Vì doanh nghiệp bất động sản Việt giảm độ tin cậy trong mắt nhà đầu tư nước ngoài đang muốn mua cổ phần?

Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) cho biết, dù tình thế “khát” vốn buộc phải đẩy nhanh tái cấu trúc, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn về việc xoay sở dòng tiền và khả năng triển khai các dự án. Điều này phần nào làm giảm độ tin cậy trong mắt các nhà đầu tư đầu tư nước ngoài muốn M&A.

Trong Báo cáo thị trường quý 1/2023, Colliers tiết lộ thông tin, "phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực chất thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn, kỳ vọng hoàn tất trong thời gian tới”.

Để hiểu rõ hơn về thông tin nói trên, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông David Jackson – Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam).

Mua bán thận trọng khi thị trường còn diễn biến khó đoán

Ông có thể tiết lộ với thị trường và bạn đọc chi tiết hơn về các thương vụ này được không? Giá trị các thương vụ lớn cỡ nào?

Ông David Jackson: Từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) và quỹ đầu tư nước ngoài tiếp tục tận dụng thời điểm thị trường BĐS Việt Nam giảm tốc để đẩy mạnh gia tăng thị phần.

Trong ba tháng qua, chúng tôi ghi nhận số lượng yêu cầu đến nhiều nhất từ khu vực châu Á, đứng đầu là Nhật Bản – Hàn Quốc – Đài Loan. Nhu cầu tìm kiếm dự án BĐS của các nhà đầu tư từ Úc, Mỹ cũng gia tăng nhờ các nỗ lực kêu gọi đầu tư, hợp tác của Chính phủ. Các nhà đầu tư Thái Lan có xu hướng quan tâm đến F&B, năng lượng, giáo dục; trong khi đó, dòng vốn Singapore chảy nhiều hơn vào các dự án BĐS công nghiệp, nhà ở.

Chẳng hạn, đầu tháng 2, Keppel Land thoái vốn khỏi dự án ở trung tâm quận 1 với tổng giá trị dự kiến 5,5 triệu USD, sau đó công bố hợp tác với Khang Điền trong dự án Khu đô thị bền vững tại TP.HCM.

Một tháng sau, CapitaLand được cho là đang đàm phán mua lại một số tài sản của Vinhomes tại Hưng Yên và Hải Phòng, tổng trị giá lên đến 1,5 tỷ USD. Cựu CEO Gamuda Land Việt Nam – ông Dennis Ng Teck Yow – trở thành tân Tổng Giám đốc Novaland, cho thấy kế hoạch tái cấu trúc của tập đoàn này có thể có những diễn biến mới.

Tuy vậy, hiện nay mọi nước đi đều được tính toán kỹ lưỡng và các bên liên quan đều chọn cách tiếp cận thận trọng khi thị trường còn diễn biến khó đoán. Và nhìn chung, quý 1/2023 chưa ghi nhận nhiều thương vụ giá trị lớn.

Với bên bán, dù tình thế “khát” vốn buộc họ phải đẩy nhanh tái cấu trúc, nhiều doanh nghiệp nội địa gặp khó khăn về việc xoay sở dòng tiền và khả năng triển khai của chính các dự án của họ. Điều này phần nào làm giảm độ tin cậy trong mắt các nhà đầu tư.

Trong khi đó, bên mua ngày càng thận trọng hơn và đặt ra những yêu cầu về pháp lý và tài chính rõ ràng hơn như quy hoạch 1/500, giấy chứng nhận đầu tư hay báo cáo tài chính tốt. Đối với các doanh nghiệp có danh mục đầu tư lớn, nhà đầu tư có xu hướng chọn các mô hình như mua lại vốn, mua lại cổ phần để nắm quyền điều hành thay vì M&A từng dự án.

Căn hộ và nhà liền thổ ở một số khu vực trọng điểm kỳ vọng sẽ hồi phục nhanh

Colliers dự báo ra sao về triển vọng cho phân khúc căn hộ và nhà liền thổ tại các tỉnh, thành phố?

