Vì sao giá nhà TP.HCM "leo thang" chót vót?

Thời gian qua, giá bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng tại TP.HCM liên tục leo thang. Theo các chuyên gia, nhiều doanh nghiệp đã tận dung việc thiếu nguồn cung, khó khăn trong chính sách pháp lí để đẩy giá trị nhà ở lên mức cao nhất.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE trong 3 tháng đầu năm 2021, giá bán bình quân căn hộ hạng sang toàn thị trường TP.HCM đạt 6.898 USD/m², tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước.

Theo thống kê, hiện nay trên địa bàn TP.HCM có 30 dự án đang mở bán. Đáng chú ý gần đây nhất, giới đầu tư bất động sản vừa đón nhận thông tin "sốc" với việc dự án One Central Saigon (tên cũ là Spirit of Saigon) tọa lạc tại khu tứ giác Bến Thành, với 4 mặt tiền là Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm và Calmette được nhân viên môi giới chia sẻ mức giá rumor (dự kiến) là 25.000 - 30.000 USD/m² , chưa thuế VAT và phí bảo trì.

Nếu tính tất cả chi phí, mức giá dự án sẽ tương đương 650 - 800 triệu đồng/m², đây được xem là mức giá đắt đỏ nhất hiện nay tại TP.HCM. Được biết, dự án này do Công ty TNHH Saigon Glory làm chủ đầu tư, Masterise Homes là đơn vị phát triển.

Bên cạnh đó, khu vực quận 1 còn nhiều dự án siêu sang với giá bán cũng 'khủng" không kém như dự án The Marq (phường Đa Kao,) gồm 515 căn hộ với mức giá dao động trung bình 170 - 210 triệu/m². Ngoài ra, dự án chung cư Grand Marina tọa lạc trên đường Tôn Đức Thắng, công bố giá giao dịch thành công với mức khoảng 423 triệu đồng/m².

Tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức), các dự án đang chào bán căn hộ ra thị trường có mức giá cũng không thấp hơn 80 triệu đồng/m². Có thể kể đến dự án The River Thủ Thiêm hiện đang chào giá thấp nhất khoảng hơn 82 triệu đồng/m² và cao nhất khoảng 170 triệu đồng/m².

Tại khu vực quận Thủ Đức cũ (nay là TP.Thủ Đức), theo khảo sát mức giá bán căn hộ thấp nhất cũng lên đến khoảng 60 triệu đồng/m². Trong đó, dự án King Crown Infinity mặt tiền đường Võ Văn Ngân (phường Bình Thọ, TP.Thủ Đức) đang được rao bán với mức giá 90 triệu/m².

Được biết, dự án này đã được phát triển bởi Công ty Cổ phần BCG Land - thành viên Tập đoàn Bamboo Capital. Ngoài ra, trên địa bàn này còn có dự án Thăng Long Home - Hưng Phú (đường Tô Ngọc Vân), với giá dự kiến khoảng 45 triệu/m².

Có thể thấy, dù ảnh hưởng dịch Covid-19 khiến nền kinh tế bị sụt giảm nghiêm trọng nhưng giá bán căn hộ tại TP.HCM vẫn liên tục "phi mã". Các kỉ lục về giá bán liên tục được xác lập và nhanh chóng bị các dự án mở bán sau phá vỡ.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D, công ty DKRAVietnam, cho biết hiện nay tại TP.HCM để tìm kiếm căn hộ giá từ 35 - 40 triệu đồng/m² ngay tại khu vực vùng ven TP.HCM cũng không còn dễ dàng, nếu không nói là sắp "tuyệt chủng".Hiện nay, thị trường TP.HCM đang "khát" nguồn cung các sản phẩm nhà ở có giá hợp lý.

Chủ đầu tư thao túng thị trường

Theo lý giải của nhiều chuyên gia bất động sản, giá nhà ở tại TP.HCM luôn duy trì mức tăng cao "chót vót" thời gian qua, một phần là do cung không đủ cầu, chi phí đầu vào, chi phí triển khai dự án ngày càng tăng cao. Phần còn lại là có sự thao túng giá của chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, hiện nay nguồn cung sản phẩm hạn chế, phân khúc phát triển không đồng đều khi đa số doanh nghiệp chỉ chú trọng sản phẩm trung, cao cấp. Bên cạnh đó, giá căn hộ được đẩy cao phụ thuộc vào vị trí, càng gần trung tâm thành phố, càng ở vị trí đắc địa thì sản phẩm có giá thành càng cao.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng ngoài nguyên nhân nguồn cung khiến giá tăng mạnh, thì việc chủ đầu tư đôn dự án từ trung cấp lên cao cấp khiến giá nhà tăng cao.

Thống kê cho thấy, hiện 59% là nhà cao cấp, hạng sang, còn lại là nhà trung cấp, trong khi nhà ở bình dân không có dự án nào được tung ra. Đây là điều rất vô lý trong bối cảnh thu nhập của người dân còn hạn chế, giới siêu giàu Việt Nam còn chưa nhiều.

"Khi nguồn cung quá ít mà nhu cầu cao thì giá phải tăng mạnh. Hiện nay, các dự án đã có sản phẩm đang chiếm ưu thế, tự đưa ra giá và khách hàng phải buộc chấp nhận. Lợi nhuận của chủ đầu tư rất cao, có thể nói là siêu lợi nhuận. Nếu chủ đầu tư với sáng tạo của mình, suất đầu tư lớn tạo ra giá trị lớn để giúp giá tăng thì không nói. Nhưng thực tế đa số các chủ đầu tư ăn chênh lệch địa tô mà chưa tạo ra nhiều giá trị tương xứng với mức giá họ đẩy lên", ông Châu phân tích.

Một nguyên nhân nữa, theo ông Châu, hiện nay tại nhiều nơi Nhà nước chỉ định giao nhiều dự án cho doanh nghiệp, thậm chí các dự án cực lớn cho các chủ đầu tư mà không thực hiện một căn nhà ở xã hội nào. Điều này khiến lợi nhuận chảy vào túi doanh nghiệp càng thêm khổng lồ. Từ bất cập này đến bất cập khác khiến giá nhà đất tăng cao khủng khiếp.

Ông Châu cho hay điểm mấu chốt là nhà nước cần tháo gỡ vướng mắc về thủ tục hành chính để tăng nguồn cung. Nên mới đây vào ngày 28/4, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng kiến nghị khẩn trương tháo gỡ ách tắc đối với tất cả dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội để tăng nguồn cung và kéo giãn giá nhà.

Theo đó, Hiệp hội đã kiến nghị Bộ Xây dựng khẩn trương, quyết liệt, chủ động đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi ngay một số quy định bất cập của Nghị định 30/2021/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, để tháo gỡ "ách tắc" đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại và tất cả các dự án nhà ở xã hội. Từ đó, tăng nguồn cung dự án, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhằm kéo giảm giá nhà đang rất cao, góp phần "bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động" như thực tế đang diễn ra.