Vì sao cơ hội sở hữu nhà của người Việt Nam ngày càng khó?

Hầu hết mong muốn chung của người Việt là có thể sở hữu được căn nhà của riêng mình, nhưng điều này sẽ ngày càng khó hơn trong bối cảnh quỹ đất hẹp dần, nhà ở xã hội khan hiếm, giá nhà tăng cao, vay mua nhà khó khăn…

Ai mà chẳng muốn có nhà!

Với người Việt Nam, nhà ở có vai trò hết sức quan trọng. Đó không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà nó còn là tổ ấm, bởi an cư thì mới lạc nghiệp. Thế nhưng, việc có được một căn nhà nhỏ, một chỗ ở ổn định và đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn đang là một ước mơ rất xa xỉ đối với nhiều người.

Chị Nguyễn Ngọc Thuyết (Thái Bình) chia sẻ: "Lương 2 vợ chồng mình khoảng 20 triệu đồng/tháng, nhưng cả 2 vẫn cố "cày" để có thể mua một căn nhà, cho con cái có nơi vui chơi thoải mái và cũng để có 1 tổ ấm nho nhỏ ". Nhưng đến nay, theo chia sẻ của chị Thuyết, dù đã tích cóp được một khoản nhưng anh chị vẫn chần chừ chưa chọn mua.

Chị Thuyết tâm sự: “Nếu có kiểu nhà ở thu nhập thấp thì không biết mình có mua được hay không, không biết giá nó như thế nào, chất lượng có ổn không. Lo chứ sao không. Giờ mình có cháu sắp gửi vào nhà trẻ rồi. Ở Hà Nội vẫn là nhà trọ chật hẹp quá, không tốt cho sinh hoạt của bé, đó là chưa kể không có hộ khẩu Hà Nội thì tiền đâu cho con học trường tư.

Nhà thì ai lại không mong nhưng với không nổi thôi, vay lớn quá cũng không dám vay. Ước mong làm sao để có cái nhà nho nhỏ khoảng năm chục mét vuông thôi cũng được, chứ không cần đến miếng đất lớn. Lớn hơn gấp đôi cái phòng trọ này cũng rất là tốt rồi".

Thực tế cho thấy, ở góc độ nào đó thì các khu nhà trọ cũng đã hoàn thành nhiệm vụ xã hội của mình khi trở thành nơi trú chân cho hàng triệu lao động thu nhập thấp ở đô thị. Tuy nhiên, đa số các khu nhà trọ hiện nay xuống cấp khá nhanh, điều kiện sinh hoạt thiếu thốn. Điều này mang đến nhiều hệ lụy tiêu cực cho cả người ở và xã hội.

Theo thống kê, tại Hà Nội, tốc độ tăng trưởng dân số đạt 2,2%/năm trong thập kỷ vừa qua. Mỗi năm thành phố đón khoảng 120.000 trẻ em ra đời và 80.000 - 100.000 người nhập cư. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng đa phần số người nhập cư là người trẻ, là sinh viên các trường đại học, sau đó ở lại thành phố lớn lập nghiệp.

Trong báo cáo về “Nhà ở giá hợp lý”, Ngân hàng Thế giới (WB) nhận định, hàng năm Việt Nam cần thêm khoảng 374.000 căn hộ ở các thành phố, với số hộ gia đình thành thị ước tính sẽ tăng lên 10,1 triệu hộ vào năm 2020 (từ 8,3 triệu năm 2015).

Nhu cầu mới tập trung chủ yếu ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Hai thành phố lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn. Khu vực đồng bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và khu vực Đông Nam Bộ (bao gồm TP. Hồ Chí Minh) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374.000 căn hộ mỗi năm.

Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh một báo cáo của hãng nghiên cứu Nielsen cho biết 72% người trẻ từ 25 - 35 tuổi ở TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa thể sở hữu một căn nhà do giá nhà quá cao so với mức thu nhập của họ.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra số liệu vào năm 2019, toàn thành phố có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân (khoảng 1,5 triệu người). Con số này tính chung mọi độ tuổi. Số người này chiếm 1/4 tổng số hộ gia đình của TP. Hồ Chí Minh.

HoREA đánh giá, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ở mức cao không chỉ ở những cặp vợ chồng mà cả người độc thân. Việc sở hữu nhà ở giúp người dân có thể sống ổn định, được chính thức hóa hộ khẩu tại các thành phố lớn, từ đó có thể hưởng được nhiều phúc lợi xã hội cho con cái và bản thân.

Vì sao mua nhà ngày càng khó?

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2019 từ một số đơn vị cho thấy, giá nhà đất tại các thành phố lớn tăng liên tục trong 5 năm qua. Chẳng hạn vào năm 2015, giá căn hộ hạng C vào khoảng 16 triệu đồng/m2, nhưng nay đã lên 25 triệu đồng/m2. Đất nền còn tăng chóng mặt hơn, giá đất một số khu vực tăng 200 - 300% so với cách đây 5 năm.

Nguyên nhân của việc tăng giá nhanh chóng thời gian qua ngoài việc khan hiếm nguồn cung thì còn đến từ việc các nhà đầu tư thiếu nguồn hàng giá rẻ nên liên tục gom hàng, rồi sang nhượng qua nhiều cầu dẫn đến mức giá ngày càng bị đẩy lên cao, đồng nghĩa với việc người dân nếu muốn có nhu cầu mua ở thực lại càng khó khăn hơn nhiều.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội: "Nếu không kế thừa bất động sản hoặc có sự giúp đỡ từ thế hệ trước thì việc sở hữu nhà ở đối với những người dưới 35 tuổi là khá khó khăn. Sự hỗ trợ của gia đình hiện đang góp phần đáng kể của trong tiềm lực tài chính của người mua nhà trẻ tại Việt Nam.

