Tránh bị lùa gà khi tìm mua đất hoặc căn hộ dự án

Sẵn tiện có mấy bạn hỏi các vấn đề cần lưu ý khi mua nhà và đất dự án. Mình đăng lại bài này để những bạn đang có nhu cầu tìm mua đất hoặc căn hộ dự án thì biết chừng tránh bị lùa gà.

Tiếp nối 1 bài viết tôi tóm lược lại những điều cơ bản để các bạn sale và khách mua dễ hiểu hơn, biết mình phải quan tâm tới những điều cốt yếu nào khi muốn mua 1 bất động sản.

Để sale và người mua đỡ bị "tẩu hỏa nhập ma" và không bị hoang mang về việc tìm hiểu thông tin thì với 1 dự án các bạn chỉ cần quan tâm những vấn đề chính:

Phần 1: Tất tần tật các điều kiện cần của dự án

1. Chủ đầu tư là ai? Họ đang hoạt động trong những lĩnh vực nào? Doanh thu chính của họ từ đâu? Họ là CĐT duy nhất hay còn những đơn vị nào liên danh hay không: Phần này để xác định năng lực về dòng tiền của CĐT. Sự nhanh chóng trong việc ra quyết định của CĐT (hai đơn vị trở lên sẽ khó thống nhất khi ra quyết định).

2. Kinh nghiệm của CĐT: CĐT đã từng làm BĐS chưa? Những dự án họ đã triển khai ở đâu, quy mô thế nào, có rắc rối gì ở những dự án đó không? Phần này để đánh giá kinh nghiệm của CĐT trong lĩnh vực BĐS. Nếu là CĐT đã triển khai 1 số dự án rồi thì họ sẽ có kinh nghiệm trong việc làm thủ tục, nếu là CĐT mới sẽ gặp nhiều vướng mắc do không có kinh nghiệm. Bên cạnh đó với những dự án đã triển khai ta có thể biết những hạn chế, sai phạm họ đã mắc và công tác xử lý ra sao? qua đó đánh giá được cơ bản về năng lực và uy tín của CĐT.

3. Các giấy tờ bắt buộc CĐT phải cung cấp cho người mua:

- Với chung cư:

a. Quyết định giao đất

b. Giấy phép xây dựng

c. Bảo lãnh của Ngân hàng đối với khách hàng

d. Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai

e. Hợp đồng mua bán nhà ở mẫu đã được đăng ký và chấp thuận của Sở công thương hoặc cục quản lý cạnh tranh.

- Với đất nền:

a. Quy hoạch 1/500

b. Quyết định giao đất

c. Biên bản bàn giao đất trên thực địa

d. Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai

Các loại văn bản giấy tờ khác chỉ để phục vụ cho việc ra được các loại văn bản trên. Nếu là sale thì cần phải tìm hiểu và hiểu đúng về các loại giấy tờ trên, người mua chỉ cần xem "Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai" có nghĩa là các văn bản khác đã đầy đủ và đúng pháp luật, công tác triển khai xây dựng đã đáp ứng đúng điều kiện.

4. Tiến độ đóng tiền:

- Với Chung cư:

+ Các loại đặt chỗ, đặt cọc chỉ là hình thức cam kết với nhau rằng tôi sẽ bán, anh sẽ mua căn này. Tùy thỏa thuận với nhau về việc cọc có thể mất hay trả lại nếu 1 trong 2 bên vi phạm

+ Khi đã quyết định mua: Đợt 1 đóng không quá 30% tổng giá trị đã bao gồm cọc.

+ Các đợt tiếp theo sẽ đóng tương ứng với thời gian hoặc tiến độ xây dựng

+ Nhận nhà: Tối đa 95% + 2% phí bảo trì. Diện tích chính xác sẽ được 2 bên xác nhận và tính toán lại theo đơn giá. Giá trị chính xác của căn hộ sẽ căn cứ vào biên bản bàn giao.

+ Giao sổ: 5% còn lại.

- Với đất nền

+ Nếu chỉ bán đất không phải xây thì phải có sổ: đóng 95%,

+ 5% giao sổ đóng nốt

• Nếu phải xây: Tiến độ như chung cư.

5. Các rủi ro khách hàng có thể gặp:

- Khách quan:

+ Có điều chỉnh về quy hoạch do nhà nước ra quyết định phục vụ cho mục đích khác

+ Phát hiện sai sót trong thẩm quyền cấp phép

+ Xảy ra kiện cáo về đất: Mặc dù đã được các cơ quan ban nghành phê duyệt, đền bù, giải phóng xong hết vẫn có người kiện. Bước giải quyết cuối cùng là Tòa sẽ bác đơn kiện thì cũng mất hàng năm.

+ Trong quá trình xây dựng ảnh hưởng tới những cá nhân, đơn vị xung quanh. Nếu họ có đơn kiện thì dự án bị buộc tạm dừng để giải quyết, trường hợp này có thể kéo dài cả năm.

+ Chiến tranh, thay đổi thể chế dẫn đến quy định khác, phong tỏa do dịch bệnh, nguồn hóa chất nguy hiểm ....

- Chủ quan:

+ CĐT chuyển nhượng dự án, CĐT mới có thêm những quy định hoặc mục đích khác (khách vẫn được kế thừa hợp đồng cũ, nhưng sẽ phát sinh một số quy định khác ...)

+ CĐT hết tiền, vỡ nợ, lừa đảo .......

Các rủi ro có thể xảy ra bất cứ thời điểm nào. An toàn nhất chỉ mua khi Dự án đã hoàn thành, có sổ đầy đủ. Nó chỉ phù hợp với người mua để ở, không phù hợp với nhà đầu tư vì khi tới lúc đó giá thành của sản phẩm đã đạt tới mức đỉnh nhà đầu tư không có lợi nhuận như mong muốn.

Đón chờ phần 2 nhé!

Phần 2 : Cái bẫy cũ của CĐT nhưng luôn hiệu quả