Vụ cầm cố, bán trộm nền biệt thự, nhà phố tại TP.HCM: Chủ quyền đất của dân... chui vào ngân hàng

Phía ngân hàng liên tục khởi kiện người thế chấp, cầm cố nền đất tại Dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh (quận Thủ Đức TP.HCM) khiến người dân “thất điên bát đảo”.

Tuy nhiên, phía ngân hàng cũng phải có trách nhiệm, khi đồng ý nhận cầm cố sổ đỏ lô nền mà Công ty cổ phần Đầu tư Đại Hải đã lừa bán cho nhiều người.

Đem tài sản đã bán cho dân đi cầm cố

Ông Nguyễn Văn Khánh, Trưởng phòng Pháp lý Công ty CP Ani, công ty liên kết với Công ty cổ phần Đầu tư Đại Hải (Công ty Đại Hải) đầu tư phân phối Dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh cho chúng tôi xem bản danh sách dài dằng dặc có tới 128 nền dự án của riêng Công ty CP Ani bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn, chưa làm sổ đỏ, nhưng đã bị cầm cố ngân hàng. Danh sách này cũng được ông Khánh nộp cho Tòa án để tiến hành các bước pháp lý kiện Công ty Đại Hải.

Trong số 128 nền trên, ở lô D có 27 nền (gồm cả nền có nhà đã xây dựng và người dân đã về ở) bị cầm cố tại các ngân hàng Viecombank Chi nhánh TP.HCM, Agribank Bình Thạnh, Agribank Xuyên Á. Lô E có 11 nền cầm cố tại Ngân hàng TMCP Đông Á. Lô H có 13 nền cầm cố tại Agribank Chi nhánh Nhà Bè; Lô J có 11 nền cầm cố tại Vietcombank Chi nhánh TP.HCM và Agribank Nhà Bè. Lô M có 7 nền cầm cố tại Sacombank TP.HCM; Lô N có 14 nền đều cầm cố tại Ngân hàng TMCP Đông Á; Lô O có tới 39 nền đều cầm cố tại Agribank Nhà Bè. Lô P có 6 nền bị “bán trộm” và cũng bị người mua mới thế chấp, cầm cố ngân hàng (Công ty CP Ani đang xác minh).

Theo ông Khánh, năm 2003, Công ty CP Ani và Công ty Đại Hải đã ký kết hợp tác phân chia nền đất thụ hưởng. Theo đó, Công ty CP Ani được hưởng 96 nền biệt thự, 143 nền nhà liên kế (tương đương 60% diện tích đất ở của Dự án); phần còn lại do Công ty Đại Hải thụ hưởng. Quá trình thực hiện dự án kinh doanh, các nền đất đã được 2 công ty bán cho nhiều cư dân thông qua hợp đồng góp vốn được công nhận hợp pháp. Trách nhiệm hoàn tất thủ tục và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cư dân thuộc về Công ty CP Đại Hải.

Dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh đã hoàn thành và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định từ năm 2008. Thế nhưng, đến năm 2019, khi người dân mua nền của Công ty CP Ani tố cáo bị bán trộm, bị cầm sổ đỏ, chưa được giao sổ, công ty này mới hối hả tìm hiểu và phát hiện, thay vì thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ cho cư dân theo đúng thỏa thuận, Công ty Đại Hải lại lợi dụng tư cách chủ đầu tư, tự ý âm thầm thế chấp các lô đất dự án đã bán cho khách hàng tại nhiều ngân hàng trên địa bàn TP.HCM để đảm bảo cho khoản vay của tổ chức/cá nhân khác.

Ký hợp đồng và thanh toán tiền cho Công ty CP Ani, nên các khách hàng bị bán trộm đất nền, bị cầm sổ đỏ đã tố cáo, khiếu kiện trực tiếp đối với công ty này. Cho rằng, việc Công ty Đại Hải gian dối không chỉ gây thiệt hại cho khách hàng của mình, mà còn ảnh hưởng tới cả thương hiệu và nhiều vấn đề khác, Công ty CP Ani cũng khởi kiện đối tác và cử Trưởng phòng Pháp lý hỗ trợ khách hàng tố cáo, khởi kiện Công ty CP Đại Hải.

Đáng nói là, chính Công ty Đại Hải cũng ngang nhiên thừa nhận với Tòa án việc đem tài sản đã bán cho dân đi cầm cố hoặc bán cho người khác.

Cụ thể, tháng 6/2019, Công ty Đại Hải cử người đại diện theo ủy quyền là N.H.Khởi khai báo với Tòa án Nhân dân quận Thủ Đức nội dung: Công ty Đại Hải đang thế chấp 15 nền thuộc lô D tại Vietcombank Chi nhánh TP.HCM; 12 nền khác cũng thuộc lô D đã giải chấp và đang làm sổ đỏ; 11 nền thuộc lô E đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đông Á; 13 nền tại lô H đang thế chấp tại Agribank Chi nhánh Nhà Bè; 11 nền thuộc lô J thế chấp tại Agribank Chi nhánh Nhà Bè và Vietcombank Chi nhánh TP.HCM; 7 nền thuộc lô M thế chấp tại Sacombank TP.HCM; 14 nền thuộc lô N thế chấp tại Ngân hàng Đông Á; 39 nền thuộc lô O thế chấp tại Agribank Chi nhánh Nhà Bè…

Khó hiểu việc thẩm định tài sản đảm bảo

Theo quy định, việc xác minh tài sản đảm bảo, bao gồm khảo sát hiện trường, thu thập thông tin… là một trong những bước bắt buộc không thể thiếu trong quy trình thẩm định giá tài sản, tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng.