Có một thực tế là thu nhập của khách hàng trẻ chưa thể đáp ứng được với giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Giá một căn hộ chung cư trung cấp 2 phòng ngủ tại Hà Nội dao động từ 3 - 6 tỷ VNĐ tương đương với 140.000 USD - 200.000 USD, xấp xỉ với các thị trường phát triển. Trái lại, mặt bằng thu nhập tại Việt Nam chưa thể sánh ngang nên việc sở hữu nhà là khó khăn".

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, ở một số thành phố lớn các khâu phê duyệt cũng như kiểm tra thực hiện dự án cũng khắt khe và khó khăn hơn. Bên cạnh mặt tích cực giúp thị trường minh bạch, bền vững thì cũng có thể thấy thời gian thanh kiểm tra này kéo dài hơn so với trước đây.

Ông Thanh nhận định: “Đó không phải là một thông tin tích cực. Tôi cho rằng cần có những biện pháp rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Cùng với đó, khâu giải phóng mặt bằng không phải là chuyện mới nhưng nếu như chúng ta không có cơ chế mà chỉ thả nổi để các nhà đầu tư tự thực hiện thoả thuận thì việc giải phóng mặt bằng để dự án đủ điều kiện đưa ra các sản phẩm cho nhà đầu tư, cho người dân sẽ còn tiếp tục kéo dài”.

Ông Thanh cũng cho rằng, chúng ta mong muốn phát triển chương trình nhà ở và thị trường tiếp tục ổn định, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận với thị trường bất động sản tốt hơn thì chính sách và sự quan tâm của nhà nước về việc tạo điều kiện cơ chế chính sách từ khâu giải phóng mặt bằng, khâu định giá đất, thủ tục phê duyệt, chậm cấp sổ đỏ… cần tháo gỡ.

Thị trường năm 2019 có nhiều ổn định điểm sáng, song cũng có thể thấy số lượng sản phẩm đưa ra thị trường ít hơn những năm trước. Với đà này, số lượng sản phẩm đưa ra thị trường trong năm 2020 tiếp tục giảm sút và chỉ có một số dự án đã hoàn thiện một số thủ tục thì mới có khả năng và cơ hội đưa ra thị trường.

Bên cạnh đó, nếu khâu định giá đất cho năm 2020 - 2025 không có một định hướng rằng cần giữ vững ổn định thị trường, tạo bình ổn thì giá cả mà chỉ đưa hướng tăng mạnh để thu về hoặc không tạo cơ chế chính sách cho nhà ở thu nhập thấp thì cơ hội, sư quan tâm của doanh nghiệp vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp sẽ rất hạn chế.

“Thực tế năm 2019 không có cơ chế khuyến khích, nếu không có gì thay đổi thì đương nhiên trong năm 2020 vẫn tiếp tục tình trạng như vậy”, ông Thanh nhấn mạnh.

Ông Thanh còn cho rằng, hiện nay đóng góp của bất động sản vào kinh tế Việt Nam là rất quan trọng. Có một thời điểm, chúng ta sai lầm cho rằng bất động sản là phi sản xuất. Hiện nay, chúng ta cũng vẫn định hướng hạn chế tín dụng vào bất động sản. Điều đó đang gây khó dễ kho doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhà đầu tư và người có nhu cầu cần vay mua nhà ở thực.

“Hạn chế tín dụng chỉ nên áp dụng vào những doanh nghiệp làm ăn không tốt, dự án không tốt còn những dự án tốt thì nên khuyến khích đầu tư. Doanh nghiệp làm ăn tốt đương nhiên sẽ trả lãi tốt, đó chính là đóng góp cho nền kinh tế. Tôi hy vọng, nên nhìn nhận ngành bất động sản ở nhiều góc cạnh hơn, nên có thêm các gói hỗ trợ phát triển nhà ở thu nhập thấp thì chắc chắn nguồn cung nhà ở có thể tăng lên, người dân có thể tiếp cận được với nhà ở dễ dàng hơn”, ông Thanh nhấn mạnh.

Theo khảo sát từ Navigos 2019 về giá nhà tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội được tiến hành trên nhiều nhóm đối tượng có thu nhập ổn định từ mức thấp 72 triệu đồng/năm đến mức tăng dần lên 264 triệu đồng/năm theo nhu cầu cơ bản về nhà ở (căn hộ 2 phòng ngủ, trị giá 2 tỷ đồng), hiện mức chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà đang ở mức khó tưởng tượng.

Kết quả khảo sát cho thấy với thu nhập bình quân của sinh viên mới ra trường ở mức thấp nhất nhóm khảo sát là 72 triệu đồng/năm. Như vậy với mức giá nhà như trên, có thể thấy thu nhập của sinh viên chỉ bằng 1/28 so với mức giá nhà hiện hành. Giá nhà tại 2 đô thị phát triển bậc nhất Việt Nam cũng cao gấp 17 lần thu nhập trung bình của nhân viên có kinh nghiệm lâu năm (120 triệu đồng/năm).

Trưởng nhóm và giám sát có thu nhập trung bình 192 triệu đồng/năm ghi nhận giá nhà trên thị trường cao gấp 10 lần thu nhập. Trong khi đó, cấp quản lý, trưởng phòng với thu nhập đạt 264 triệu đồng/năm, giá căn hộ trên thị trường cao gấp 7 lần thu nhập của nhóm này.