Trung Quốc cân nhắc cắt giảm lãi suất thế chấp bất động sản

Trung Quốc đang cân nhắc cắt giảm lãi suất thế chấp lên tới 5.300 tỷ USD để giảm chi phí vay cho hàng triệu gia đình.

Các cơ quan quản lý tài chính đã đề xuất giảm lãi suất đối với các khoản vay thế chấp hiện có trên toàn quốc với tổng mức giảm khoảng 80 điểm cơ bản. Theo kế hoạch này, việc cắt giảm lãi suất sẽ được thực hiện theo hai giai đoạn, với đợt đầu tiên có thể diễn ra trong vài tuần tới và đợt thứ hai vào đầu năm sau. Tại Trung Quốc, các cơ quan quản lý đặt ra mức tham chiếu cho lãi suất thế chấp được các ngân hàng tuân thủ chặt chẽ.

Kế hoạch này vẫn chưa được hoàn tất và còn chờ sự phê duyệt của các lãnh đạo cấp cao của Trung Quốc. Theo nguồn tin thân cận, chương trình này có thể sẽ áp dụng cho cả ngôi nhà thứ nhất và ngôi nhà thứ hai. Đây là một động thái quan trọng, cho thấy quyết tâm của Chính phủ Trung Quốc trong việc hỗ trợ thị trường bất động sản vốn đang gặp khó khăn.

Tuy nhiên, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang phải đối mặt với một thách thức rất lớn khi họ cần cân bằng giữa việc hỗ trợ thị trường bất động sản và nền kinh tế đang gặp khó khăn, đồng thời bảo vệ hệ thống tài chính trị giá 66.000 tỷ USD của quốc gia. Việc hạ lãi suất quá mạnh có thể gây áp lực lên các ngân hàng, vốn đã chứng kiến biên lợi nhuận giảm xuống mức thấp kỷ lục 1,54% tính đến cuối tháng 6/2024, thấp hơn nhiều so với ngưỡng 1,8% được coi là cần thiết để duy trì lợi nhuận của các ngân hàng.

Tuần trước, Bloomberg News đưa tin rằng, các quan chức Trung Quốc đang cân nhắc một kế hoạch cho phép chủ nhà đàm phán lại các điều khoản với bên cho vay trước tháng 1/2025, thời điểm các ngân hàng thường định giá lại các khoản vay thế chấp. Họ cũng sẽ được phép tái cấp vốn với một ngân hàng khác lần đầu tiên kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Các chuyên gia phân tích tại China International Capital và Jefferies Financial Group trước đó dự đoán rằng chủ nhà ở một số thành phố sẽ thấy lãi suất thế chấp của họ giảm tới 100 điểm cơ bản.

Mối lo ngại về nền kinh tế Trung Quốc đã gia tăng sau khi các báo cáo thu nhập yếu kém từ các công ty tiêu dùng lớn và khi các ngân hàng toàn cầu lớn hạ dự báo tăng trưởng của họ, cho thấy đất nước này có thể phải vật lộn để đạt được mức mục tiêu là khoảng 5% trong năm nay. Sự suy thoái bất động sản đã tác động mạnh đến chi tiêu của các hộ gia đình.

Larry Hu, Trưởng bộ phận kinh tế Trung Quốc tại Macquarie Group Ltd., nhận định: "Về bản chất, đây là sự chuyển giao tài sản từ ngân hàng sang hộ gia đình, vì vậy có lợi cho tiêu dùng". Ông ước tính rằng nếu tất cả các khoản vay thế chấp hiện có được tái cấp vốn, người vay có thể tiết kiệm được khoảng 300 tỷ nhân dân tệ (42 tỷ USD) tiền lãi hàng năm, tương đương 0,6% doanh số bán lẻ hoặc 0,2% GDP nước này.

Citigroup Inc. ước tính việc cắt giảm này có thể dẫn đến thu hẹp biên lợi nhuận trung bình 8 điểm cơ bản vào năm tới và ảnh hưởng đến thu nhập của họ khoảng 6,4%. Các ngân hàng có tỷ lệ cho vay thế chấp cao hơn, đặc biệt là 4 ngân hàng quốc doanh lớn, có thể dễ bị ảnh hưởng lớn trước việc giảm lãi suất này.

Các khoản vay thế chấp có lãi suất trung bình khoảng 4,27% tính đến cuối năm 2023, so với mức thấp kỷ lục 3,45% đối với các khoản vay mua nhà mới phát hành.

Việc cắt giảm lãi suất theo từng giai đoạn có thể giúp giảm bớt cú sốc cho các bên cho vay, vốn đang phải vật lộn với thu nhập sụt giảm khi Bắc Kinh đã yêu cầu họ hỗ trợ phục hồi nền kinh tế đang suy yếu bằng các khoản vay lãi suất thấp cho người tiêu dùng và doanh nghiệp, bao gồm cả các nhà phát triển đang gặp khó khăn về tài chính. Các ngân hàng đã phải nhiều lần cắt giảm lãi suất tiền gửi trong năm qua để giảm thiểu tác động của việc giảm lãi suất cho vay.

Đề xuất này cũng nhằm mục đích thu hẹp sự chênh lệch giữa lãi suất dành cho người mua nhà mới và chủ nhà hiện tại, điều đã thúc đẩy làn sóng trả nợ thế chấp sớm và gây căng thẳng cho các bên cho vay trong những năm gần đây. Chủ nhà đã tận dụng các khoản vay tiêu dùng giá rẻ để trả trước các khoản thế chấp, đây là hành vi bị các cơ quan quản lý cấm.

Số tiền thế chấp nhà chưa thanh toán của Trung Quốc được tính là tài sản chính tại các tổ chức cho vay của Trung Quốc, ở mức 37.790 tỷ nhân dân tệ vào cuối tháng 6, mức thấp nhất trong gần ba năm qua. Các nhà hoạch định chính sách đã thực hiện một số bước đi mạnh mẽ để giảm chi phí vay trong năm nay bao gồm việc bỏ chính sách mức sàn lãi suất thế chấp do chính quyền trung ương hướng dẫn đối với việc mua nhà đầu tiên và thứ hai.

Tuy nhiên, những động thái này chủ yếu có lợi cho người mua bất động sản mới.

Cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc hiện đang bước sang năm thứ tư mà không có dấu hiệu dừng lại. Lĩnh vực này tiếp tục kéo lùi nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, với tác động lan tỏa sang mọi thứ từ thị trường việc làm đến tiêu dùng và tài sản hộ gia đình. Kế hoạch cắt giảm lãi suất thế chấp này có thể là một trong những nỗ lực mạnh mẽ nhất của Chính phủ Trung Quốc nhằm đảo ngược tình thế.