chưa nắm giữ hoặc nắm giữ không đáng kể cổ phiếu C69 trước đó.

Như vậy, dù mua cổ phiếu với giá gấp đôi thị giá, nhưng sau gần 1 năm nắm giữ, các nhà đầu tư trong đợt phát hành riêng lẻ có tỷ suất sinh lời gần 80%.

5 nhà đầu tư sở hữu 2 triệu cổ phần (tương đương 20% số cổ phần niêm yết) không thuộc nhóm cổ đông nội bộ hay cổ đông lớn của C69, đồng nghĩa với việc khi hết thời gian hạn chế chuyển nhượng (27/8/2019), các nhà đầu tư này có thể hiện thực hóa lợi nhuận mà không cần phải công bố thông tin.

Rủi ro tăng cùng đà tăng giá

Sau giai đoạn tăng giá mạnh, hệ số giá cổ phiếu trên thu nhập (P/E) của C69 hiện đạt 34 lần, cao hơn nhiều so với bình quân thị trường chung, Ngoài ra, thị giá cổ phiếu trên 18.000 đồng/cổ phiếu so với giá trị sổ sách của Công ty là 10.700 đồng/cổ phiếu, khiến cổ phiếu C69 không còn nhiều hấp dẫn với nhà đầu tư mới.

Cũng cần lưu ý thêm rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản cả nước nhìn chung vẫn khả quan, việc C69 tham gia phát triển các dự án bất động sản có thể sẽ mang lại cơ hội tăng trưởng tốt. Nhưng các dự án của C69 đang trong giai đoạn triển khai, trong khi đó, nguồn vốn sẽ là bài toán sẽ phải giải quyết trong bối cảnh báo cáo tài chính cho thấy nguồn vốn của Công ty không dư dả.