Từ Cocobay Đà Nẵng đến "thân phận" lận đận của Condotel

Sau một thời gian phát triển quá nóng, hiện những điểm yếu của Condotel đang dần lộ diện khiến loại hình này vốn chưa có “danh phận” pháp lý rõ ràng cùng sự “thiếu chuyên nghiệp” của các chủ đầu tư đang khiến Condotel phải đối mặt với nhiều thách thức, rủi ro.

“Hoàng kim” chớp nhoáng

Để thay đổi tình hình trầm lắng của thị trường bất động sản những năm qua, nhiều doanh nghiệp đã bắt tay thực hiện chiến lược đa dạng hóa sản phẩm, và Condotel ra đời. Condotel được hiểu là sự kết hợp giữa condo (khách sạn) và hotel (nhà ở). Sự xuất hiện của Condotel đã nhanh chóng gây được sự chú ý trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và trở thành một trong những sản phẩm đầu tư thu hút sự quan tâm nhiều nhất trên thị trường.

Thời điểm mới xuất hiện, loại hình này không chỉ hấp dẫn trong mắt các nhà phát triển hàng đầu như Vingroup, Sungroup, CEO Group, FLC, BIM Group…, mà còn hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư cá nhân. Thêm vào đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép bán bất động sản hình thành trong tương lai đã tạo ra động lực quan trọng cho việc hình thành và nở rộ của loại hình mới này.

Giải thích về sức hút của Condotel, nhiều chuyên gia cho rằng, bên cạnh những tiềm năng rất lớn về du lịch, mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn chính là sức hút mạnh mẽ khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm và đặt niềm tin vào Condotel.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), chỉ tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm Condotel được tung ra thị trường. Thời điểm đó, nguồn cung này được so sánh tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền - một sản phẩm đầu tư truyền thống tung ra trong vòng 10 năm vừa qua.

Trong đó, giai đoạn 2016 - 2017 được xem là thời kì hoàng kim của condotel tại Việt Nam. Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tổng nguồn cung Condotel trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn. Đến năm 2017, theo thống kê của VARs, phân khúc condotel đã cung cấp ra thị trường khoảng 22.837 căn.

Theo VARs thống kê, các khu vực có lợi thế về du lịch và hệ thống giao thông thuận tiện, đặc biệt có kết nối bằng đường hàng không như Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh tiếp tục được đánh giá là các khu vực có tiềm năng phát triển mạnh về Bất động sản nghỉ dưỡng Condotel. Ngoài ra một số khu vực có tiềm năng phát triển bất động sản nghỉ dưỡng khác như: Thanh Hóa, Quảng Bình, Quy Nhơn, Phú Yên, Bình Thuận, Vũng Tàu,… vẫn được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trên cả nước.

Sau thời gian phát triển nóng, thị trường Condotel lại ghi nhận sự trầm lắng.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2018, thị trường Condotel hiện nay ghi nhận sự chững lại về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Sang đến năm 2019, cơn thoái trào condotel vẫn tiếp diễn. Thống kê của VARs cho thấy, 6 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 2.967 căn.

Nguồn cung condotel 6 tháng đầu năm 2019 tại Nha Trang chỉ ghi nhận khoảng 1.000 căn, giảm đáng kể so với những năm trước đây. Còn tại Đà Nẵng, theo thống kê của Savills, nguồn cung condotel ghi nhận đến từ 15 dự án, trong đó chỉ ghi nhận duy nhất một dự án mới (tính từ nửa cuối năm 2018).

Mới đây nhất, số liệu thống kê của Bộ Xây dựng trong quý III/2019 cho biết, chỉ có 10 dự án du lịch nghỉ dưỡng với gần 3.200 căn hộ du lịch và 720 biệt thự du lịch được cấp phép và đang triển khai xây dựng.

Lộ nhiều yếu điểm… đến “vỡ trận”

Sau khoảng thời giang bùng nổ, thị trường Condotel bắt đầu chững lại và đang có nguy cơ phải đối diện cảnh “sớm nở tối tàn”. Theo các chuyên gia, một trong đó yếu tố quan trọng khiến thị trường trầm lắng thời gian qua là do nhiều yếu tố.

Đầu tiên, các vấn đề pháp lý Condotel chưa rõ ràng như: Chế độ sử dụng đất, quyền sở hữu, quản lý vận hành. Thực tế, một số chủ đầu tư còn cam kết rằng nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với condotel. Song cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai. Đáng nói, nếu có tranh chấp phát sinh thì chưa có chế tài, quy định giải quyết rõ ràng, thỏa đáng. Sự chồng chéo trong việc xác định thân phận pháp lý cho condotel vẫn đang là một bài toán khó.

Chính vì lỗ hổng này, thời gian vừa qua, một số địa phương như TP Đà Nẵng đã có động thái thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho một số dự án Condotel và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 50 năm (kể từ khi giao đất).

Thị trường Condotel giảm do nhiều yếu tố về pháp lý, sự thiếu chuyên nghiệp các chủ đầu tư...

Tiếp nữa, để bán được hàng, không ít chủ đầu tư đã mạnh dạn đưa ra mức lợi nhuận cam kết cao (lợi nhuận phổ biến 8 - 12%/năm hoặc có thể lên tới 15%/năm).Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào cũng đạt được mức lợi nhuận như vậy bởi còn tùy thuộc vào vị trí và tiện ích,…

Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) - Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã chính thức đã phát đi thông báo thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng... Thông báo này thực sự đã “gây sốc” cho những người mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng nói riêng và cả thị trường bất động sản nói chung.

Khách hàng mua Condotel tập trung căng băng rôn trước trụ sở chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đòi quyền lợi.

Liên quan tới việc cam kết lợi nhuận quá đà, nhiều nhà đầu tư căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico Nha Trang nhiều lần "kêu cứu". Cụ thể, giữa năm 2015, chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Bạch Việt đã cam kết cấp sổ đỏ trong vòng 5 năm và thuê lại căn hộ du lịch để kinh doanh với lợi nhuận hấp dẫn (15%/năm). Do đó, nhiều người đã quyết định mua căn hộ du lịch tại khách sạn này. Tuy nhiên, nhiều năm trôi qua, quá trình tranh chấp vẫn kéo dài do các chủ căn hộ du lịch gần như không nhận được bất kì khoản tiền lợi nhuận nào từ hợp tác kinh doanh như cam kết, ngoại trừ 15% lợi nhuận kinh doanh năm thứ nhất nhận ngay sau khi kí hợp đồng...

Cuối cùng là việc siết chặt các nguồn vốn tín dụng vào bất động sản cũng góp phần làm tính thanh khoản của các sản phẩm Condotel chậm hơn. Đồng thời, các sản phẩm Condotel hiện có giá giá tương đối cao cũng ảnh hưởng đến lượng giao dịch.