TP.HCM: Chung cư bị treo “sổ hồng” vì chính quyền làm sai?

Theo HoREA, yêu cầu Sơn Kim Land đóng bổ sung tiền sử dụng đất đối với phần diện tích 3.346,4m2 tầng hầm, vượt ngoài diện tích xây dựng khối đế tòa nhà, là chưa phù hợp với quy định pháp luật về đất đai.

Thông tin này được đưa ra trong văn bản kiến nghị ngày 28/7/2020, của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), liên quan đến dự án Gateway Thảo Điền, do Sơn Kim Land làm chủ đầu tư.

Nghiệm thu, đóng thuế đầy đủ, vẫn bị treo “sổ hồng”

Theo thông tin từ Sơn Kim Land, công ty được UBND TP.HCM giao 10.943,7m2 đất vào năm 2010, để thực hiện đầu tư xây dựng Khu liên hợp cao ốc Trung tâm thương mại – văn phòng và căn hộ tại phường Thảo Điền, quận 2. Dự án đầu tư đã được Sở Xây Dựng phê duyệt năm 2009 và điều chỉnh năm 2015. Tổng diện tích khu đất là 10.943,7m2, trong đó: Diện tích đất xây dựng công trình (phần nổi) là 5.742,8m2; Diện tích đất xây dựng tầng hầm (phần ngầm) là 9.089,2m2.

Ngày 3/2/2016, UBND TP.HCM đã có Quyết định số 412/QĐ-UBND, duyệt phương án xác định giá đất cụ thể, đối với khu đất 10.943,7m2 tại phường Thảo Điền, quận 2, để Sơn Kim Land thực hiện Dự án Gateway, với “Giá trị quyền sử dụng đất (tính trên toàn diện tích giao có thu tiền sử dụng đất là 5.742,80m2) là: 120.598.800.000 đồng”.

Sơn Kim Land đã hoàn thành nghĩa vụ nộp 120.598.800.000 đồng tiền sử dụng đất Dự án Gateway vào ngân sách nhà nước, theo xác nhận của Chi Cục Thuế quận 2 tại Văn bản số 014/CCT-TrB ngày 16/03/2016. Ngày 29/4/2016, Sơn Kim Land đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC 833947 với diện tích 3.746,2m2 cho Khối nhà A và B.

Dự án cũng được nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, theo văn bản số 108/GĐ-GD91v ngày 26/6/2018, của Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng.

Căn cứ các cơ sở pháp lý trên đây, Ông Han Suk Jung – Tổng Giám đốc Sơn Kim Land đã có Văn bản số 30/2018/CV-SKL ngày 26/09/2018, Văn bản số 31/2018/CV-SKL ngày 05/11/2018 và Văn bản số 03/2019/CV-SKL ngày 17/10/2019 gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khối nhà C và cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua căn hộ (thuộc khối nhà A&B). Ngoài ra, Sơn Kim Land cũng đã gửi Đơn kiến nghị số 16/2019/CV-SKL ngày 31/12/2019 cho UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên Môi trường, nêu những khó khăn của doanh nghiệp trong việc chậm trễ cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng, nhưng cho đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Được biết, Sơn Kim Land đã bàn giao 100% căn hộ tòa nhà A&B thuộc Dự án Gateway cho khách hàng từ 14/04/2018 - 06/08/2019. Tất cả khách hàng mua nhà đều đã thực hiện đúng các nghĩa vụ theo Hợp đồng mua bán căn hộ và đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng mua nhà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng đến nay, tất cả khách hàng mua nhà vẫn chưa được cấp “sổ hồng”. Điều này dẫn đến bức xúc của hàng trăm khách hàng đã mua căn hộ tại dự án này.

Chính quyền làm sai gây thiệt hại cho người dân và doanh nghiệp?

Theo dự án đầu tư xây dựng đã được Sở Xây dựng phê duyệt thể hiện Công trình chung cư kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng gồm 2 phần: Phần nổi là phần xây dựng công trình (có diện tích chiếm đất 5.742,8m2); Phần ngầm là tầng hầm đậu xe (có diện tích chiếm đất 9.089,2m2).

Khách hàng mua căn hộ ngoài sở hữu riêng là diện tích căn hộ mua, còn được sở hữu chung là 1 phần diện tích tầng hầm đậu xe 9.089,2m2.

Như vậy, theo dự án đầu tư được duyệt nêu trên thì “tầng hầm có diện tích đất 9.089,2m2” là 1 phần của khối chung cư, được Chủ đầu tư xây dựng, sử dụng để kinh doanh.

Sơn Kim Land cho biết, Sở Tài Nguyên Môi Trường chưa đồng ý cấp sổ hồng vì theo quyết định số 412/QĐ-UBND, ngày 03/02/2016, của UBND TP.HCM, để Sơn Kim Land thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với toàn dự án, thì diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất được xác định là 5.742,8m2 (là diện tích “phần nổi”).

Điều này dẫn đến, Sở Tài nguyên Môi trường không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty vì lúc này: “ranh đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chính là “ranh đất của phần nổi 5.742,8m2, đã nộp tiền sử dụng đất” và không trùng với ranh đất của phần ngầm 9.089,2m2, điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của Khách hàng khi không được xác định diện tích chung 9.089,2m2 trong giấy chứng nhận.

Theo HoREA, Sở Tài nguyên Môi trường đang đề nghị UBND TP.HCM xem xét, có thể yêu cầu Sơn Kim Land đóng bổ sung tiền sử dụng đất đối với phần diện tích 3.346,40m2 tầng hầm lớn hơn, vượt ngoài diện tích xây dựng khối đế tòa nhà.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, đề xuất của Sở Tài nguyên Môi trường chưa phù hợp với quy định pháp luật về đất đai. Bởi lẽ, khi tính tiền sử dụng đất Dự án Gateway theo phương pháp thặng dư, thì các Sở, ngành, đơn vị tư vấn và Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm 9.089,20m2. Nhưng do Quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 03/02/2016 của Ủy ban nhân dân thành phố về tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế 5.742,80 m2, còn lại 3.346,40 m2 diện tích tầng hầm ngoài ranh khối đế lại không được ghi nhận để cấp “sổ hồng”.

Đây cũng là vướng mắc chung của hàng trăm dự án nhà chung cư cao tầng có diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế. Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp “sổ hồng” phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến hàng ngàn khách hàng mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư cao tầng chưa được cấp “sổ hồng”, nên đã phát sinh tranh chấp, thậm chí có nơi xảy ra tranh chấp gay gắt giữa người mua nhà với chủ đầu tư dự án. Các chủ đầu tư cũng bị thiệt hại lớn, không thể thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà, do chưa làm được “sổ hồng” cho người mua nhà.