Trái chiều giá bất động sản nửa đầu năm: Thị trường sơ cấp tăng, thứ cấp giảm

Trên thị trường sơ cấp, giá bán ở nhiều phân khúc tăng mạnh, đặc biệt mỗi căn nhà phố TP HCM đã đạt 700 tỷ đồng , Đồng Nai 107 tỷ đồng.

Trong nửa đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) diễn ra khá sôi động so với cùng kỳ 2 năm 2020 - 2021. Đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố, biệt thự, căn hộ, đất nền... Song, thị trường vẫn tồn tại những khó khăn tác động trực tiếp đến giá BĐS, hình thành nghịch lý giữa giá sơ cấp (giá từ chủ đầu tư với người mua) và giá thứ cấp (giữa người bán với người mua).

Giá bán sơ cấp tăng, nhiều phân khúc lập mặt bằng giá mới

Trên thị trường sơ cấp, giá bán ở nhiều phân khúc tăng mạnh. Theo báo cáo của Đất Xanh Services, trong quý II, giá căn hộ tăng trung bình 10% theo quý, đạt 49 triệu đồng/m2. Giá nhà thấp tầng tại thị trường BĐS các tỉnh lân cận Hà Nội (các khu vực nghiên cứu gồm Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh) tăng từ 6 – 15%, trong đó, Hưng Yên thiết lập mặt bằng giá mới tại phân khúc nhà thấp tầng do sự xuất hiện của dự án Vinhomes Dream City với giá 120 – 194 triệu đồng mỗi m2.

Tại TP HCM, giá bán căn hộ trong quý II ghi nhận ở mức 65 triệu đồng mỗi m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án có tiện ích nổi bật, không gian xanh, chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ vẫn có tốc độ bán hàng cao.

Thị trường BĐS các tỉnh lân cận TP HCM (các khu vực nghiên cứu như Bình Dương, Đồng Nai, Long An) ghi nhận mức tăng từ 2% đến 6%. Trong đó, ở phân khúc đất nền, Bình Dương ghi nhận mức giá cao nhất với 60 triệu đồng mỗi m2, Long An 40 triệu đồng mỗi m2 và Đồng Nai 39 triệu đồng mỗi m2. Ở phân khúc nhà phố, Đồng Nai lại ghi nhận mức giá cao nhất với 91 triệu đồng mỗi m2, Bình Dương giá cao nhất ở mức 80 triệu đồng mỗi m2, Long An chỉ ở mức 56 triệu đồng mỗi m2.

Còn theo báo cáo của DKRA, giá bán sơ cấp nhà phố, biệt thự ở TP HCM và vùng phụ cận ngày càng tăng. TP HCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá 700 tỷ đồng/căn. Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất 107 tỷ đồng/căn.

Chia sẻ tại buổi họp báo thị trường của DKRA Việt Nam, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết giá đất, giá nhà tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid - 19 (2020 - 2021) đến từ một số nguyên nhân. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng lân cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng.

Những nguyên nhân chủ quan như các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào BĐS. Riêng TP HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Chuyên gia của DKRA đánh giá giá bán sơ cấp tăng sẽ mang đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Theo đó, khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán... Đồng thời, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơn. Điều này vừa làm gia tăng giá trị tài sản của khách hàng, vừa góp phần nâng tầm thương hiệu BĐS của chủ đầu tư.

Giá bán thứ cấp sụt giảm cục bộ

Theo ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D, DKRA Việt Nam, giá bán thứ cấp sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính đầu cơ... Chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán BĐS với mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán lỗ để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, chuyên gia của DKRA nhận định diễn biến trên chỉ mang tính cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng sốt đất ảo đẩy giá bán BĐS tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng... Điều này cũng làm giá bán BĐS ở khu vực này giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

DKRA Việt Nam ghi nhận những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín hoặc có sự hợp tác với những thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp gần như không có nhiều biến động. Bởi khách hàng đa phần có xu hướng nắm giữ để khai thác, vận hành hơn là mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp. Với những khách hàng có nhu cầu ở thực, những dự án của chủ đầu tư uy tín, đáp ứng các tiêu chí về tiện ích nội khu, pháp lý, giá bán... vẫn có thanh khoản tốt.

Chuyên gia của DKRA Việt Nam dự báo trong thời gian tới, đà tăng giá sơ cấp sẽ khó dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi đó nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Trong dài hạn, nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp diễn biến rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phục hồi của thị trường chung.

Do đó, giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chủ động ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và lãi suất ở mức phù hợp. Các vướng mắc cần được tháo gỡ để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, góp phần khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung. Song song đó, thị trường cần sự quản lý của cơ quan Nhà nước, minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường... nhằm hạn chế tình trạng sốt đất ảo.

Khách hàng và nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, giá bán hợp lý. Khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.