Trung Quốc cần mô hình tăng trưởng mới để vực dậy ngành bất động sản

Điều thực sự đang cản trở sự phục hồi mạnh mẽ của ngành bất động sản Trung Quốc là niềm tin và nhu cầu tiêu dùng, đặc biệt khi quốc gia này cần chuyển đổi từ mô hình tăng trưởng dựa vào đầu tư sang mô hình hỗ trợ tiêu dùng của hộ gia đình.

Khoảng 20 triệu ngôi nhà đã được bán nhưng chưa hoàn thiện đang nằm rải rác khắp Trung Quốc.

Sự sụp đổ của bong bóng bất động sản kéo dài hàng thập kỷ tại quốc gia này, bắt đầu bằng việc ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào tháng 8 năm 2020 nhằm hạn chế việc sử dụng đòn bẩy quá mức của các nhà phát triển bất động sản, đã làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Câu hỏi quan trọng đối với nền kinh tế Trung Quốc trong năm 2024 là liệu lĩnh vực bất động sản đang suy thoái, vốn chiếm hơn 1/4 tỷ trọng nền kinh tế, có sớm hồi phục hay không?

Hai kịch bản hỗ trợ

Vào tháng 10 năm 2023, Trung Quốc đã phát hành đợt trái phiếu chính phủ trị giá 1.000 tỷ Nhân dân tệ (140 tỷ USD), sau đó ủy thác nguồn vốn thu được cho chính quyền địa phương để phát triển cơ sở hạ tầng và khôi phục ngành bất động sản. Tháng 12/2023, có tin đồn rằng Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đang xem xét cấp hơn 1.000 tỷ Nhân dân tệ dưới dạng cho vay lãi suất thấp cho người mua nhà, một động thái có thể giải quyết trực tiếp hơn những khó khăn của ngành bất động sản.

Nhưng còn quá sớm để đặt cược vào sự phục hồi của thị trường nhà đất Trung Quốc hay của nền kinh tế thứ hai thế giới. Để biết lý do tại sao, hãy xem xét cả hai kịch bản: một kịch bản chỉ có đợt phát hành trái phiếu chính phủ trị giá 1.000 tỷ Nhân dân tệ, và một kịch bản có thêm 1.000 tỷ Nhân dân tệ cho các khoản vay mua nhà mới.

Trong kịch bản đầu tiên, tình trạng trì trệ của kinh tế Trung Quốc có thể sẽ kéo dài. Mô hình tăng trưởng của đất nước này đang bị chệch hướng sau nhiều năm siết chặt chính sách tài chính, đầu tư và xuất khẩu quá mức gây thiệt hại cho tiêu dùng trong nước. Các biện pháp mạnh tay được thực hiện trong đại dịch Covid-19 cũng buộc người dân phải chuyển sang chế độ tiết kiệm phòng thủ mạnh hơn nữa.

Tất cả những điều này đã dẫn đến chênh lệch cán cân cung – cầu, khiến Trung Quốc phải đối mặt với giảm phát trong suốt năm 2023. Trừ khi chính quyền thực hiện các biện pháp quyết đoán hơn để tăng chi tiêu hộ gia đình, nếu không kế hoạch kích thích tăng trưởng dựa vào phát triển cơ sở hạ tầng đã công bố sẽ không mang lại sự phục hồi nhanh chóng.

Cắt giảm thuế đi kèm với việc phát hành trái phiếu có thể kích thích tăng trưởng như kỳ vọng. Tuy nhiên, các biện pháp cắt giảm thuế được công bố cho đến nay – gồm giảm thuế, khấu trừ và hoãn thuế ở mức 1.240 tỷ Nhân dân tệ vì lợi ích của doanh nghiệp – vẫn chỉ có tác động hạn chế do nhu cầu tiêu dùng suy yếu.

Trong khi đó, lĩnh vực tài chính đang có những tín hiệu trái chiều. Các ngân hàng được yêu cầu hạn chế rủi ro tài chính nhưng ngược lại, cũng phải xử lý mềm mỏng với các khoản nợ xấu.

Thực tế là doanh nghiệp tư nhân không thiếu vốn, họ thiếu cầu tín dụng, tức là động lực (chẳng hạn từ nhu cầu mua nhà) để họ có cơ sở vay vốn triển khai dự án. Đồng thời, các ngân hàng - đang lo ngại sẽ thua lỗ nhiều hơn - không muốn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đang khó khăn. Vì vậy, các giải pháp xuất phát từ cung tín dụng trong kịch bản đầu tiên phần lớn không mấy hiệu quả.

Với kịch bản thứ hai, điều quan trọng cần lưu ý là Trung Quốc đã trải qua hơn 2 năm sụt giảm về doanh số bán nhà ở và đầu tư bất động sản. Nhiều biện pháp khác nhau được chính quyền thực hiện, chẳng hạn như giảm lãi suất thế chấp cho người mua nhà lần thứ hai, đã không cải thiện được tình hình.

Việc vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản lớn như China Evergrande và Country Garden càng làm suy yếu niềm tin vào thị trường nhà ở. Trong khi đó, các nhà xây dựng tiếp tục gặp khó khăn trong việc tạo ra đủ doanh thu bán nhà ở hình thành trong tương lai để có vốn hoàn thành các dự án hiện có, tạo ra một vòng luẩn quẩn khiến lĩnh vực bất động sản ngày càng suy thoái.