Thế nhưng, theo nhiều hộ dân bị thế chấp tài sản ở Dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh, suốt thời gian dài, không có bất kỳ ngân hàng (bên nhận thế chấp) nào liên hệ với họ để tìm hiểu, xác minh tình trạng tài sản đảm bảo là quyền sử dụng các lô đất, trong khi họ đã và đang là những người trực tiếp quản lý, sử dụng, thậm chí đã xây dựng nhà và sinh sống ổn định trên đất từ nhiều năm nay.

Trong khi đó, việc Công ty Đại Hải bị tố cáo đã ầm ĩ từ lâu. Từ năm 2016, chính quyền quận Thủ Đức đã làm việc với Công ty Đại Hải về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân. Tới năm 2018, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức làm việc với Công ty CP Đại Hải. Kết quả cho thấy, trong 419 nền dự án, Công ty Đại Hải mới chỉ hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ cho khoảng 200 lô đất. Số sổ đỏ còn lại, công ty này đem thế chấp tại nhiều ngân hàng.

Vì vậy, người dân không thể không đặt dấu hỏi về quy trình thẩm định của phía ngân hàng.

Năm 2019, bà B.T.Phương thế chấp sổ đỏ lô đất mà vợ chồng ông Nguyễn Khoa mua, quản lý từ năm 2017. Tháng 1/2019, Agribank Xuyên Á (quận 12) nhận thế chấp sổ đỏ mang tên ông N.V.Minh đối với lô D26 của vợ chồng ông Lê Kim Biên và bà Phạm Thị Hồng Phượng. Cũng tháng 1/2019, AgriBank Xuyên Á nhận thế chấp sổ đỏ mang tên D.T.Trung đối với nền đất D18, dù nền này đã được bà Nguyễn Thị Vinh mua từ năm 2016. Tháng 3/2018, Agribank Chi nhánh Bình Thạnh nhận thế chấp sổ đỏ nền đất lô D25 mang tên ông N.V.Minh, trong khi nền này được bà Bùi Thị Hồng Bình mua từ năm 2005 và được bên bán là Công ty CP Ani xác nhận sở hữu hợp pháp.

Cơ quan cấp sổ đỏ đất tranh chấp không thể né trách nhiệm

Ngân hàng không thể cho vay nếu những người cầm cố, thế chấp không được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp sổ đỏ. Nhưng thực tế thì ngược lại.

Điển hình, nền đất thuộc lô D17 do Công ty Đại Hải bán cho ông N.Q.Đạt, nhưng năm 2018, lô đất đó lại ra sổ đỏ đứng tên ông D.N.Trung; nền số 4, lô P, do vợ chồng bà Nguyễn Thị Mai và ông Nguyễn Khoa đứng tên trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, nhưng ngày 22/6/2018, sổ đỏ được cấp đứng tên bà B.T. Phương.

Theo hồ sơ chúng tôi thu thập được, năm 2018 và 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp sổ đỏ cho nhiều cá nhân mua đất mà Công ty Đại Hải “bán trộm”. Những người này sử dụng sổ đỏ được cấp đi thế chấp ngân hàng, trong khi người dân mua nền từ lâu lại không có sổ đỏ.

Theo quy trình, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thủ Đức là đơn vị tham mưu để Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM làm căn cứ cấp sổ đỏ đất nền đang tranh chấp.

Cuối năm 2019, UBND phường Hiệp Bình Chánh có cuộc họp với đại diện cơ quan liên quan như Thanh tra, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức cùng những hộ dân đang tranh chấp trong Dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh.

Tại đây, đại diện Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thủ Đức cho hay, việc trình ký cấp sổ đỏ các lô nền trên thực hiện theo Điều 72, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai (năm 2013). Theo đó, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thủ Đức có trách nhiệm kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; yêu cầu chủ đầu tư Dự án nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai…

Như vậy, cơ quan này chỉ căn cứ những hồ sơ pháp lý mà Công ty Đại Hải cung cấp để đề xuất trình ký cấp sổ, bất chấp thực tế đất nền.

Một mảnh đất, một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhiều cơ quan chức năng thẩm định kiểm soát, nhưng thực trạng trên dường như đang cho thấy điều ngược. Hậu quả là đến thời điểm này, không chỉ hàng trăm cư dân Khu dân cư Hiệp Bình Chánh “mất ăn mất ngủ” lo mất tài sản, ngân hàng “toát mồ hôi” lo mất vốn, mà còn phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự khi đã xảy ra cuộc “đụng độ” giữa những người đòi đất và cá nhân có liên quan.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, một luật sư cho biết, Luật Các tổ chức tín dụng và Bộ luật Dân sự đều quy định khách hàng vay phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng tín dụng. Trường hợp không thực hiện đúng, thực hiện không đầy đủ, ngân hàng có toàn quyền phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, tranh chấp ở Dự án Khu dân cư Hiệp Bình Chánh sẽ được xử lý theo Bộ luật Hình sự, bởi Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM đang điều tra vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại Công ty Đại Hải (theo Văn bản số 9249 ngày 8/6/2020 của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM trả lời Tòa án Nhân dân quận Thủ Đức), nên việc khởi kiện dân sự của ngân hàng phải chờ xử lý vụ án hình sự, thì mới giải quyết đến vụ án dân sự.