Ông David Jackson: Ở góc độ thanh khoản và giao dịch riêng lẻ, áp lực vốn và pháp lý tiếp tục ảnh hưởng tới tỷ lệ hấp thụ và nguồn cung mới, có thể kéo dài đến quý 3 năm nay. Tuy vậy, vẫn có một số khu vực trọng điểm được kỳ vọng sẽ hồi phục nhanh hơn.

Khu vực phía Đông và phía Nam TP.HCM thu hút sự chú ý nhờ sức bật hạ tầng và dư địa quỹ đất. Các khu vực này ghi nhận dân số tăng đều cùng chất lượng cuộc sống, với nhiều khu dân cư mới hình thành đúng với định hướng phát triển li tâm của Thành phố. Đây cũng là nơi tập trung các dự án cao cấp, hạng sang, BĐS hàng hiệu của cả nước. Tỷ lệ tăng giá trung bình 10%/năm. Kế đó, Đồng Nai và Bình Dương tiếp tục là hai thị trường đầu tư hấp dẫn do nhu cầu nhà ở rất lớn và giá bán cạnh tranh so với khu trung tâm TP.HCM. Một số dự án mở bán gần đây như Fiato Nhơn Trạch, The Emerald Thuận An, The Mansion Thủ Dầu Một, Artisan Park với giao dịch tương đối sôi động, cho thấy khu vực này phù hợp phát triển nhiều phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đa dạng, đáp ứng thị hiếu người mua.

Ở Hà Nội, các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, đại lộ Thăng Long, tuyến Cát Linh – Hà Đông trở thành đòn bẩy giúp thị trường bất động sản phía Tây có tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Ngoài ra, khu vực Hưng Yên có lợi thế lớn để thu hút nhà đầu tư bất động sản nhờ vị trí kết nối giữa Hà Nội, Hải Phòng và sân bay Quốc tế Nội Bài.

Giá bán khó giảm

Theo ông, trong ngắn hạn, giá phân khúc căn hộ và nhà liền thổ sẽ tăng/giảm như thế nào và bị tác động bởi yếu tố nào?

Ông David Jackson: Thị trường đang trải qua một đợt điều chỉnh giá, dự kiến quay lại quỹ đạo tăng trưởng từ nửa sau năm 2023 khi lãi suất ổn định hơn và các điều chỉnh pháp lý của Nhà nước hoàn tất. Tuy giao dịch và nguồn cung chững lại, đối với các phân khúc cầu vượt cung như căn hộ và nhà liền thổ, tôi cho rằng giá bán khó tiếp tục giảm thêm vì nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, mức độ quan tâm của thị trường và nhu cầu (đầu tư lẫn ở thực) ở hai phân khúc này vẫn ở mức cao. Trong tháng 3/2023, nội dung “Tìm kiếm, hỏi thông tin” và “Mua/Thuê/Đầu tư” được người mua quan tâm nhiều nhất, chiếm lần lượt 74% và 26% thảo luận trên mạng xã hội (theo Reputa). Điều đó cho thấy hoạt động đầu tư tuy có sụt giảm trong ngắn hạn nhưng sẽ trở lại, nhà đầu tư chú trọng nhiều hơn vào các bất động sản có khả năng cho thuê để đem lại thu nhập ổn định cũng như thanh khoản tốt.

Trong khi đó, giá bán còn phụ thuộc nhiều yếu tố như sơ cấp hay thứ cấp, định vị phân khúc và khả năng khai thác sử dụng của bất động sản đó. Trong năm qua, biến động thị trường đã chứng minh tài sản càng mang tính đầu cơ thì càng tiềm ẩn rủi ro mất giá.

Đối với dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện cũng như chủ đầu tư có uy tín, giá mở bán dự báo sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh nguồn cung mới nhỏ giọt, giá đất và các chi phí đầu tư xây dựng tăng cao. Chẳng hạn như trong quý 1/2023, Gamuda Land mở bán tòa C dự án Elysian với mức giá trung bình 2.457 USD/m2 (gần 58 triệu VND/m2).