Xây căn hộ 25m2: Cân đối, hài hòa các nhu cầu, lợi ích

Đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở phục vụ người thu nhập thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền. Xã hội hoá nhà ở là xu thế tất yếu trong quá trình phát triển chung, cần phải huy động được mọi nguồn lực cùng tham gia, để

Với việc tăng từ 66 triệu người vào năm 1990 lên đến 96 triệu người năm 2019, Việt Nam đã trở thành quốc gia đông dân thứ ba trong khu vực chỉ sau Indonesia và Philippines. Cùng với đó là nhu cầu về nhà ở cũng gia tăng theo, đặc biệt là nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong khi quỹ đất để phát triển nhà ở, giao thông và tiện ích đi kèm lại khá hạn hẹp.

Theo ước tính của Bộ Xây dựng, đến 2020, cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng được con số này, cần có thêm khoảng 700.000 căn hộ. Còn tại Hà Nội, hiện nhu cầu nhà ở xã hội vẫn tiếp tục tăng, dự kiến cần hơn 2,1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội mới tạm đáp ứng đủ nhu cầu.

Các quy định pháp luật về đầu tư nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa thực sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Ngoài ra, sự chậm chạp của các cơ quan chức năng trong việc giải quyết hồ sơ làm cho nhiều dự án bị ách tắc, chậm triển khai. Tình trạng này có ở cả các dự án nhà ở xã hội.

Mặc dù nhìn thấy rất rõ dư địa rộng lớn của thị trường nhà giá rẻ, căn hộ diện tích nhỏ, tuy nhiên, hiện các nhà đầu tư ở Việt Nam đang cần một cơ chế hấp dẫn hơn để tất cả các bên khi tham gia vào thị trường này đều có lợi. Thêm nữa, khi phát triển dòng sản phẩm này, cần gắn kết chặt chẽ với việc phát triển các cơ sở giáo dục đi kèm, ông Nguyễn Vĩnh Trân - Chủ tịch Tập đoàn M.I.K bày tỏ.

Nhằm tháo gỡ, mở đường cho phân khúc nhà ở xã hội phát triển, Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2020. Theo đó, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25m2 đối với dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Căn hộ phải có tối thiểu 1 phòng ngủ 8-12m2, 1 nhà vệ sinh không quá 3m2, bếp khoảng 4m2 và 1 khu sinh hoạt chung khoảng 9m2, thông thoáng và được chiếu sáng tự nhiên; nếu có từ 2 phòng ở trở lên thì cho phép 1 phòng không có chiếu sáng tự nhiên.

Để đưa ra quy chuẩn này, Bộ Xây dựng đã tham khảo quy chuẩn của nhiều quốc gia. Quy chuẩn diện tích căn hộ 25m2 này cũng thống nhất với một số quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học - Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng) cho biết.

Thực tế, thị trường nhà ở đô thị hiện nay đang mất cân đối nghiêm trọng do quá chú trọng đến nhà ở để bán hơn là nhà ở cho thuê. Cùng với đó, phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường: người mua có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những người mới đi làm, những người ngoại tỉnh đến làm việc, học tập tại thành phố... Đây là những đối tượng khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng chưa có tiềm lực tài chính dồi dào nên các căn hộ có mức giá khoảng 500 triệu - 1 tỷ đồng là một sản phẩm rất vừa túi tiền.

Dưới góc nhìn chuyên gia, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu - Tư vấn của Savills Hà Nội cho rằng, nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Bởi với mức giá thấp, song các dự án này vẫn phải được đặt tại các khu vực không quá xa trung tâm, có cơ sở hạ tầng cùng các tiện ích công cộng phát triển, đồng thời vẫn phải đảm bảo đủ tiện ích nội khu cơ bản đáp ứng chất lượng cuộc sống của người dân. Khó khăn trong cân bằng các yếu tố này dẫn đến một thực tế là thị trường đang thiếu những sản phẩm nhà thương mại giá rẻ chất lượng đủ cung cấp cho một bộ phận lớn khách hàng này.

Thông tư 21 cho phép xây nhà chung cư thương mại và nhà ở xã hội có diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 không chỉ nhất quán và phù hợp với Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng, mà còn có thể được coi là một giải pháp hợp logic cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, các chủ đầu tư nếu biết tận dụng không gian để vừa đảm bảo thuận tiện vừa gói gọn các tiện ích sinh hoạt trong khâu thiết kế trên cơ sở tham khảo các quốc gia đi trước về xây dựng căn hộ siêu nhỏ thì loại hình căn hộ này vẫn có tính thanh khoản cao, vì vậy với các chủ đầu tư đây được coi như một “tháo gỡ” trong cơ chế chính sách.

Còn xét về lâu về dài, sản phẩm nhà ở giá rẻ dù ở khu vực vùng ven, xa trung tâm vẫn sẽ thu hút được người mua và ngày càng dễ dàng được đón nhận, khi hệ thống hạ tầng được hoàn thiện đồng bộ, rút ngắn thời gian di chuyển. Điểm nhấn quan trọng khác, chủ trương phát triển các khu đô thị vệ tinh, hay một số huyện ngoại thành được nâng cấp quản lý hành chính lên quận sẽ khiến nhu cầu nhà ở tại các địa phương này tăng mạnh.

Đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở phục vụ người thu nhập thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền. Xã hội hoá nhà ở là xu thế tất yếu trong quá trình phát triển chung, cần phải huy động được mọi nguồn lực cùng tham gia, để “không ai bị bỏ lại phía sau”.