“Vợ chồng trẻ thu nhập nhập 20 triệu đồng/tháng thì việc mua nhà là xa vời”

Vấn đề được HoREA dẫn giải khi đề cập tới tác động của việc giá nhà đất tăng tới khả năng tạo lập nhà ở của người dân, trong đó có bộ phận giới trẻ.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Tài nguyên Môi trường, UBND TP.HCM góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024.

Những tác động của khung, bảng giá đất

HoREA cho rằng khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản. Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

“Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn”, HoREA cho biết.

Theo HoREA dẫn giải, hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (tức 60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Ngoài ra còn tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách. Nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất, bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước…

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét, cân nhắc kỹ biên độ tăng giá thật hợp lý, hợp tình cho khung giá đất giai đoạn 2019-2024.

3 phương án xây dựng khung giá đất mới

Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 4 Nghị định 104/2014/NĐ-CP về phân vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất, thành 12 vùng. Gồm vùng miền núi phía Đông Bắc, vùng miền núi phía Tây Bắc, vùng trung du phía Bắc, vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng duyên hải Trung Trung bộ, vùng duyên hải Nam Trung bộ, vùng Bắc Tây nguyên, vùng Nam Tây nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng đồng bằng Bắc sông Hậu và vùng đồng bằng Nam sông Hậu.

Kiến nghị về xây dựng Khung giá đất của các đô thị, HoREA đề nghị quy định khung giá đất của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế.

Theo đó, đối với 2 đô thị đặc biệt Hà Nội, TP.HCM đề nghị quy định khung giá đất riêng. Đối với 3 đô thị loại 1 là thành phố trực thuộc Trung ương gồm Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ đề nghị quy định khung giá đất riêng cho 3 thành phố này, với mức giá riêng cho từng thành phố, do 3 thành phố này cũng có nhiều điểm đặc thù, khác biệt và thuộc 3 vùng kinh tế khác nhau tại 3 miền Bắc, Trung, Nam.

Hiệp hội bất động sản nêu 3 phương án xây dựng khung giá đất mới. Phương án 1, giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo đó, khung giá đất ở giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa 330 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 260 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900 nghìn đồng/m2; giá tối đa 200 triệu đồng/m2.

Phương án 2, giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Như vậy, khung giá đất ở giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa: 246 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 195 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900 nghìn đồng/m2; giá tối đa 148 triệu đồng/m2.

Phương án 3, giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo đó, khung giá đất ở có giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa 215,4 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 172,3 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900 nghìn đồng/m2; giá tối đa 129,2 triệu đồng/m2.

Hiệp hội cho rằng phương án 3 có mức giá hợp lý nhất. Nếu trong trường hợp Chính phủ cân nhắc các yếu tố vĩ mô mà không thể lựa chọn phương án 3, thì có thể xem xét lựa chọn phương án 2, không nên lựa chọn phương án 1. Bởi phương án 1 có mức giá quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao.