Tỷ suất sinh lời của condotel bao nhiêu là phù hợp?

TS Bùi Quang Tín - Phòng tư vấn tuyển sinh và Phát triển thương hiệu Trường đại học Ngân hàng TP.HCM phân tích mức sinh lời của condotel tại hội thảo “Pháp lý cho Condotel” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17.12.

Tỷ suất sinh lời dưới 4%

Ông Bùi Quang Tín nhận định: “Quá nên để đầu tư vào condotel bởi tốc độ tăng trưởng khách du lịch trong nước tăng 30% và 15% khách quốc tế. Tuy nhiên các nhà đầu tư khi tham gia cần tìm hiểu tính pháp lý kỹ hơn. Không nên xem đây là một khoản đầu tư tài chính nhưng sau đó không như mong đợi lại đặt vấn đề về pháp lý”.

Với tư cách là người tư vấn cho khách hàng, ông Bùi Quang Tín cho rằng tính pháp lý không thiếu nhưng thiếu ở góc độ nhà đầu tư hiểu về nó rất lỏng lẻo. Nhà đầu tư phải hiểu, condotel là cơ sở lưu trú, không gán ghép nó là hình thức nhà ở. "Tính pháp lý là cực kỳ quan trọng nên nhà đầu tư và chủ đầu tư cần phải hiểu rõ để tư vấn cho khách hàng, hạn chế tối đa sự rủi ro đối với nhà đầu tư về pháp lý"- ông Tín nhấn mạnh.

Theo khảo sát của ông Bùi Quang Tín đối với các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán hoạt động trong lĩnh vực condotel, tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi suất đầu tư (ROI) đều dưới 4%. Chẳng hạn, Công ty CP Khách sạn Sài Gòn (mã SGH - sàn HNX) đạt ROA cao nhất trong quý 4/2018 là 4,13%, quý 1/2019 chỉ còn 1,5%, và tăng trở lại chút ít 2,59% vào quý 3/2019, trung bình 3 quý năm 2019 là 2,7%/năm. Một ví dụ khác là Công ty CP du lịch dịch vụ Hội An (HOSE: HOT) có ROA của quý 4/2018 là 1,79%; trung bình 3 quý 2019 là 2,6%. Theo tổ chức Ready Ratios (đơn vị chuyên tính toán chỉ số tài chính của các ngành, các doanh nghiệp trên thế giới), chỉ số ROA trung bình của các doanh nghiệp ngành khách sạn, phòng ở trên thế giới là 3,35% vào năm 2017, 4,15% vào năm 2018 và cũng gần 4% cho 3 quý năm 2019.

Tỷ suất lãi ròng trên giá trị tài sản cho thuê căn hộ chung cư cũng chỉ bình quân khoảng 5%/năm, do giá trị căn hộ nhỏ và số lượng ít của mỗi nhà đầu tư nên tỷ suất sinh lời rất cao so với mặt bằng chung của thị trường cho thuê khách sạn, dịch vụ lưu trú.

Như vậy theo ông Bùi Quang Tín, ROA hay ROI của dịch vụ khách sạn, lưu trú cũng chỉ tầm tối đa là gần 3% đối với các doanh nghiệp có kinh nghiệm lâu năm trong ngành và họ có các hệ sinh thái tốt hỗ trợ. Các cam kết ROI trên mức này thì rất khó để các chủ đầu tư thực hiện nên khách hàng cần phải lưu ý.

Nhà đầu tư cần lưu ý

Ông Bùi Quang Tín ví dụ : Một condotel có giá khoảng 3 tỉ đồng, chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận là 10% thì giá cho thuê phòng khoảng 2,5 - 3 triệu/ngày. Giả sử tỷ lệ khai thác phòng khoảng 30%, tức năm khai thác được 100 ngày. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể quan sát được xem với giá thuê như thế, với tiền phòng như thế thì khách hàng có thuê không? Ở khu vực đó thì tỷ lệ lấp đầy phòng là bao nhiêu?… đó đều là những con số mà nhà đầu tư hoàn toàn có thể quan sát được. "Nhà đầu tư thứ cấp đang chạy theo các con số cam kết lợi nhuận nhưng không hiểu rõ những con số đó đến từ đâu, khả năng khai thác vận hành dự án như thế nào, dễ dàng đặt niềm tin vào chủ đầu tư trong khi không hiểu rằng bất động sản nghỉ dưỡng không giống với bất động sản thông thường; cũng như không có kiến thức đầy đủ về tính pháp lý của hình thức bất động sản này và không tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, hợp đồng mua bán"- ông Tín nhận định.

Giải thích thêm về những nhận định gần đây về tỷ suất sinh lời của condotel gấp nhiều lần lãi suất ngân hàng, ông Bùi Quang Tín cho rằng mức sinh lợi đang thấp hơn hoặc bằng lãi suất ngân hàng, chứ không phải cao hơn gấp nhiều lần. Lãi suất huy động tiền đồng của các ngân hàng hiện nay khoảng 8 - 8,5%/năm, trước đây các chủ đầu tư cam kết mức 12%, giờ giảm xuống 6 - 7% thì không thể nói cao hơn lãi ngân hàng. Tuy nhiên ông Tín vẫn cho rằng dù tỷ suất lợi nhuận không cao nhưng đây là kênh đầu tư tiềm năng bởi giá trị tăng trưởng, cho thuê hay bán, triển vọng của hình thức này trong tương lai cao…