Vấn đề tài chính trong các doanh nghiệp bất động sản

Như chúng ta cũng biết, theo luật thì mỗi doanh nghiệp BĐS cần có vốn tự có bằng 20% tổng mức đầu tư (những dự án lớn thì là 15%). Ngoài ra, chúng ta cũng biết là để mua được nhà thì khách hàng phải có tối thiểu 30%, phần còn lại thì ngân hàng có thể cho vay. Và để có lời thì CĐT phải bán với giá tối thiểu khoảng tăng 40% so với tổng mức đầu tư, nghĩa là làm hết 100 thì phải bán được 140.

Nếu tất cả các bên đều nghiêm túc thực hiện các chỉ số này thì sẽ không có nhiều vấn đề về tài chính. Tuy nhiên, vì lợi nhuận thì nhiều doanh nghiệp BĐS không có đủ 20% vẫn thực hiện dự án, và cũng vì lợi nhuận nhiều khách hàng không có đủ 30% cũng như không thể trả cho khoản vay 70% còn lại vẫn đi mua BĐS vì kỳ vọng sẽ lướt được. Khi doanh nghiệp không đủ tiền, khách hàng không đủ tiền thì ngân hàng đứng ra lo hết phần còn lại, khi thị trường ngon thì không sao, nhưng khi thị trường đứng thì mọi thứ đổ bể dây chuyền.

Nhà ở hình thành trong tương lai là một khái niệm mà chúng ta cũng hiểu là khi người ta mua cái nhà đó thì nó chưa có, mà nó chỉ hình thành trong tương lai. Theo luật cũ thì không có nhiều ràng buộc về vấn đề thanh toán, luật mới thì có, tuy nhiên các công ty BĐS có nhiều cách để có thể thu được tỉ lệ nhiều hơn theo luật bằng nhiều "thủ thuật" khác nhau, mà khách hàng không biết vô tình hay hữu ý vẫn chấp nhận.

Và vì doanh nghiệp BĐS nta có thể bán sản phẩm của mình khi chưa hoàn thành, nên hầu như cũng chả có doanh nghiệp nào hoàn thành sản phẩm mà chưa bán miếng nào cả. Người ta có xu hướng bán sớm, thậm chí thu nhiều hơn những gì họ triển khai ngoài thực địa dự án, chính vì thế mới có dụ căng băng rôn, chứ không thu tiền, không bán mà xây ngon lành thì căng băng rôn làm gì.

Tồn kho trong ngành bất động sản là một khái niệm thiên về tài chính kế toán nhiều hơn là thực tế. Vì trong thực tế, nếu cái bất động sản đó được ký hợp đồng cọc hoặc là HĐMB thì coi như đã bán rồi, nhưng trong tài chính kế toán thì phải bàn giao xong thì mới coi là bán rồi. Thế thì có nhiều trường hợp bán rồi, thu tiền rồi nhưng vẫn được ghi nhận là tồn kho vì chưa bàn giao, và khoản tiền đóng của khách hàng được ghi nhận là khoản nợ khách hàng.

Có nhiều lý do để không bàn giao đúng hạn, có thể là xây chậm, cũng có thể có các vấn đề pháp lý bị vướng khiến cho không bàn giao được. Và khi không bàn giao được vì vướng thì khách hàng có thể "đòi" lại tiền vì doanh nghiệp không thực hiện đúng cam kết. Thật ra việc căng băng rôn cũng vì chính những vấn đề như thế thôi. Thật ra cá vấn đề vướng thì luôn tồn tại, nhưng khi thị trường không tốt thì khách hàng muốn "xoá bài làm lại" là trả lại tiền cho bố. Chứ khi thị trường ngon thì doanh nghiệp có muốn trả tiền khách hàng cũng không chịu.

Trong thực tế, khi Nova gặp chuyện, nhiều khách hàng lên trụ sở chỉ muốn lấy được tiền đã đóng là mừng rồi, nhiều dự án khác khách hàng cũng chỉ muốn lấy được tiền, thậm chí mất 1 ít tiền cũng chịu luôn. Nhưng ở một dự án khác thì CĐT bảo thôi trả lại tiền cộng với tiền lãi luôn thì khách cũng không chịu, vì biết rằng CĐT tính bán giá cao gấp mấy lần. Nói một chút để thấy trong thực tế các vấn đề của dự án nó thường nằm trước quá trình bàn giao chứ không phải sau.

Thế thì bạn chờ đợi điều gì khi nghe nói đến dự án nọ dự án kia đang tồn kho nhiều? Khi nghe thông tin này thì bạn phải hiểu cái tồn kho đó là khái niệm kế toán hay là thực tế, thực tế người ta ít nói là tồn kho, mà họ chỉ nói là "giỏ hàng CĐT". Và theo chúng ta thấy thì cách triển khai của CĐT hiện tại họ còn bán nhỏ giọt chứ nói gì tồn, nếu người ta không bán được (chiến dịch kinh doanh thất bại) thì nhìn họ sẽ không triển khai dự án.

Không cần biết giá vốn của 1 dự án nào đó bao nhiêu tiền, nhưng nếu CĐT có thể bán được cho khách hàng với 1 mức giá nào đó với số lượng tạm ổn, thì phần chưa bán được nghiễm nhiên được định giá bằng hoặc cao hơn cái giá đã bán được. Lúc này cái chưa bán được nó cũng là tài sản, mà tài sản được định giá cao hơn giá vốn. Với mức độ giá bán tối thiểu phải cao hơn 40% giá vốn, có dự án bán gấp đôi, gấp 3, thì chỉ cần ngân hàng tài trợ 50-60% thôi cũng đã thu hồi vốn đầu tư và có lời luôn rồi.

Thế nên, ở vị thế doanh nghiệp BĐS, rất ít có khả năng giảm giá bán, họ có thể giảm dựa trên các hình thức chiết khấu này kia là chính, thay vì giảm cái rẹc theo giá mới vì nó ảnh hưởng rất nhiều những thứ khác. Vì không bán bán được thì vẫn còn đó mà, để lâu cũng không hư.

Nên các dự án mới thì ngày càng giá cao, cao hơn dự án cũ nhiều. Ví dụ Nam Long 2018 bán nhà ở Q9 giá có 24tr, thì 2023 bán nhà Long An cũng giá 21-22tr, nhà ở Q9 lúc này lên 40tr. Có nhiều trường hợp không làm gì lời hơn là cắm đầu cắm cổ làm.

Tuy nhiên đó là quá khứ, tương lai thì không biết, vì biết đâu có cái luật gì đó ngăn chặn vấn đề này. Chúng ta vẫn có thể chờ đợi 1 tương lai nào đó nó sẽ đến và phù hợp với chúng ta, tuy nhiên cũng phải xem có sống được đến lúc đó hay không nữa. ^^