Vướng giải phóng mặt bằng, nhà đầu tư chịu thiệt

 Câu trả lời đầu tiên của nhiều nhà đầu tư khi được hỏi: “Đâu là vướng mắc lớn nhất khi thực hiện dự án hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng có sử dụng đất”, đó là giải phóng mặt bằng. Đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, việc chậm bàn giao mặt bằng gây rất nhiều thiệt hại cho nhà đầu tư vì họ phải ứng vốn cho công tác này.

Khoảng 2 năm trước, khi trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, giám đốc một doanh nghiệp trúng nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất tại Hải Dương chia sẻ, 4 dự án của họ gần như chưa được giải phóng mặt bằng, hoặc giải phóng theo kiểu “xôi đỗ”. Đến nay, phóng viên vẫn nhận được câu trả lời tương tự từ vị giám đốc này, kèm theo lời cảm thán: “Công ty anh phá sản đến nơi rồi”. Thêm 2 năm, chỉ 1 trong số 4 dự án này giải phóng mặt bằng gọn được khoảng 80% để có thể triển khai bước tiếp theo, 1 dự án được 80% nhưng “xôi đỗ” nên vẫn chưa được thực hiện, 1 dự án được khoảng 45%, 1 dự án chỉ giải phóng được 5 trên tổng số 260 hộ phải giải tỏa, 2 dự án trúng năm 2020 cũng tương tự. “Giá bồi thường đất nông nghiệp 2019 được duyệt là 85 triệu đồng/sào, sau đó được điều chỉnh lên 120 triệu đồng/sào để phù hợp giá thị trường, nhưng có hộ đòi đến 4 tỷ đồng/sào, rất khó để đáp ứng”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Một nhà đầu tư khác trúng thầu dự án đầu tư có sử dụng đất tại nhiều địa phương trên cả nước cũng chung khó khăn này. Dự án quy mô lớn, chi phí giải phóng mặt bằng không nhỏ, nhà đầu tư phải ứng vốn cùng lúc cho nhiều dự án, thế nhưng thời gian hoàn thành giải phóng mặt bằng rất chậm, dẫn đến chậm được giao đất để thực hiện dự án, đưa vào kinh doanh.

Nguyên nhân khó thực hiện giải phóng mặt bằng, theo nhiều nhà đầu tư, chủ yếu do người dân không đồng ý mức giá đền bù. Luật Đất đai cho phép áp dụng hai cơ chế thu hồi đất, một là Nhà nước thu hồi đất đối với dự án vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng (cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc); hai là tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất (cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện).

Các dự án đầu tư có sử dụng đất tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, nhiều trường hợp có dự án liền kề nhà đầu tư tự thỏa thuận bồi thường, giá đền bù cao hơn giá do Nhà nước thu hồi rất nhiều, tạo ra tâm lý so sánh. Ngoài ra, một số người sử dụng đất cố tình chậm bàn giao, đưa ra những yêu cầu, đòi hỏi không hợp lý.

Các dự án đầu tư có sử dụng đất khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, một trong những lợi ích là sẽ huy động vốn của tư nhân để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đã có trong danh mục thu hồi đất. Theo quy định, sau khi trúng thầu, nhà đầu tư phải chuyển tiền cho cơ quan nhà nước tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng quỹ đất dự án. Giải phóng mặt bằng càng kéo dài, nhà đầu tư càng chịu thiệt, bị chôn vốn, không được giao đất để thực hiện dự án. Nếu không trường vốn sẽ rất khó khăn, nguy cơ vỡ nợ. Hiện tại, Nhà nước bàn giao chậm thì nhà đầu tư cũng chỉ biết chịu, trách nhiệm không ai nhận”, một nhà đầu tư phản ánh.

Trao đổi với Báo Đấu thầu, nhiều nhà đầu tư mong muốn cơ quan nhà nước thực hiện đúng cam kết về thời gian bàn giao mặt bằng. Một nhà đầu tư đề xuất, sau khi dự án có kết quả trúng thầu, ký kết hợp đồng, cơ quan nhà nước cho phép quây hàng rào dự án để thực hiện các bước tiếp theo, tránh việc người dân gây khó khăn, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.

Theo một số chuyên gia, việc sửa đổi Luật Đất đai nên chú trọng tháo gỡ tận gốc vướng mắc về giải phóng mặt bằng, không chỉ đối với dự án đầu tư có sử dụng đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, mà cả dự án hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng nói chung. Với các dự án đầu tư công, giải phóng mặt bằng cũng là vướng mắc lớn. Luật Đất đai (sửa đổi) nên quy định tất cả các dự án phải thu hồi đất đều do cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi, quyết định phương án bồi thường tái định cư và đứng ra thu hồi, thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng theo một cơ chế thống nhất.

Đồng thời, quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng bảo đảm công khai, minh bạch, tổ chức lấy ý kiến người dân về phương án bồi thường. Giá đền bù cần sát với giá thị trường, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi, đi kèm có phương án bảo đảm sinh kế lâu dài cho người có đất bị thu hồi...