Vẫn “bát nháo” tình trạng phân lô bán nền

Việc phân lô, tách thửa trái pháp luật gây thiệt hại lớn, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị

Theo tìm hiểu của phóng viên Thời báo Ngân hàng, trong thời gian gần đây tại nhiều quận, huyện trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành lân cận đã tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền đất tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất, gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản (BĐS) nói chung.

Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô tách thửa trái pháp luật để bán đất, bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, bị thiệt hại rất lớn, gây mất an ninh trật tự, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị của địa phương và gây trở ngại trong việc thu hút các nhà đầu tư dự án lớn do giá đất đã bị đẩy lên quá cao.

Một số chuyên gia cho rằng, “thủ phạm” của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp BĐS làm ăn không chân chính, đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và không ít trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc thậm chí có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn.

Mới đây, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra nhận định về nguyên nhân dẫn đến tình trạng phân lô bán nền tràn lan là do bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay đã tạo ra kẽ hở như chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh BĐS kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, mà không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng. Hay luật điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án"...

Chính vì vậy, lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu đã phân lô bán nền trái phép bằng cách sử dụng các phương thức thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư, thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. Cần nhắc lại rằng, Luật Kinh doanh BĐS quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Bàn về vấn đề này, LS. Thái Văn Chung, Giám đốc Hãng Luật Nguyên Giáp phân tích thêm, Luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Nhưng bất cập trong thực thi Luật Đất đai là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ, thì lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Trước đó, trong năm 2017 và 2018, UBND TP. Hồ Chí Minh đã chỉ đạo quyết liệt với sự vào cuộc của các sở, ngành, quận, huyện kiểm soát, ngăn chặn được tình hình phân lô bán nền trái phép và các đợt "sốt ảo" giá đất trên địa bàn thành phố. Mới đây, TP. Hồ Chí Minh đã công bố các thông tin về quy hoạch, về các dự án nhà ở trên địa bàn và cảnh báo các khu đất phân lô bán nền trái phép. Bên cạnh đó, một số tỉnh, thành lân cận cũng vào cuộc kiên quyết thực hiện cưỡng chế các khu đất phân lô bán nền, xây dựng trái phép, nhằm lập lại trật tự và hạ cơn "sốt ảo" giá đất ở các địa phương. Mặc dù vậy, tình trạng vẫn chưa được kiểm soát một cách triệt để.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, để hạn chế tình trạng phân lô bán nền tràn lan như hiện nay, cần tiếp tục đấu tranh mạnh mẽ với một số ít doanh nghiệp BĐS bất lương và các đầu nậu đang lén lút thực hiện hành vi phân lô bán nền, “băm nát” quy hoạch đô thị, tìm mọi cách thức nhằm huy động vốn trái pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng, làm mất an ninh, trật tự xã hội.

“Hiệp hội đề nghị các DN BĐS TP.Hồ Chí Minh nêu cao tinh thần thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tôn trọng và bảo vệ lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhằm mục tiêu nâng cao uy tín thương hiệu và phát triển kinh doanh bền vững”, ông Châu khuyến cáo.