Vay bao nhiêu đầu tư căn hộ cho thuê thì an toàn?

Hiện nay, nhiều người đang sở hữu căn hộ cho thuê với số vốn ban đầu “khá bèo”, còn lại vay ngân hàng. Tuy nhiên, sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng bao nhiêu là an toàn?

Vốn chỉ 30%

Chị Kim Cương (37 tuổi, ngụ quận Gò Vấp, TP.HCM) hiện đang sở hữu một căn hộ diện tích 65m2 có 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh ở khu chung cư Ehome 2, quận 9, TP.HCM. Căn hộ này đang được cho thuê với giá 6 triệu đồng/tháng.

Chia sẻ hành trình mua nhà của mình, chị Cương cho biết, hai vợ chồng chỉ có trong tay 200 triệu đồng, không nghĩ là sẽ mua được căn hộ. Nhưng đánh liều, chị mượn thêm bố mẹ 200 triệu đồng và vay ngân hàng 1 tỷ đồng, mua được căn hộ giá 1,4 tỷ đồng.

“Vợ chồng tôi đều đi làm, thu nhập trung bình khoảng 14 triệu đồng/tháng. Ngân hàng xét bảng lương, thẩm định căn hộ, cho vay đến 1 tỷ đồng nên chúng tôi nhanh chóng sở hữu căn hộ và tìm người cho thuê ngay để gánh bớt lãi hằng tháng”, chị Cương cho biết.

Theo chị Cương, với mức lãi suất 9%/năm trong 2 năm đầu và vay gói 20 năm, hiện vợ chồng chị trả khoảng 12 triệu đồng/tháng; trong đó 4,5 triệu tiền gốc và 7,5 triệu tiền lãi. Trừ 6 triệu đồng cho thuê nhà, chị bù thêm 6 triệu đồng trả ngân hàng mỗi tháng. Mức này nằm trong khả năng thu nhập của hai vợ chồng.

Đáng mừng là, chỉ sau 3 tháng, giá mặt bằng chung của căn hộ đã tăng từ 1,4 tỷ đồng lên 1,6 tỷ đồng. Chị Cương phân tích nếu bán thời điểm này, trừ lãi phạt ngân hàng cộng với đền cọc 2 tháng thuê nhà, chị đã lãi được 150 triệu đồng.

Tuy nhiên, “nên bán hay giữ chờ giá tăng tiếp?” cũng là câu hỏi chung của nhiều người đang sở hữu căn hộ cho thuê. Không ít người phải ngậm ngùi đẩy bán nhanh căn hộ chỉ sau một thời gian giá cho thuê bị “rớt”.

Bán chốt lời hay giữ chờ tăng giá?

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - chuyên gia tài chính và đầu tư phân tích: hai năm trước, đầu tư vào đất nền và nhà phố, nhà hẻm có tiềm năng sinh lời cao. Nhưng trong vòng một năm trở lại đây, khi đất nền, nhà phố chựng lại thì căn hộ bắt đầu tăng. Một số người nhận thấy đầu tư căn hộ dòng tiền ổn định nên đổ xô mua căn hộ.

Trường hợp của chị Cương giá căn hộ tăng từ 1,4 tỷ đồng lên 1,6 tỷ đồng, theo tiến sĩ Hiển là mức tăng phù hợp với mặt bằng chung giá căn hộ các nơi. Khả năng giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng nhưng sẽ không tăng nhanh như đất nền. Đất nền tăng “hỗn” có thể bất ngờ lên 30 - 50%, còn giá căn hộ tăng từ từ.

“Tính tổng số vốn bỏ ra là 400 triệu đồng mà bán lời 200 triệu đồng thì mức lời lên tới 50% là khá cao. Tuy nhiên, bán hay giữ còn tùy thuộc vào tình hình thu nhập của chủ căn hộ có ổn định hay không. Hiện, mỗi tháng trừ tiền cho thuê nhà 6 triệu đồng, phải bù thêm 6 triệu đồng trả lãi ngân hàng và có thể tiếp tục phải trả số tiền này lên đến 10 năm. Nếu thu nhập không ổn định thì đến một thời điểm phải đối đầu với khó khăn tài chính”, tiến sĩ Hiển lưu ý.

Căn hộ càng để lâu càng rớt giá?

Thực tế, đối với dân lướt sóng, lời 50% chỉ trong vòng 3 tháng là đã quá “ngon” để bán chốt lời. Tuy nhiên, bán hay chưa bán tùy thuộc vào vị thế của chủ căn hộ. Nếu thu nhập ổn định, hiện chưa có ý định mua chỗ khác tốt hơn và chưa có bất động sản nhiều thì bán hay không bán cũng như nhau. Vì tiến sĩ Hiển nhận định “xu thế đầu tư căn hộ vẫn ở trạng thái tốt chứ không giảm, không lo bán sẽ lỗ”.

