Vì sao nhà đầu tư bất động sản Đà Nẵng 'quay lưng' phân khúc shophouse?

Lợi nhuận đem lại ít, có khi lỗ trong khi vốn đầu tư cao đã khiến cho các nhà đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng phải “quay lưng” với phân khúc này.

Trao đổi với PV Nhadautu.vn, KTS Trịnh Tuấn Dũng, Công ty Kiến trúc AI PLUS cho biết, về lịch sử, nhà liền kề hay nhà phố là loại hình nhà ở xuất hiện rất sớm tại các đô thị Việt Nam cuối thế kỷ 18. Trong đó, tiêu biểu là loại hình nhà ống - Tube Maison tại các khu vực 36 phố phường có kiến trúc một mặt tiền giáp với mặt đường và không gian sống kéo dài theo chiều sâu.

Phần mặt tiền tiếp giáp trực tiếp với mặt đường chính là phần không gian bán hàng theo các phường - hội và phố nghề. Việc buôn bán mang tính tự phát, các mặt hàng buôn bán đa dạng, khách đi đường và khách vãng lai chiếm một phần lớn.

So với loại hình nhà phố, những ưu điểm có thể nhận thấy của shophouse là các căn shophouse luôn được chủ đầu tư bố trí ở những vị trí thuận tiện nhất trong một cộng đồng dân cư mới hình thành, có tính kết nối cao với cả tính năng ở và tính năng kinh doanh.

Những dự án bất động sản phức hợp có shophouse thường có diện tích rộng và được định vị là dự án hạng sang nên hầu hết chủ nhân shophouse cũng hướng đến các loại hình kinh doanh dịch vụ cao cấp hơn như kinh doanh ẩm thực, thời trang, cửa hàng tiện ích, siêu thị mini, kinh doanh hàng nhu yếu phẩm cho cư dân trong cộng đồng và khách đến vui chơi, thăm thú.

Tại châu Á, có thể kể đến hàng loạt khu shophouse nổi tiếng như Ginza, Tokyo (Nhật Bản), Geylang (Singapore), Penang, Malacca (Malaysia). Còn tại châu Âu, các khu vực shophouse nổi tiếng như 5th Avenue, Rodeo Drive LA, Avenue Montaigine Paris… đều góp mặt trong Top những khu mua sắm sang trọng và sầm uất nhất thế giới.

Tại Việt Nam, trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, shophouse luôn là hạng mục ưa thích của các nhà đầu tư có tiềm lực vốn khi không chỉ có giá trị tự khai thác kinh doanh, mà còn mang lại cơ hội tăng giá tốt hơn so với các sản phẩm bất động sản khác. Sản phẩm này rất thỏa mãn tâm lý của đa số người dân thành thị có tiềm lực tài chính vừa muốn sinh sống trong một cộng đồng cư dân bậc cao, hạ tầng dịch vụ tốt vừa được sở hữu lâu dài một thổ đất đẹp giữa trung tâm.

Anh Hoàng, chủ sản giao dịch bất động sản T.V. tại khu vực Hòa Xuân cho biết, phân khúc shophouse tại thị trường Đà Nẵng ít được các nhà đầu tư ý định đầu tư. Bởi phân khúc này đầu tư không hiệu quả. Năm 2018 - 2019, phân khúc shophouse tại khu vực Hòa Xuân chỉ chạy được sản phẩm trong đợt mở bán đầu đầu tiên, nhưng đến đợt mở bán thứ 2 thì đứng lại.

“Đợt mở bán đầu tiên, giá của một lô shophouse nằm khoảng từ 13 - 14 tỷ. Nhưng cũng lô đất đó, sau một thời gian, giá lại rớt xuống chỉ còn 11 - 12 tỷ, tức nhà đầu tư bị lỗ vốn từ 2 - 3 tỷ. Chính vì đầu tư không hiệu quả, phân khúc shophouse tại thị trường Đà Nẵng ít được quan tâm”, anh Hoàng giải thích.

Theo anh N.N.T. nhân viên công ty Minh Minh Land, phân khúc shophouse tại thị trường Đà Nẵng là một loại hình mới so với các tỉnh khác trong cả nước. Mỗi căn shophouse thường có diện tích 190m2 và giá rơi khoảng 15 tỷ đổ lại.

Tuy nhiên, nhu cầu về phân khúc này chỉ tập trung ở 2 đầu cầu TP. Hà Nội và TP.HCM là chủ yếu, còn ở Đà Nẵng rất ít người quan tâm. Nhà đầu tư tại Đà Nẵng chủ yếu đầu tư vào phân khúc đất nền, đất phân lô, giao động khoảng từ 4,5 - 5 tỷ đổ lại, để dễ mua đi bán lại. Bởi giá của phân khúc shophouse cao gấp 2 - 3 lần so với phân khúc đất nền, nhưng lợi nhuận đem lại không nhiều bằng các phân khúc đất nền khác, thậm chí còn lỗ vốn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2020 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), trong năm 2020, phân khúc nhà phố - biệt thự - shophouse tại TP. Đà Nẵng gần như không có dự án mới mở bán, giao dịch trên thị trường chủ yếu là nguồn cung sơ cấp còn lại của dự án đã mở bán trước đó. Toàn thị trường phân khúc nhà phố - biệt thự - shophouse trong giai đoạn 2017 - 2020 có nguồn cung khoảng 725 căn, tỷ lệ tiêu thụ qua các năm đạt khoảng 73% (529 căn).

Thị trường tiếp tục hạ nhiệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ năm 2018 - tháng 4/2019 với mức thanh khoản mức thấp ở nhiều dự án. Nguồn cung các dự án có sự chênh lệch lớn giữa các quận nội thành thành phố Đà Nẵng. Trong đó, quận Hải Châu dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ, tuy nhiên phần lớn chỉ tập trung ở một dự án trên đường Nguyễn Tất Thành.

Khả thi hơn Đà Nẵng, thị trường tỉnh Quảng Nam tuy có nguồn cung mới nhưng vẫn ở mức rất thấp, khoảng 54 căn được mở bán, nguồn cung chỉ bằng 25% năm trước (220 căn). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 43% (23 căn) và bằng 21% lượng tiêu thụ năm 2019.

Do phải chịu ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 cùng các tác động tiêu cực ở một số dự án, bất động sản phân khúc biệt thự biển tại TP. Đà Nẵng năm 2020 rơi vào trạng thái trầm lắng, sức cầu thị trường thấp và không ghi nhận nguồn cung mới. Các dự án đa phần tập trung dọc theo trục đường biển Võ Nguyên Giáp - Trường Sa thuộc quận Ngũ Hành Sơn.

Theo Công ty DKRA Vietnam, Quảng Nam được xem là thị trường mới, phát triển muộn hơn so với Đà Nẵng, Khánh Hòa và một số nơi khác. Do đó, số lượng dự án biệt thự biển không nhiều. Trong giai đoạn từ năm 2017 đến nay, thị trường ghi nhận nguồn cung khoảng 300 căn đến từ 6 dự án.

Tính riêng năm 2020, Quảng Nam ghi nhận 2 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường 44 căn, tăng 42% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 23%, bằng 53% so với năm 2019. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong thời gian qua.