Trái phiếu bất động sản đang “ấm” dần

Bộ Xây dựng cho biết, ngành bất động sản vẫn chiếm ưu thế trong hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu và đang có xu hướng tăng trở lại.

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, dẫn số liệu VBMA tổng hợp từ HNX và SSC, lũy kế từ đầu năm đến nay, có 102 đợt phát hành riêng lẻ trái phiếu trị giá 104,109 tỷ đồng và 10 đợt phát hành ra công chúng trị giá 11,378 tỷ đồng. Nhóm ngành bất động sản vẫn chiếm ưu thế trong hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu.

Ngành bất động sản vẫn chiếm ưu thế trong hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu.

Phát hành trái phiếu bất động sản tăng

Trong quý II/2024, số liệu báo cáo đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu về thị trường trái phiếu cho thấy trái phiếu bất động sản đã có xu hướng phát hành tăng trở lại, doanh nghiệp giảm bớt áp lực nợ đáo hạn so với quý trước.

Cụ thể, trong tháng 4/2024, ghi nhận giá trị phát hành của nhóm ngành bất động sản chiếm ưu thế trong hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu chiếm 56% tổng giá trị phát hành trong tháng.

Trong tháng 5/2024, nhóm ngân hàng và bất động sản phát hành có thể kể đến như: Tập đoàn Vingroup có 2 đợt chào bán cuối cùng thu về thêm 4 ngàn tỷ đồng; CTCP Vinhomes cũng đã hoàn thành kế hoạch sau khi bán thêm lô trái phiếu 2 ngàn tỷ đồng; Công ty TNHH Hoàng Trúc My bán lô trái phiếu giá trị 200 tỷ đồng; CTCP IDTT (trước đây là CTCP Phát triển Khu công nghiệp và Đô thị Thủ Thừa IDICO - CONAC) huy động 200 tỷ đồng.

Vào tháng 6 vừa qua, các doanh nghiệp phát hành tổng cộng 62 lô trái phiếu, mang về 68 ngàn tỷ đồng, hơn gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Trong đó, nhóm ngành xây dựng/bất động sản huy động khoảng 8 ngàn tỷ đồng, chiếm 12%.

Thúc đẩy bền vững thị trường trái phiếu

Số liệu trong quý II/2024 cho thấy, thị trường trái phiếu bất động sản đang dần lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Những dấu hiệu tăng trưởng về phát hành trái phiếu của một số doanh nghiệp trong ngành có thể giúp kỳ vọng vào sự ổn định hơn cho một kênh huy động vốn quan trọng của ngành bất động sản, đặc biệt là sau khi 3 luật có hiệu lực.Tuy nhiên, trước mắt áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn đang là trách nhiệm nặng nề của các doanh nghiệp bất động sản. Theo VIS Rating, trong tháng 8/2024, ước tính khoảng 7.300 tỷ đồng trong số 18.600 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có rủi ro cao không trả được nợ gốc đúng hạn, chủ yếu từ các ngành bất động sản dân cư và năng lượng.

Tương tự, SSI Research thống kê trong 7 tháng đầu năm 2024, trong tổng số 107 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành, có tới 64% đảm bảo bằng tài sản bất định.

Cụ thể, gần 70 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo, hoặc đảm bảo hoàn toàn hoặc một phần bằng cổ phiếu. Đây được gọi là những "tài sản bất định", mức độ rủi ro cho nhà đầu tư sẽ rất cao, nếu như doanh nghiệp phát hành gặp vấn đề trong phát triển kinh doanh.

Bà Nguyễn Thị Thanh Tú - Chuyên gia phân tích SSI Research cho biết, điều này cho thấy chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu bất động sản đang có xu hướng đi xuống. Yếu tố này cũng có thể gây ra rủi ro cho nhà đầu tư bởi vì tài sản đảm bảo như là cái phao cuối cùng giúp nhà đầu tư giảm bớt tổn thất khi tổ chức phát hành họ không đảm bảo được nghĩa vụ tiền gốc và lãi trái phiếu.

Do đó, để góp phần xây dựng thị trường trái phiếu bất động sản bền vững, mới đây Nghị định số 96/2024/NĐ-CP đã có những điểm mới quy định chi tiết về việc huy động vốn để thực hiện dự án, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản.

Trong đó, tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, vốn trái phiếu không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

“Quy định trên góp phần hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản huy động vốn vượt quá mức quy định và sử vốn vay để đầu tư vào các dự án khác hoặc mục đích khác như đã từng diễn ra trước đây" – LS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP.Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản khẳng định.