TP Hồ Chí Minh tháo gỡ khó khăn cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới

TP Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 60 (có hiệu lực ngày 1/1/2018) về quy định tách thửa nhằm hạn chế tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật. Tuy nhiên, sau gần 2 năm triển khai, quyết định này đang bộc lộ nhiều bấp cập khiến nhu cầu tách thửa chính đáng không được đáp ứng, từ đó kéo theo hàng ngàn hộ dân rơi vào cảnh bị quy hoạch treo “bất đắc dĩ”.

Ngày 13/10, báo Thanh Niên phối hợp với các đơn vị Sở ngành TP Hồ Chí Minh tổ chức tọa đàm “Tháo treo cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới” trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, nhằm tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho người dân nằm trong các khu đất trên.

Người dân khó tách thửa vì vướng Quyết định 60

Ông Nguyễn Văn Tài, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, cho biết, quá trình triển khai Quyết định 60 của TP Hồ Chí Minh có rất nhiều vướng mắc về diện tích tối thiểu, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật... khi người dân có nhu cầu tách thửa. Cụ thể, đất nông nghiệp chỉ quy định đất tối thiểu nhưng không quy định về chiều ngang. Trong khi đó, có những miếng đất chiều ngang chỉ 10m nhưng chiều dài có thể lên 100-200m. Vì vậy, huyện Bình Chánh hiện có 1.800 ha đất quy hoạch xây dựng mới và khoảng 50 ha đất hỗn hợp trong phạm vi điều chỉnh của Quyết định 60 vẫn đang gặp vướng mắc chưa được tách thửa.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, Quyết định 60 ra đời một phần đã chặn đứng nạn “đầu nậu núp bóng chủ đất” để phân lô bán nền trái phép. Tuy nhiên, do có một số quy định chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, như quy định không cho tách thửa “đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp”. Điều này đã làm “ách tắc” hoạt động tách thửa đất trên địa bàn thành phố, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng và nhu cầu tách thửa “thật” của các cá nhân, hộ gia đình, đặc biệt là tại các quận ven và huyện ngoại thành.

"Ngoài ra, cụm từ "đất ở hỗn hợp" trong Quyết định 60 không có căn cứ pháp luật nên cần được lược bỏ. Thực tế, đã có hàng ngàn người bị khốn khổ vì cụm từ "đất ở hỗn hợp" do việc áp dụng quy định này không phù hợp. Ví dụ, nếu một nền nhà có 80 - 100 m2 mà chỉ cho phép xây dựng 50% thì sao nói là đảm bảo quyền lợi của người dân", ông Lê Hoàng Châu đặt câu hỏi.

Tại hội thảo “Tháo treo cho đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới”, ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó Tổng biên tập báo Thanh Niên, cũng cho rằng, ngay sau khi Quyết định 60 về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND TP Hồ Chí Minh có hiệu lực ngày 1/1/2018, nhiều người dân khó thực hiện tách thửa dù đang có nhu cầu chính đáng. Cụ thể, theo Luật Đất đai, đất ở được chia thành 2 loại: Đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Tuy nhiên, Quyết định 60 chia đất ở thành nhiều loại gắn với quy hoạch như: đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu; đất ở hiện hữu chỉnh trang; đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng…. Từ đó, hàng ngàn hộ dân tại TP Hồ Chí Minh bỗng dưng rơi vào quy hoạch treo, không thể tách thửa.

Ưu tiên quyền lợi chính đáng của người dân

Theo báo cáo của Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP Hồ Chí Minh, toàn thành phố có hơn 14.000 ha đất nằm trong quy hoạch “đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới”. Với quy mô diện tích 2 loại đất nêu trên, có thể có hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.

Ông Nguyễn Văn Tài cho rằng, diện tích đất tự nhiên còn nhiều trong khi đất quy hoạch đất ở chỉ chiếm 25%. Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn cho đất ở hỗn hợp, huyện Bình Chánh kiến nghị UBND TP Hồ Chí Minh xem xét để giải quyết các khó khăn. Cụ thể, trong nhóm 1, đất ở đã được công nhận, nếu có quy hoạch phủ lên là xây dựng mới và hỗn hợp; nếu đảm bảo hạ tầng kỹ thuật thì được cho tách thửa. Nhà xây dựng trước 1980 được công nhận là đất ở, nếu có nhu cầu tách thửa với diện tích tối thiểu theo quy định nên được xem xét cho phép. Đối với đất có chuyển mục đích và được công nhận, nên xem xét cho tách thửa phù hợp theo Luật Đất đai.

“Riêng với nhóm 2, là đất chưa được công nhận nhưng phù hợp quy hoạch sử dụng đất, sau 3 năm chưa thực hiện thu hồi đất nên xem xét giải quyết bài toán chuyển mục đích và cho tách thửa, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo dân sinh, đảm bảo cơ sở hạ tầng tiện ích. Đối với nhóm 3 là nhóm đất hỗn hợp, cần tính thêm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng... và được phép tách theo chỉ tiêu quy hoạch... Đó là nguồn đất ở rất lớn và thực hiện cho phép tách thửa sẽ đảm bảo quyền lợi của người dân về sau này”, ông Nguyễn Văn Tài thông tin thêm.

Trong khi đó, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch Sở Quy hoạch Kiến trúc TP Hồ Chí Minh, cho biết Quyết định 60 ra đời để giải bài toán về quy hoạch 1/2008. Vì quy hoạch này không có khái niệm cụ thể về đất xây dựng mới và đất hỗn hợp, do đó phải đề xuất ra đất hỗn hợp dành cho các công trình xây dựng tổ hợp chung cư có chức năng thương mại... Tuy nhiên, quan điểm của Sở xuyên suốt là không hạn chế nếu đất có quy hoạch chức năng là đất ở của người dân.

Ngoài ra, theo ông Huỳnh Trịnh Phong, trong Quyết định 60 có phần đất dân cư xây dựng mới được lập ra là để cho các nhà đầu tư nhìn bản đồ tổng thể, có thể thấy được và đầu tư thực hiện chứ không phải hạn chế quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, qua một thời gian triển khai, Quyết định 60 đang bị vướng mắc giữa lợi ích của người dân và chính sách. Vì vậy, để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân cần có những đề xuất, hiến kế đồng bộ hơn cho nhà quản lý.

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, để gỡ khó cho Quyết định 60 theo hướng ưu tiên quyền lợi chính đáng cho người dân, trước mắt UBND TP Hồ Chí Minh cần xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 4, Điều 5 theo hướng quy định rõ “các trường hợp không được tách thửa”, “các trường hợp được tách thửa và điều kiện tách thửa” theo Quyết định 60. Ngoài ra, Thành phố cũng căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất. Đối với tỷ lệ mật độ xây dựng, cũng cần phải được xem xét cấp phép tùy theo đề xuất nhu cầu thực tế để người dân được rõ và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ khi có nhu cầu tách thửa.