05/02/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Vì sao không nên cho vay dưới chuẩn đối với lĩnh vực bất động sản?

Nhóm tác giả phân tích thực trạng cho vay bất động sản, những cơ sở không thể cho vay dưới chuẩn, đề xuất giải pháp ổn định và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Tín dụng từ ngân hàng thương mại (NHTM) là một trong những nguồn vốn quan trọng đối với sự phát triển thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản của các NHTM không chỉ mang lại hiệu quả đối với những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà còn cả những khách hàng có nhu cầu mua và sử dụng bất động sản.

NHTM thông qua hoạt động tín dụng bất động sản để mở rộng kinh doanh, gia tăng lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh.

Tuy nhiên, việc tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa với việc nới lỏng, điều chỉnh điều kiện cho vay (cho vay dưới chuẩn) bằng mọi giá vì điều này sẽ làm nợ xấu gia tăng, gây mất tính ổn định và thanh khoản của hệ thống ngân hàng.

Giới thiệu

Chính sách tiền tệ đóng vai trò quan trọng quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản. Việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh chính sách tiền tệ sẽ làm thay đổi mức lãi suất ngắn hạn và dài hạn trên thị trường, từ đó làm thay đổi đến lãi suất các khoản cho vay mua bất động sản, tác động đến khả năng mua nhà của người dân.

NHTM thông qua hoạt động tín dụng bất động sản để mở rộng kinh doanh, gia tăng lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh.

Thị trường bất động sản tăng trưởng sẽ thúc đẩy lĩnh vực xây dựng và các lĩnh vực khác phát triển... khi thị trường bất động sản bong bóng hoặc đóng băng đều mang đến rủi ro đối với ổn định kinh tế vĩ mô, hệ thống tài chính và giá cả trong nền kinh tế.

Có thể thấy rõ điều này qua khủng hoảng tài chính năm 2007 - 2008 ở Hoa Kỳ, cuộc khủng hoảng bất động sản vào những năm của thập niên 1990 đã đẩy Nhật Bản ra khỏi quỹ đạo tăng trưởng cao sau nhiều thập kỷ, hay khủng hoảng bất động sản Trung Quốc từ năm 2021 đến nay, khi công ty bất động sản khổng lồ Evergrande lâm vào cảnh vỡ nợ và hoạt động tín dụng mở rộng quá mức dẫn tới sự phát triển quá nóng của ngành bất động sản; tiếp sau Evergrande, một loạt doanh nghiệp địa ốc lớn khác của Trung Quốc cũng vỡ nợ theo. Do đó, bong bóng thị trường nhà đất có thể kích hoạt và thúc đẩy sự bùng nổ kinh tế, cũng như sự lao dốc của nền kinh tế.

Chính sách tiền tệ thúc đẩy sự hình thành bong bóng nhà đất thông qua việc tạo điều kiện cho các khoản tín dụng với lãi suất thấp khuyến khích việc sử dụng đòn bẩy quá mức của các hộ gia đình.

Khi thị trường bất động sản hình thành bong bóng cũng dẫn tới sự đầu tư quá mức trong nền kinh tế vào lĩnh vực xây dựng. Khi bong bóng bất động sản bị vỡ sẽ dẫn đến cuộc khủng khoảng tài chính, buộc các ngân hàng trung ương phải ban hành các biện pháp khẩn cấp để ngăn chặn sự sụp đổ của hệ thống tài chính.

Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh chính sách tiền tệ thì Ngân hàng Trung ương cần áp dụng các công cụ, quy tắc đảm bảo an toàn vĩ mô nhằm hạ nhiệt sự tăng giá quá nóng của thị trường nhà đất như quy định phù hợp tỉ lệ cho vay trên giá trị căn nhà hoặc thu nhập khi họ cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.

Thực trạng cho vay lĩnh vực bất động sản

Tại Việt Nam, trong giai đoạn đại dịch COVID-19, chính sách lãi suất cho vay giảm đã thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản, từ mức giá nhà đất đến thanh khoản thị trường.

Thị trường bất động sản trong giai đoạn năm 2020 - 2021 tăng trưởng nhanh, nhất là đối với khu vực các tỉnh, thành phố. Nhiều nơi xảy ra tình trạng sốt đất trên diện rộng.

Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá đất tại nhiều địa phương đã tăng trung bình từ 30% đến 100% trong năm 2021 như các tỉnh Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Bà Rịa - Vũng Tàu. Một số địa bàn còn ghi nhận mức tăng kỉ lục từ 150 - 300%, so với thời điểm cuối năm 2020.

Tuy nhiên, nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu trầm lắng, thanh khoản giảm sút, nhiều nơi gần như rất ít giao dịch. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh hoặc thua lỗ từ năm 2022 đến tháng 6/2023.

Hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Các lĩnh vực khác có mối liên quan đến bất động sản như ngành xây dựng, vật liệu cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ khi thị trường nhà đất trầm lắng.

Năm 2023, bám sát Nghị quyết của Quốc hội, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, phối hợp hài hòa, hợp lý, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2023, NHNN đã thực hiện điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm 0,5 - 2,0%/năm, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người dân, hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Thực tế hiện nay tại Việt Nam đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung, cầu trên thị trường bất động sản, dư thừa nguồn cung cao cấp trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và khó khăn về nguồn vốn.

Do đó, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo đó, NHNN chủ trì triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các NHTM nhà nước trên thị trường.

Tính đến tháng 11/2023, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản vào khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 6,75% so với đầu năm. Trong đó, tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt mức tăng 22%, chiếm tỷ trọng khoảng 26% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Còn tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản chiếm 64%, giảm 0,7%.

NHNN đã có nhiều giải pháp tăng khả năng hấp thụ tín dụng của nền kinh tế như hạ lãi suất; chỉ đạo các tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn tín dụng dành cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Đến nay, các giải pháp đã bắt đầu phát huy tác dụng, tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung, phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp nói riêng.

Cụ thể, về phát triển đề án 1 triệu căn hộ phục vụ nhà ở cho công nhân - nhiệm vụ trọng tâm trong chỉ đạo điều hành về lĩnh vực bất động sản trong năm 2023, đến nay có 26 tỉnh thành phố đã công bố danh mục nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và 58 dự án cải tạo chung cư cũ.

Trong quá trình triển khai, ngành Ngân hàng đã tham gia tích cực. 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, Vietcombank, VietinBank và BIDV) cam kết dành khoảng 120.000 tỷ đồng (mỗi ngân hàng 30.000 tỷ đồng) và 1 NHTM là Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) cũng cam kết dành 5.000 tỷ đồng cho chương trình này.

Đến cuối tháng 11/2023 đã ghi nhận những kết quả khả quan, các NHTM đã cam kết giải ngân cho 12 dự án, tổng số vốn cam kết giải ngân là 5.000 tỷ đồng, đã giải ngân xong 428 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, sau 8 tháng triển khai Thông tư 02/2023/TT-NHNN của NHNN về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ, trên 171.000 tỷ đồng nợ đã được cơ cấu lại và giữ nguyên nhóm nợ (bao gồm cả gốc và lãi).

Những cơ sở không thể cho vay dưới chuẩn lĩnh vực bất động sản

Đứng trước tốc độ tăng trưởng tín dụng thấp, các tổ chức tín dụng không kém phần sốt ruột bởi họ phải huy động tiền gửi, trả lãi cho người gửi tiền, nên việc không cho vay được sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới thu nhập. Vì lẽ đó, hơn ai hết, các tổ chức tín dụng đều nỗ lực để tăng trưởng tín dụng, đưa vốn tín dụng trở lại thị trường.

Tuy nhiên, nỗ lực tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa với việc nới lỏng, điều chỉnh điều kiện cho vay bằng mọi giá, đặc biệt là đối với lĩnh vực có hệ số rủi ro cao như bất động sản. Tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản đến tháng 9/2023 đã lên tới 2,89%, tăng đáng kể so với thời điểm đến ngày 31/12/2022 (1,72%).

Theo mục h, khoản 6, điều 12 của Thông tư 11/2021/TT-NHNN ngày 30/7/2021 thì cho vay lĩnh vực bất động sản đang áp dụng hệ số rủi ro là 50% đối với trường hợp được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay; Thông tư 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 thì hệ số rủi ro 200% đối với trường hợp khoản cho vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Vì thế, có thể xem lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro nhất nên không thể hạ chuẩn cho vay.

Tín dụng ngân hàng thực chất là tiền của hàng triệu người gửi tiền, hàng trăm nghìn doanh nghiệp đã gửi vào ngân hàng trên cơ sở niềm tin với hệ thống. Ngân hàng có trách nhiệm sử dụng nguồn vốn đó một cách thận trọng, an toàn và hiệu quả.

Cho vay những dự án dưới chuẩn, pháp lý không rõ ràng, phương án thu hồi vốn không khả thi hay có mức độ rủi ro cao không chỉ mang lại rủi ro cho chính ngân hàng, mà còn cho người gửi tiền và toàn hệ thống.

Một trong những nguyên tắc cho vay của tổ chức tín dụng là khách hàng phải sử dụng vốn vào mục đích hợp pháp (điều 7, Thông tư 39) và vốn vay phải chịu sự kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay của tổ chức tín dụng (điểm c, khoản 2, điều 22, Thông tư 39), kể cả có tài sản bảo đảm là tài sản độc lập cũng phải tuân thủ nguyên tắc này, không phải cứ có tài sản là cho vay bằng mọi giá, cho vay dưới chuẩn.

