Vốn ngoại “chiếm sóng” M&A bất động sản

Trong 7 tháng đầu năm, nhóm nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia tích cực tìm hiểu để tiến hành mua bán - sáp nhập (M&A) các dự án bất động sản, với tổng giá trị đạt khoảng 1,4 tỷ USD.

Khối ngoại hoạt động sôi nổi

Mới đây, Tập đoàn Surbana Jurong đến từ Singapore ký kết hợp tác với Kim Oanh Group nhằm phát triển các dự án do Kim Oanh làm chủ đầu tư. Theo thỏa thuận, Kim Oanh Group và Surbana Jurong sẽ hợp tác phát triển một loạt dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng tại khu vực phía Nam. Ngoài ra, Surbana Jurong sẽ chịu trách nhiệm tư vấn quy hoạch khu đô thị và tư vấn kiến trúc cho các dự án mà Kim Oanh Group triển khai.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group cho biết, Tập đoàn tập trung phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội có giá hợp lý, dễ dàng sở hữu, đảm bảo chất lượng tốt và bền vững, mang đến môi trường sống xanh, sạch, an toàn. Việc ký kết hợp tác chiến lược với Surbana Jurong giúp Tập đoàn phát triển nhà ở xã hội chuẩn Singapore tại Việt Nam.

Tương tự, Hưng Thịnh cũng bắt tay với Marubeni - tập đoàn thương mại đầu tư đa ngành lớn nhất Nhật Bản. Hai bên hợp tác đầu tư phát triển một dự án tọa lạc tại trung tâm hành chính mới TP. Thủ Đức, tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng. Ông Masato Tachibana, đại diện Marubeni cho biết, hai bên sẽ đánh giá kỹ tình hình thực tế để đưa ra các bước triển khai hiệu quả, nhanh chóng.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, vốn ngoại được kỳ vọng sẽ trở thành “lối thoát hiểm”, giúp doanh nghiệp địa ốc hồi phục. Các kết quả thăm dò chỉ ra, số lượng nhà đầu tư ngoại quan tâm tới dự án tại Việt Nam đang tăng mạnh. Dù vậy, những tháng đầu năm nay, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản vẫn diễn tiến chưa nhanh.

Bà Đào Thiên Hương, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn EY Việt Nam cho biết, trong 7 tháng đầu năm 2023, giá trị thị trường M&A tại Việt Nam đạt gần 3,2 tỷ USD, giảm 62% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, M&A lĩnh vực bất động sản và xây dựng đạt 1,4 tỷ USD với 24 thương vụ, giảm 65% so với cùng kỳ 2022.

Xét về phân khúc, bất động sản công nghiệp là phân khúc thu hút nhiều thương vụ M&A nhất (16 vụ mua bán thành công). Hiện khối nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 92% trong bên mua của các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam, nhiều nhất là các doanh nghiệp đến từ Đài Loan, Singapore và Hàn Quốc.

Nổi bật trong số này phải kể đến thương vụ ESR Group Limited - một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương, chi 450 triệu USD để tăng sở hữu tại Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW Industrial) vào tháng 1/2023. Đây cũng là thương vụ lớn nhất trên thị trường bất động sản và cũng là thương vụ tiêu biểu trong phân khúc bất động sản công nghiệp.

Đối với phân khúc nhà ở, khu đô thị, Gamuda mua thêm một dự án 3,68 ha tại TP. Thủ Đức với giá 305 triệu USD vào đầu tháng 7 là thương vụ dẫn đầu trong phân khúc. Ngoài ra, còn có một số thương vụ nổi bật khác như Keppel Corporation mua lại dự án 11,8 ha từ Khang Điền với giá 277 triệu USD và một dự án bán lẻ ở trung tâm TP. Hà Nội với giá khoảng 80 triệu USD.

Nhận diện khó khăn

Theo bà Đào Thiên Hương, hiện vẫn ghi nhận nhiều thương vụ M&A lĩnh vực bất động sản trong quá trình đàm phán, song còn tồn tại nhiều khó khăn.

“Có 4 yếu tố quan trọng trong cấu trúc giao dịch, bao gồm kỳ vọng giá, pháp lý, tính minh bạch và cấu phần tài chính. Khó khăn hiện nay là hành lang pháp lý cho nhà đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện”, bà Hương nói.

Về vấn đề này, luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh, Giám đốc Công ty luật An Legal đánh giá, thủ tục pháp lý phức tạp là nguyên nhân chính dẫn đến các thương vụ M&A diễn ra còn chậm.

“Để đáp ứng được các yêu cầu về thủ tục đầu tư thường phải đi đường vòng, thông qua 3 - 4 tầng trung gian, khiến việc kiểm soát dòng tiền đầu tư rất phức tạp. Để giải quyết những vướng mắc này, các bên mất rất nhiều thời gian, chi phí. Có dự án thậm chí kéo dài vài năm để bổ sung hồ sơ M&A, nhưng không thể biết trước được kết quả sẽ đi đến đâu, do phải chờ quyết định, ý kiến từ các cơ quan, bộ, ngành liên quan”, luật sư Vân Quỳnh nói.

Hiện Chính phủ đã có nhiều động thái tích cực để cải thiện khung pháp lý trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó có nhiều quy định tạo sự thông thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài phát triển dự án. Hy vọng từ năm 2024, M&A dự án bất động sản sẽ sôi động hơn.

Ngoài pháp lý, bên mua đang ưu tiên chọn những dự án có vị trí đắc địa, có tiềm năng phát triển, nhưng họ yêu cầu chiết khấu giá bán 10-20%. Trong khi đó, một số bên bán vẫn do dự chưa muốn giảm giá. Cũng cần nói thêm là, hiện vẫn còn một số doanh nghiệp, dự án chưa minh bạch về tài chính, chưa có đơn vị kiểm toán độc lập, điều này có thể cản trở các nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định M&A.

Bởi thế, các nhà đầu tư nước ngoài thường lựa chọn hợp tác thông qua hoạt động liên danh hoặc góp vốn để cùng doanh nghiệp trong nước phát triển dự án. Điều này giúp tận dụng lợi thế của hai bên, theo đó, các chủ đầu tư trong nước am hiểu thị trường, nắm vững pháp lý và tiến hành các thủ tục cần thiết, còn các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án.