Tín dụng mua nhà khó bị thu hẹp?

Với dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, nhiều người cho rằng, đây sẽ là rào cản đối với tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, phía Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng cho biết, các quy định trong dự thảo nhằm kiểm soát chất lượng tín dụng, hạn chế rủi ro, chứ không hạn chế cho vay bất động sản. 

Dự thảo Thông tư về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN) quy định, hệ số rủi ro là 50% đối với khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng. Hệ số rủi ro là 150% đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên, hệ số này cao gấp 3 lần mức quy định hiện hành.

Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước, việc điều chỉnh trên nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững thị trường bất động sản và an toàn hoạt động của hệ thống các ngân hàng.

Ngoài tăng hệ số tín dụng rủi ro đối với bất động sản, dự thảo Thông tư còn đưa ra 2 phương án điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn theo xu hướng giảm dần tỷ lệ này xuống còn 30%, thay vì lộ trình hiện nay là 40%.

Trước đó, NHNN ban hành Thông tư 16/2018/TT-NHNN ngày 31/7/2018 sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Theo đó, từ ngày 1/1/2019, quy định về vốn vay ngắn hạn cho vay và trung hạn giảm từ 45% xuống còn 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản từ mức 150% lên 200%.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN khẳng định, các ngân hàng không thiếu vốn, không đặt vấn đề lĩnh vực rủi ro thì không cho vay. Ngân hàng vẫn cho vay các dự án bất động sản có đầy đủ thủ tục pháp lý và khả năng tài chính.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo định hướng đảm bảo an toàn hệ thống, đảm bảo đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn về 30%. Quy định này không chỉ áp dụng với lĩnh vực bất động sản, mà cả các lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, sản xuất.

Thực tế, các ngân hàng tiếp tục đẩy mạnh cho cá nhân vay mua nhà. 3 tháng đầu năm 2019, tín dụng với lĩnh vực bất động sản tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, mức tăng này vẫn cao hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, nên nhận định việc siết nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là không chính xác. NHNN định hướng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, nhưng định hướng tín dụng phục vụ nhu cầu thực của người dân vẫn sẽ tiếp tục.

Hiện tại, nhiều ngân hàng đang triển khai các chương trình dành cho cá nhân vay mua nhà với mức lãi suất hấp dẫn, chẳng hạn gói tín dụng “Vay dễ dàng - sống thảnh thơi” tại PVcombank, lãi suất từ 7,49%/năm, hạn mức vay 85% giá trị tài sản bảo đảm.

Lãi vay mua nhà hiện phổ biến 7 - 9%/năm đối với kỳ ưu đãi 6 tháng và 8 - 12%/năm đối với kỳ ưu đãi 1 năm trở đi

Lãi suất vay mua nhà trên thị trường hiện nay phổ biến từ 7 - 9%/năm đối với kỳ ưu đãi 6 tháng và từ 8 - 12%/năm đối với kỳ ưu đãi 1 năm trở đi. Cụ thể, Vietcombank có lãi suất cho vay trong 12 tháng đầu tiên là 7,7 - 8,1%/năm, 24 tháng đầu tiên là 8,7 - 8,9%/năm. Techcombank cho vay với lãi suất từ 7,49%/năm; sau 12 tháng, lãi suất bằng lãi suất tiết kiệm cộng thêm 4,49%/năm; thời hạn vay tối đa 25 năm; phí trả nợ trước hạn khoảng 2% trong 4 năm đầu.

VIB cho vay 80% nhu cầu vốn, thời gian vay tối đa 30 năm, lãi suất từ 7,9%/năm áp dụng trong kỳ hạn ưu đãi 6 tháng, từ tháng thứ 7 trở đi lãi suất bằng lãi suất cơ sở cộng thêm 3,7%/năm. SCB cho vay mua nhà kỳ hạn 6 tháng với lãi suất 9,9%/năm.

Tại VPBank, lãi suất cố định trong 12 tháng đầu tiên là 7,9%/năm, sau đó, lãi suất sẽ bằng lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng thêm 3%/năm. Phí trả nợ trước hạn tại ngân hàng này năm 1 là 4%, năm 2 là 3,5%.

Eximbank có gói cho vay với lãi suất 11%/năm trong 12 tháng đầu, lãi suất sau đó bằng lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng 3%/năm; phí trả nợ trước hạn từ 1 - 2% trong 3 năm đầu. Kienlongbank cho vay với lãi suất 11,7%/năm trong kỳ ưu đãi và miễn phí trả nợ trước hạn.

Vì thế, với chủ trương siết vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, theo đánh giá của TS. Trần Du Lịch, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, lãi suất cho vay đối với cá nhân mua nhà có khả năng tăng, chứ các nhà băng khó có thể “đóng cửa” cho vay đối với bất động sản. Ðồng thời, phân khúc tín dụng cá nhân mua nhà vẫn hứa hẹn nhiều tiềm năng, rủi ro phân tán, thay vì các ngân hàng ồ ạt, tập trung cho vay dự án như trước.