Người theo dõi: 228
VinHomes: Doanh thu giảm 95% trong quý 2 nhưng dòng tiền thu về cao kỷ lục trong 5 năm
Tóm tắt: Mặc dù ghi nhận KQKD kém khả quan nhưng báo cáo tài chính Vinhomes đang cho thấy dự án mới của Vinhomes đang bán hàng với tốc độ có thể nói tốt nhất từ trước đến nay sẽ giúp doanh nghiệp thu về dòng tiền lớn. Điều mình muốn chỉ ra là mọi người đang nhìn Vinhomes có vẻ xấu. Còn mình thì thấy nó chưa bao giờ bán dự án tôt đến vậy, cơ bản có thể coi là rất tốt ngoại trừ yếu tố cuối cùng.
Trước khi đi vào đánh giá, mình lưu ý cho những ace chưa tìm hiểu về cách hạch toán của dn BĐS, doanh thu sẽ được ghi nhận khi bàn giao nhà cho người mua. Trước khi mua, tiền nhận từ khách hàng sẽ được ghi nhận vào nợ - Người mua trả tiền trước còn ở cột tài sản sẽ nằm ở hàng tồn kho.
Với Vinhomes, Novaland,… thường mở bán khi xây xong móng nhà – thời điểm tối thiểu để được phép mở bán. Nhưng những doanh nghiệp nhiều tiền như Khang Điền (KDH) thì sẵn sàng mở bán khi xây gần xong, vì khi dự án đã hình thành thì giá lúc nào cũng cao hơn. Trong khi VHM, NVL cần vốn, thường mở bán ngay khi "tất cả vẫn chỉ là bản vẽ".
=== Vì vậy, từ lúc bán được nhà đến lúc ghi nhận doanh thu, VHM sẽ phải mất khoảng 2 năm hoặc sớm nhất là 1.5 năm.
DOANH THU QUÝ 2 THẤP KỶ LỤC LÀ ĐIỀU CÓ THỂ NHÌN THẤY TỪ BCTC QUÝ 1
Doanh thu thuần giảm 95% so với cùng kỳ, phần nào đã phản ánh quá khứ khó khăn trong giai đoạn trước của Vinhomes khi các phân khu tại 3 đại dự án Ocean Park, Smart City, Grand Park mở bán cầm chừng ở các giai đoạn mới. Nhìn khoản người mua trả tiền trước xuống thấp kỷ lục trong quý 1 năm nay không khó để đoán được rằng Vinhomes sẽ ghi nhận doanh thu thuần ở mức rất thấp trong quý 2: 5k8 tỷ người mua trả tiền trước quý 1 và ghi nhận 4k5 tỷ doanh thu Q2.
Bởi như trên đã nói, thời gian từ lúc bán (ghi nhận vào người mua trả tiền trước) đến lúc chuyển thành doanh thu của VHM sẽ mất từ 1.5-2 năm. Kể cả có bán tốt trong quý 2, sẽ cần thêm thời gian mới có thể ghi nhận doanh thu đó.
___________________
TUY NHIÊN BCTC CỦA VHM ĐANG CHO THẤY DÒNG TIỀN THU VỀ KỶ LỤC KỂ TỪ NGÀY NIÊM YẾT
Vinhomes đã bắt đầu mở bán Vinhomes Ocean Park 2 – Hưng Yên (tên cũ Dream City) từ cuối tháng 4. Đây là dự án to ngang với 3 đại dự án cũ của Vinhomes, dự kiến bán trong 2-3 năm. Nhưng chỉ trong 2 tháng mở bán, Vinhomes đã thu được dòng tiền kỷ lục trong 5 năm, kể từ khi niêm yết:
So với Q1/2022, Người mua trả tiền trước tăng thêm 47,695 tỷ hoàn toàn đến từ bán lẻ một phần dự án Ocean Park 2 và đã thu tiền của khách hàng + Phải trả khác tăng thêm 24,478 tỷ là khoản tiền nhận nhờ bán buôn và chưa ghi nhận doanh thu === 70k tỷ Tăng các khoản phải trả (CF) - một con số cao kỷ lục từ ngày niêm yết của VHM.
Với chính sách của Vinhomes, người mua nhà sẽ thanh toán 70% giá bán nhà trong khoảng 1 tháng đầu, 30% còn lại sẽ được giải ngân trong vòng 1.5-2 năm đến khi nhận được nhà.
==== Có thể thấy, Vinhomes đã tích trữ “kho lương” cực khủng trong quý 2.
==== Doanh thu lớn trong tương lai (nhưng sớm nhất cũng 1.5 năm nữa mới được ghi nhận). Ocean Park 2 sẽ là tâm điểm. các phân khu còn lại của Ocean Park, Smart City và Grand Park sẽ bán nốt nhưng sẽ là nốt những gì còn lại.
_______________________
DỰ BÁO KQKD CÁC QUÝ TỚI
Mặc dù với doanh nghiệp BĐS, mình cho rằng việc dự báo doanh thu không có nhiều ý nghĩa về định giá mà chủ yếu sẽ tác động về mặt tâm lý.
Nhưng nếu phải dự báo, thì Q3 doanh thu có thể sẽ tiếp tục thấp. Nhưng lợi nhuận có thể cao nhờ ghi nhận doanh thu tài chính (bán buôn dự án). Mặc dù cũng không muốn tin Vinhomes sẽ không thể hoàn thành kế hoạch doanh thu 70k tỷ trong năm nay. Nhưng chưa hiểu họ sẽ đạt được mục tiêu này bằng cách nào?!
_______________________
ĐỊNH GIÁ VINHOMES - KHÔNG PHẢI MỘT DOANH NGHIỆP “ĐỘC LẬP”
VHM đã rẻ chưa? Từ trước đến nay vẫn rất rẻ so với tiềm năng. Dòng tiền đều đặn hàng năm và P/E trailing chỉ có 9 lần và có khi đã xuống 6.5 lần. Nếu so với VN30 - không doanh nghiệp nào dưới 10. Nhất là doanh nghiệp đầu ngành BĐS - biên cực khủng. Nhưng có thể rẻ hơn nữa không? Vẫn có thể. Bởi Vinhomes không phải câu chuyện chỉ của riêng nó, nó là người anh cả trong một tập đoàn - đây là vấn đề cuối cùng cũng là vấn đề lớn nhất đối với định giá của VHM.
Bạn có muốn trở thành chuyên gia trên 24HMoney? Hãy liên hệ với chúng tôi SĐT/ Zalo: 0981 935 283.
Để truyền thông cho doanh nghiệp, vui lòng liên hệ SĐT/ Zalo: 0908 822 699.
Hòm thư: phuongpt@24hmoney.vnBấm theo dõi để nhận thêm nội dung bổ ích từ chuyên gia này.
Tìm hiểu thêm về chuyên gia.Mã | Giá | Biểu đồ | ||
---|---|---|---|---|
42.90 -0.40 (-0.92%) |
Bình luận