Triển vọng sáng sủa, vì sao KBC mất động lực tăng giá?

Do tiến độ pháp lý đối với các dự án trọng điểm bị trắc trở, HĐQT của Tổng CTCP Phát triển đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) đang bị đặt dấu hỏi về năng lực điều hành và quá khứ "lật kèo" với cổ đông.

Kỳ vọng bứt phá

KBC là nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) hàng đầu Việt Nam, tập trung tại phía Bắc, với quỹ đất KCN tính đến cuối năm 2022 đạt khoảng 6.387ha (chiếm khoảng 5,2% tổng diện tích đất KCN trên cả nước) và 1.263ha đất khu đô thị. Đây cũng là doanh nghiệp tiên phong trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với những nhà đầu tư “đại bàng” như Foxconn, LG, Canon…

Lợi thế về thu hút các dự án FDI tiếp tục mang đến kỳ vọng tích cực cho KBC trong năm 2024, sau “cú hích” nâng cấp quan hệ ngoại giao giữa Việt Nam với các nước, đặc biệt là Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc và EU. Bên cạnh đó, KBC còn tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng “Trung Quốc + 1” nhờ có vị trí địa lý sát Trung Quốc, lực lượng lao động trẻ dồi dào và chi phí sản xuất trung bình thấp hơn đáng kể.

Để tận dụng cơ hội có “1 không 2” này, ngay sau ĐHĐCĐ thường niên 2024, HĐQT của KBC đã thông qua cổ đông về kế hoạch tăng vốn chủ thông qua phương thức phát hành riêng lẻ. Cụ thể, KBC đang hoàn thiện hồ sơ cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước về việc phát hành 250 triệu cổ phiếu riêng lẻ, với giá không dưới 80% giá đóng cửa trung bình 30 phiên liền trước.

Ước tính, giá trị tiền thu được sau đợt tăng vốn là khoảng 6.000 tỷ đồng, giúp KBC tăng cường năng lực thực thi số lượng dự án lớn, đồng thời đáp ứng các yêu cầu vốn dành cho chủ đầu tư theo Luật Kinh doanh BĐS mới.

Sự lạc quan của HĐQT KBC còn được thể hiện qua kế hoạch kinh doanh năm 2024 với doanh thu 9.000 tỷ đồng (tăng 60,2% so với thực hiện 2023), lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng (tăng 78,2%).

Nhưng thực tế khó khăn

Tuy nhiên, trái ngược với sự lạc quan của HĐQT KBC, kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2024 của doanh nghiệp lại là bức tranh với khá nhiều gam màu tối. Theo đó, lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần KBC đạt hơn 1.044 tỷ đồng và lãi ròng chỉ còn hơn 191,2 tỷ đồng, giảm lần lượt 77% và 91% so với nửa đầu năm 2023. Trong đó, doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng giảm tới 88%, đạt hơn 531 tỷ đồng. Với kết quả này, KBC mới chỉ hoàn thành 12% kế hoạch doanh thu và vỏn vẹn 5% kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024.

Đáng lưu ý là trong năm 2023, HĐQT của doanh nghiệp này cũng từng khiến cho cổ đông thất vọng, khi chỉ hoàn thành 63% kế hoạch doanh thu và 56% kế hoạch lợi nhuận. Không những thế, trong năm 2023, HĐQT của KBC công bố kế hoạch trả cổ tức năm 2022 với tỷ lệ 20% bằng tiền, nhưng sau đó HĐQT lại bất ngờ hủy kế hoạch trả cổ tức cho cổ đông, đồng thời hủy luôn kế hoạch mua lại 100 triệu cổ phiếu quỹ đã thông qua đầu năm.

Theo lý giải của HĐQT KBC, quyết định không trả cổ tức để ưu tiên vốn mua lại dư nợ trái phiếu và thu xếp nguồn lực tài chính, nhằm đảm bảo năng lực tài chính triển khai và mở rộng quy mô các dự án.

Tại ĐHCĐ thường niên 2024, đại diện KBC thừa nhận vốn chủ sở hữu của KBC hiện đang ở mức khiêm tốn nhất trong các doanh nghiệp hàng đầu về BĐS. Với chưa đầy 10.000 tỷ đồng vốn điều lệ, KBC chỉ làm được các dự án có tổng vốn đầu tư 35.000 tỷ đồng (trong trường hợp yêu cầu vốn chủ sở hữu 20%).

Rủi ro hiện hữu

Dù đặt nhiều tham vọng cho các dự án, nhưng đến thời điểm hiện nay, tiến độ pháp lý đối với các dự án trọng điểm của KBC không được suôn sẻ. Đặc biệt là dự án có tính khả thi cao nhất để đưa vào kinh doanh trong năm nay là KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng), vẫn chưa nhận được chấp nhận chủ trương đầu tư, mặc dù đã có khách hàng ký Biên bản ghi nhớ đầu tư (MoU).

Được biết, dự án KCN Tràng Duệ 3 có quy mô 678ha, dự kiến sẽ thu hút dòng vốn FDI lớn nhờ sở hữu vị trí thuận lợi và các chính sách ưu đãi thuế trong Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải. Vị trí đắc địa cũng là yếu tố thúc đẩy Tập đoàn LG đã cam kết đầu tư thêm 1 tỷ USD để mở rộng hoạt động sản xuất tại đây. Ước tính, doanh thu cho thuê từ KCN Tràng Duệ 3 sẽ thúc đẩy tăng trưởng cho KBC giai đoạn 2025-2027.

Cũng tại Hải Phòng, KBC có dự án Khu đô thị Tràng Cát với diện tích quy hoạch 585ha, diện tích thương phẩm là 282ha; tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 11.329 tỷ đồng. Tương tự KCN Tràng Duệ 3, dự án khu đô thị này cũng đang chờ các thủ tục pháp lý còn lại.

Dù chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý, nhưng đầu năm nay KBC đã ghi nhận khoảng 5.600 tỷ đồng tiền mặt từ CTCP Du Lịch Sài Gòn - Hàm Tân, thành viên hệ sinh thái Saigontel của Chủ tịch HĐQT KBC Đặng Thành Tâm. Số tiền này dùng đặt cọc cho việc môi giới chuyển nhượng khoảng 40ha Khu đô thị Tràng Cát (thời điểm hoàn cọc là tháng 9-2025).

Đây là khoản huy động tiền không mất lãi suất trong thời gian ngắn từ hệ sinh thái, dùng với mục đích trả nợ và dự phòng cho việc thanh toán tiền sử dụng phần đất tăng thêm (100ha) sau điều chỉnh quy hoạch.

Trong trường hợp dự án không thể mở bán trước tháng 9-2025, doanh nghiệp sẽ sử dụng số tiền từ phát hành riêng lẻ cuối năm nay để hoàn cọc, hoặc tiếp tục gia hạn khoản cọc này. Tính tới quý I-2024, KBC đã giải phóng mặt bằng khoảng 100ha với giá trị đầu tư đã rót vào dự án này là 8.243 tỷ đồng, chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.

Đây có thể xem là rủi ro rất lớn với KBC khi tiến độ thủ tục vẫn rất chậm chạp. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn đang khó khăn, dự án Khu đô thị Tràng Duệ với vị trí cách xa trung tâm, KCN, cơ sở hạ tầng xung quanh nội khu chưa hoàn thiện, cũng tạo thêm rào cản cho hiệu suất bán hàng khi KBC mở bán.