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39 (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Thông tư 06), quy định TCTD “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại TCTD cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, trong đó có khoản vay để “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”… thì số tiền đó cần phải được phong tỏa tại ngân hàng cho đến khi thực hiện hết nghĩa vụ, tránh trường hợp dùng số tiền sai mục đích, dẫn tới vi phạm pháp luật. Vì vậy, ngân hàng phải thực hiện đúng quy định trong thông tư.

Tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, đồng nghĩa với các doanh nghiệp, cơ sở kinh tế trong 20 ngành kinh tế khác đang phải “chia nhau” 78,54% dư nợ tín dụng còn lại.

Như vậy, lĩnh vực bất động sản đã được ưu tiên khá nhiều về góc độ tỷ trọng dư nợ tín dụng được phân bổ khi so sánh với các ngành còn lại của nền kinh tế. Vì vậy, không thể nói là dư nợ lĩnh vực bất động sản thấp nên cần nới điều kiện vay, cho vay dưới chuẩn.

Hiện nay, doanh nghiệp nói chung vẫn đang rất khó khăn, rất nhiều đơn hàng của doanh nghiệp sụt giảm, nhiều nhà máy, xí nghiệp phải đóng cửa, thu hẹp sản xuất, người lao động thiếu việc làm…

Dù rất khó khăn nhưng các doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực đều đang rất nỗ lực tìm cách vượt qua. Và các doanh nghiệp này khi vay vốn ngân hàng cũng phải đảm bảo đúng điều kiện quy định nên không có lý do gì để cho vay dưới chuẩn đối với lĩnh vực bất động sản.

Thủ tục pháp lý không đầy đủ, dự án không hoàn thiện được, thậm chí nhà xây rồi nhưng giấy tờ pháp lý chưa đủ thì cũng không đủ điều kiện, người dân cũng không mua. Với những dự án như vậy, ngân hàng có bơm vốn vào thì cũng không hiệu quả, chưa nói đến việc cho vay dưới chuẩn.

Lĩnh vực bất động sản không phải dành người nghèo, người thu nhập thấp được hưởng lợi nên việc đòi quyền lợi riêng cho bất động sản là không hợp lý.

So với thu nhập của người dân, giá nhà vẫn còn rất cao, do đó vấn đề mất cân bằng cung, cầu vẫn có thể tồn tại trên thị trường bất động sản khi giá nhà đã cao quá khả năng có thể mua được của người dân khiến cho thanh khoản thị trường trong năm 2023 khó có thể phục hồi bình thường như trước đại dịch COVID-19. Điều này dẫn đến tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm trong khi đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng rất cao.

Nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng là một vấn đề đáng bàn. Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), tính đến ngày 26/7/2023 có khoảng 65 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp chưa được thanh toán.

Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 172,62 nghìn tỉ đồng, chiếm khoảng 15,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường.

Bất động sản hiện nay là tài sản thế chấp chủ yếu của các khoản tín dụng. Khi thị trường bất động sản đi xuống cũng làm chất lượng tài sản hay giá trị thế chấp của các tài sản bảo đảm xuống giá.

Từ đó, các ngân hàng cũng hạn chế hoặc giảm bớt quy mô tín dụng cấp cho các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản hay nhà đầu tư bất động sản cá nhân có tài sản bất động sản muốn thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh nhà đất.

Cho vay các dự án bất động sản và cho vay để mua các sản phẩm nhà ở, bất động sản thường có kỳ hạn rất dài hạn (10 năm hoặc 20 năm) nhưng nguồn vốn huy động của ngân hàng thường là ngắn hạn (1 năm). Điều này dẫn đến rủi ro thanh khoản của ngân hàng.

Hiện nay theo mục d, khoản 5, điều 16 thông tư 22/2019/TT-NHNN, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn là 30%.

Giải pháp ổn định và phát triển thị trường bất động sản

Theo đó, các bộ, ngành, địa phương cũng quan tâm tháo gỡ khó khăn vấn đề pháp lý liên quan lĩnh vực bất động sản.

NHNN và các NHTM chỉ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang có các dự án về nhà ở mang tính thiết thực đối với người dân, hạn chế nguồn vốn vào các kênh đầu cơ trở lại như bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án khu đô thị không khả thi về mặt thực tế dẫn tới bỏ hoang nhiều năm.

Ứng dụng công nghệ thông tin trong việc xây dựng quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ một cách chặt chẽ, khoa học, khách quan, đúng quy định đối với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.