Nhiều chủ đầu tư lo ngại căn hộ càng để lâu càng rớt giá, chỉ nên đẩy nhanh mua bán trong vòng 15 năm đầu, mặc dù căn hộ có giá trị sử dụng 50 năm hoặc vĩnh viễn. Thế nhưng, tiến sĩ Hiển cho rằng “đúng một phần và không đúng một phần”, nếu căn hộ xây dựng dỏm, xuống cấp nhanh mới dễ bị mất giá. Lâu ngày tất nhiên căn hộ sẽ bị hao mòn, nhưng nếu khu vực đó ngày càng đông cư dân, giao thương sôi động, đời sống sung túc hơn thì theo thời gian giá trị bất động sản tăng sẽ bù trừ lại.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư thấy mức lời tăng cao trong thời gian ngắn, muốn bán căn hộ nhưng lại lo ngân hàng phạt trả trước hạn. Như trong trường hợp chị Cương vay 1 tỷ đồng trong 20 năm, nếu trả trước trong vòng 5 năm đầu sẽ chịu mức phạt 2,5%, tức 25 triệu đồng. Đó cũng là một trong những lý do khiến nhiều người chần chừ chưa muốn bán căn hộ để chốt lời.

Theo tư vấn của tiến sĩ Hiển, nếu ngân hàng cho phép người khác (bên mua) vay tiếp khoản nợ của chủ căn hộ (bên bán) thì bên bán không phải chịu mức phạt trả trước. Việc này là do hai bên mua - bán thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được, vừa trả lãi phạt, vừa đền cọc cho bên thuê nhà (nếu tự ý kết thúc hợp đồng cho thuê trước thời hạn thỏa thuận) thì mức lãi thu về từ việc bán căn hộ không còn đáng kể.

Không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính

Phần lớn những người mua căn hộ đều có ý định lâu dài, xác định đây là một dòng tiền ổn định, vì vậy mức lời ít quá sẽ không tương xứng với mức lãi trả vay ngân hàng nên ít người có ý định bán lấy lời. Vấn đề cần lưu ý là chỉ có 30% vốn, vay ngân hàng tới 70% để mua căn hộ thì áp lực lãi suất rất lớn. Vì thực tế các ngân hàng đang bị sức ép của tăng lãi suất.

“Nhiều ngân hàng đang phát hành trái phiếu chứng chỉ tiền gửi 5 năm, có lãi suất tới 9 - 10%. Như vậy, những ngân hàng này dự đoán trong vòng 5 năm tới, lãi suất sẽ không giảm. Điều này đồng nghĩa người vay sẽ đối đầu với lãi suất tăng thả nổi theo công thức tính của ngân hàng. Tức sau 2 năm người vay hưởng lãi suất ưu đãi, mức lãi sẽ tăng, tổng số tiền đóng hằng tháng 12 triệu đồng có thể sẽ tăng lên 13 - 14 triệu đồng nên nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua vay ngân hàng cần cân nhắc kỹ lưỡng”, tiến sĩ Hiển nhấn mạnh.

Nếu không có tiền nhiều nhưng có nguồn thu nhập ổn định vượt trội thì có vốn 30%, vay ngân hàng 70% như một hình thức trả góp. Nhưng nếu chỉ tính một tháng trừ chi tiêu, dư đúng số tiền đủ trả ngân hàng thì có thể bị áp lực khi thu nhập bị điều chỉnh và lãi suất có thể tăng. Phải dự phòng được những rủi ro này thì mới nên vay nhiều. Nếu không, phải giảm tỷ lệ vay xuống khoảng 50%/giá trị căn hộ để phòng rủi ro.

Mua căn hộ là tìm một thu nhập ổn định, tất nhiên không bằng gửi ngân hàng nhưng được sở hữu một bất động sản để tránh rủi ro lạm phát, và nếu chọn đúng vị trí có thể giá căn hộ sẽ tăng, có lời. Tuy nhiên, không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, vì mức lời của căn hộ chỉ an toàn, ổn định chứ không nhiều, chỉ dành cho những người thu xếp được tài chính. Mức vay chỉ nên theo tỷ lệ có 50% - vay 50% thì hợp lý hơn tỷ lệ 30% - 70%. Những người có thu nhập tốt, ổn định mới nên vay đến 70% giá trị căn hộ; hay trong trường hợp vợ chồng mới cưới muốn có căn hộ ở ổn định và cân đối được khả năng tài chính.