Những nỗ lực của ngân hàng trung ương Trung Quốc nhằm ổn định thị trường, chẳng hạn như tạo ra một cơ chế cho vay để tài trợ không lãi suất cho các ngân hàng hỗ trợ các nhà phát triển, đã cho thấy những hạn chế.

Giải pháp tiềm năng đang được xem xét là chính phủ tài trợ 1.000 tỷ Nhân dân tệ cho các chương trình nhà ở giá rẻ và cải tạo đô thị. Đây là hình ảnh phản chiếu của chương trình “tái phát triển các khu ổ chuột” đã thành công trước đó trong việc kích thích thị trường bằng cách cấp vốn cho các hộ gia đình.

Nhưng không rõ liệu kế hoạch trên lần này có hiệu quả hay không. Lý do đầu tiên là, việc hoàn thành các dự án còn dang dở hiện tại có thể tiêu tốn khoảng 3.200 tỷ Nhân dân tệ. Với lượng lớn các đơn vị nhà ở chưa bán được và đã bán nhưng chưa hoàn thiện, việc khôi phục niềm tin vào nhà ở như một khoản đầu tư an toàn khó có thể xảy ra ngay trong năm 2024.

Lực cản thực sự

Về cơ bản, điều đang cản trở sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường nhà đất Trung Quốc là nhu cầu chuyển đổi từ mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào đầu tư sang mô hình hỗ trợ tiêu dùng hộ gia đình. Sự thay đổi này có thể mất nhiều năm, ngay cả khi mọi chuyện thuận lợi. Chính phủ Trung Quốc đã trì hoãn việc chuyển đổi này trong hơn một thập kỷ, và giờ đây phải thực hiện nó trong những hoàn cảnh ít thuận lợi hơn và nhiều thách thức hơn.

Trong đó, nghịch lý trung tâm là tình trạng bất ổn kinh tế hiện nay khiến việc tái thiết mô hình tăng trưởng trở nên khó khăn hơn chứ không phải dễ dàng hơn. Nợ hộ gia đình tại Trung Quốc đạt 64% tổng sản phẩm quốc nội trong tháng 9/2023. Với việc ngày càng nhiều chủ đầu tư vỡ nợ, nhiều người mua nhà đang từ chối thanh toán các khoản thế chấp vì căn nhà của họ có thể không bao giờ được hoàn thành.

Khi các hộ gia đình tập trung vào việc giảm nợ, họ cũng giảm chi tiêu. Thị trường việc làm yếu kém đã làm trầm trọng thêm hiệu ứng này, khiến người vay không có thu nhập để trả nợ. Luật phá sản không đầy đủ của Trung Quốc cũng góp phần tạo ra một vòng luẩn quẩn, trong đó những người vỡ nợ không thể điều hành hoạt động kinh doanh, từ đó càng làm suy yếu khả năng trả nợ của họ.

Trừ khi những vấn đề mang tính hệ thống trên được giải quyết, nếu không doanh số bán nhà sẽ vẫn ở mức thấp. Nhưng việc giải quyết nhanh chóng những vấn đề này cũng khó có thể xảy ra vào thời điểm nền kinh tế đang gặp khó khăn.

Các giải pháp khả thi

Điều trị bệnh mãn tính của thị trường bất động sản Trung Quốc cần nhiều yếu tố.

Đầu tiên, nhà nước cần mở rộng và tăng cường mạng lưới an sinh xã hội để mang lại cho các hộ gia đình sự đảm bảo về thu nhập nhằm khuyến khích chi tiêu, từ đó dần dần chuyển nền kinh tế ra khỏi sự phụ thuộc vào đầu tư là động cơ tăng trưởng chính như hiện nay.

Thứ hai, Trung Quốc nên cải tổ hệ thống đăng ký hộ khẩu để giúp việc tiếp cận các dịch vụ công công bằng hơn và loại bỏ các rào cản ngăn cản chi tiêu (gồm cả mua nhà ở) của người lao động nhập cư, nhất là tại các thành phố lớn.

Thứ ba, chính phủ nên cải cách quyền đất đai bằng cách cho phép những người sở hữu hộ khẩu ở nông thôn tận dụng đất đai thuộc sử hữu để tạo ra lợi ích kinh tế nhằm giúp tái phân phối của cải nhiều hơn nữa.

Việc đưa ra các biện pháp khuyến khích phù hợp cũng là điều cần thiết. Một hệ thống thuế lũy tiến trong đó người có thu nhập thấp được giảm bớt gánh nặng không đáng có và người có thu nhập cao đóng góp nhiều hơn là rất quan trọng. Đồng thời, một quy trình phá sản hiệu quả hơn cũng có thể tác động tốt tới các doanh nghiệp bất động sản.

Việc phát động những cải cách như vậy trong năm 2024 sẽ rất quan trọng, giúp Trung Quốc không rơi vào tình trạng trì trệ kéo dài hơn mức cần thiết giống như “những thập kỷ mất mát” của Nhật Bản.

Vào năm 2024, nhiều chuyên gia cũng kỳ vọng chính quyền Trung Quốc sẽ từ bỏ quan điểm hiện nay về “bẫy phúc lợi” và nhận ra rằng mạng lưới an sinh xã hội mở rộng là cần thiết để hỗ trợ tăng trưởng tiêu dùng và mang lại sự chuyển đổi cần thiết, vốn bị trì hoãn từ lâu trong mô hình tăng trưởng của quốc gia này.