Từ nay, khu đô thị lấn biển ở Việt Nam muốn hưởng cơ chế đặc thù phải có vốn đầu tư từ 100.000 tỷ đồng?

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 378/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phát triển đô thị. Nghị định được ban hành ngày 1/10/2026 và có hiệu lực cùng ngày. Một trong những nội dung đáng chú ý liên quan đến các khu đô thị lấn biển. Cụ thể, tại Điều 43, Nghị định lần đầu quy định cụ thể tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển để thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Không thể chia nhỏ dự án để đáp ứng điều kiện

Nghị định 378/2026/NĐ-CP được ban hành ngày 1/10/2026, có hiệu lực cùng ngày. Tại Điều 43, văn bản quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lấn biển nhằm thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Theo đó, dự án phải có tổng vốn đầu tư từ 100.000 tỷ đồng trở lên và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến phát triển đô thị, biển đảo, đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng.

Ngưỡng vốn được xác định trên phạm vi toàn bộ dự án, không tính riêng từng hạng mục hoặc giai đoạn. Với dự án gồm nhiều dự án thành phần hoặc được phân kỳ đầu tư, tổng vốn và diện tích lấn biển cũng được xác định trên phạm vi tổng thể.

Đáng chú ý, quy định không cho phép áp dụng cơ chế, chính sách nếu dự án bị chia thành nhiều dự án độc lập nhằm né tiêu chí về quy mô vốn, trong trường hợp các dự án có cùng nhà đầu tư hoặc các nhà đầu tư có quan hệ liên kết, nằm trên cùng khu vực biển hoặc các vùng biển liền kề nhưng từng dự án riêng lẻ không đáp ứng điều kiện.

Nếu tổng vốn đầu tư bị điều chỉnh xuống dưới 100.000 tỷ đồng, dự án không còn được tiếp tục hưởng cơ chế, chính sách kể từ thời điểm quyết định điều chỉnh có hiệu lực.

Nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm dài hạn

Theo Điều 44 Nghị định 378, nhà đầu tư chiến lược còn phải có phương án quản lý, vận hành, duy tu và bảo dưỡng công trình lấn biển cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong suốt thời hạn hoạt động của dự án.

Các phương án bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai và khắc phục tác động bất lợi cũng là những yêu cầu đáng chú ý. Điều này cho thấy quy mô vốn lớn không đồng nghĩa dự án tự động được hưởng cơ chế đặc thù; việc áp dụng chính sách còn phụ thuộc vào các điều kiện pháp lý liên quan.

Những dự án quy mô lớn đang mở rộng không gian đô thị ra biển

Việt Nam đã có nhiều dự án lấn biển, từ đô thị lấn biển Rạch Giá tại An Giang đến các tổ hợp quy mô lớn đang được phát triển hoặc nghiên cứu.

Tại TP.HCM, Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, phát triển với tên gọi Vinhomes Green Paradise, có quy mô khoảng 2.870ha và vốn đầu tư được chủ đầu tư công bố hơn 10 tỷ USD.

Tại Quảng Ninh, Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh có diện tích quy hoạch hơn 4.100ha, tổng mức đầu tư khoảng 456.639 tỷ đồng. Tuy nhiên, toàn bộ diện tích dự án không đồng nghĩa đều là diện tích lấn biển.

Trong khi đó, phương án phát triển khu đô thị lấn biển tại Đà Nẵng được đề xuất với quy mô khoảng 1.500ha và tổng vốn đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Các dự án này cho thấy quy mô đầu tư vào không gian đô thị ven biển ngày càng lớn. Tuy nhiên, để xác định dự án nào đủ điều kiện hưởng cơ chế dành cho nhà đầu tư chiến lược theo Nghị định 378, cần đối chiếu đầy đủ tiêu chí pháp lý của từng dự án, thay vì chỉ căn cứ vào tổng vốn đầu tư.

Với ngưỡng tối thiểu 100.000 tỷ đồng, quy định mới hướng tới những dự án có quy mô vốn rất lớn, đồng thời đặt ra yêu cầu về trách nhiệm vận hành, hạ tầng và bảo vệ môi trường trong dài hạn.