Trung Quốc: Giá nhà giảm, chủ đầu tư “ăn bớt” tiện ích, chất lượng

Tăng trưởng giá nhà tại Trung Quốc duy trì ở mức thấp trong 6 tháng qua (tính tới tháng 11/2019), trong bối cảnh những hệ quả tiêu cực từ chương trình nhà ở vào năm 2016 tiếp tục tạo áp lực lên thị trường.

Giá nhà mới, bao gồm nhà thuộc chương trình nhà ở xã hội, chỉ tăng 0,3% trong tháng 11/2019 so với tháng trước đó tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc, theo số liệu vừa được Cơ quan Thống kê quốc gia công bố. Đây là mức tăng chậm nhất kể từ tháng 2/2018.

Bên cạnh đó, 21 thành phố chứng kiến giá nhà giảm xuống, mức cao nhất trong 4 năm qua. Đà giảm mạnh nhất là tại các thành phố hạng hai, chủ yếu ở các khu kinh tế mang tính địa phương.

Trong bối cảnh hiện tại, các nhà phát triển bất động sản đã liên tiếp hạ giá sản phẩm, với mục tiêu đạt được kế hoạch kinh doanh đã đặt ra đầu năm. Tuy nhiên, tâm lý thị trường không có nhiều biểu hiện tích cực, với tổng các giao dịch trong tháng 11 giảm 1% so với tháng 10. Một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung gia tăng tới 37%, theo số liệu từ China Real Estate Information Corp.

Thực tế, tình trạng dư thừa nguồn cung trên thị trường một phần xuất phát từ chính chương trình hỗ trợ nhà ở cho cư dân tầng lớp trung lưu do giới chức Trung Quốc thực hiện kể từ cuối năm 2016. Theo đó, chính quyền Bắc Kinh đặt ra mức trần cho khoảng 2/3 số nhà mới xây cung cấp cho thị trường, với mục tiêu giúp hàng triệu người có thể mua được nhà. Nhân cơ hội này, các căn hộ được xây dựng với chất lượng kém, thiếu các yếu tố phù hợp với cuộc sống sinh hoạt được xây dựng tràn lan và ồ ạt bán ra thị trường.

Cụ thể, một quỹ đất lớn được giao cho các nhà phát triển bất động sản thực hiện dự án, với điều kiện ràng buộc là bán ra với mức giá trần nhất định, người mua không được bán lại trong thời gian 8 năm. Điều này khiến không ít căn hộ có diện tích nhỏ, xây dựng kém chất lượng, đường sá không thuận lợi. Hàng triệu căn hộ thuộc chương trình này tới nay đang bị bỏ hoang, tạo nên những “thành phố ma”, nhất là tại Bắc Kinh.

Chương trình cung cấp nhà ở kể trên là một trong những nỗ lực của giới chức Trung Quốc nhằm kiềm chế đà tăng lên tới 30% trong giai đoạn 2015 - 2016. Đây cũng là lần đầu tiên nhà quản lý sử dụng chính sách giá trần trong 30 năm qua nhằm kiểm soát giá nhà trên thị trường.

Tới năm 2018, khi các căn hộ đầu tiên thuộc chương trình này bắt đầu được bán ra, các nhà phát triển bất động sản hoàn toàn tự tin rằng với nhu cầu rất lớn, lượng hàng sẽ được hấp thụ tốt. Tuy nhiên, người mua tỏ ra ngần ngại trước vấn đề chất lượng, chưa kể việc nền kinh tế tăng trưởng chậm lại cũng tác động tới tâm lý. Theo China Index Hodlings Lts, ước tính có khoảng 51.000 căn hộ thuộc chương trình này tại Bắc Kính, tính tới giữa tháng 12/2019, mới 46% số này tìm được người mua.

Trong khi đó, các thành phố lớn khác như Thẩm Quyến, Hàng Châu và Hồ Nam đều có các chương trình tương tự. Tại Hồ Nam, mức giá giới hạn quá khắt khe tới mức, lợi nhuận của các nhà phát triển bất động sản tham gia chương trình không thể vượt quá 8%. Đây là lý do dẫn tới chất lượng của các dự án thường nhận nhiều chỉ trích.

Hiện tại, thị trường đang có xu hướng chờ đợi các nhà quản lý nới lỏng các quy định thắt chặt tại thị trường bất động sản, nhất là về vấn đề nguồn vốn. Một số tổ chức kinh tế lớn, trong đó có Goldman Sachs Group Inc dự báo, giới chức Trung Quốc có khả năng “bớt khắt khe” đối với bất động sản, bởi thị trường này đang chịu nhiều áp lực. Tuy nhiên, khó có khả năng các dây cương đều được nới lỏng.

“Môi trường kinh tế hiện tại khiến giới chức Trung Quốc phải cư xử nhẹ nhàng hơn với lĩnh vực bất động sản”, Lu Ting, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc tại Nomura International (HK) Ltd nhận định.