Tín dụng bật tăng, thị trường bất động sản bớt khó khăn về vốn?

Những kết quả về hoạt động tín dụng bất động sản trong 9 tháng đầu năm gắn với xu hướng tăng trưởng của thị trường. Tuy nhiên, việc tuân thủ nghiêm các quy định về tín dụng, về mục đích sử dụng vốn vay và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp sẽ không chỉ là yếu tố bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả mà còn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm nay đạt mức 9%. Trong số 14,7 triệu tỷ đồng được hệ thống ngân hàng cho vay ra nền kinh tế, tín dụng bất động sản chiếm khoảng hơn 20%.

Ngân hàng nào đang cho vay bất động sản nhiều nhất?

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, đến cuối quý III/2024, tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản với mục đích tự sử dụng đạt 1,88 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 4,62%, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng hơn 16%, đạt 1,26 triệu tỷ đồng.

Một loạt giải pháp của Chính phủ và NHNN thời gian qua đã phát huy tác dụng, tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn cho các dự án bất động sản. Nhờ vậy, tỷ lệ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng như: Kienlongbank, Techcombank, VPBank, SHB… tăng mạnh so với hồi đầu năm.

Tại báo cáo tài chính quý III/2024 cho thấy chỉ có 13/28 ngân hàng hạch toán chi tiết khoản mục cho vay ngành bất động sản. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản của 13 ngân hàng này đạt 661,8 nghìn tỷ đồng, tăng 23,1% so với hồi đầu năm.

Trong đó, 11 nhà băng ghi nhận tăng trưởng dương cho vay bất động sản, gồm: Techcombank, VPBank, SHB, HDBank, MB, VietBank, TPBank, MSB, VIB, KienlongBank, BanVietBank; 2 ngân hàng ghi nhận tăng trưởng âm là PGBank và LPBank.

VIB là ngân hàng có tốc độ tăng cho vay bất động sản cao nhất với mức tăng 275,1%, nâng dư nợ cho vay bất động sản lên trên 6,2 nghìn tỷ đồng đến cuối quý III. Tuy nhiên, tỷ trọng cho vay bất động sản mới chỉ chiếm 2,1% tổng cho vay khách hàng của nhà băng này.

Một nhà băng khác là Kienlongbank cũng có mức tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ba chữ số (171,9%), dư nợ tín dụng đạt 5,9 nghìn tỷ đồng.

Xét về quy mô, Techcombank đang là ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản cao nhất với 209,7 nghìn tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm. Techcombank cũng là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng cho vay khách hàng cao nhất, chiếm 34,9%.

Tại VPBank, dư nợ cho vay bất động sản đạt 164,9 nghìn tỷ đồngvào cuối quý III, tăng gần 43,5% so với hồi đầu năm, đóng góp gần 27% vào tổng dư nợ cho vay khách hàng.

SHB cũng thuộc nhóm ngân hàng tăng cho vay vào bất động sản cao khi cuối quý III có dư nợ cho vay đạt xấp xỉ 84,5 nghìn tỷ đồng, tăng 15,3% so với đầu năm và chiếm 17,6% tổng dư nợ cho vay khách hàng.

Là ngân hàng có quy mô nhỏ, song trong 9 tháng đầu năm, Vietbank cũng có tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao so với mặt bằng chung, đạt 19,4% tổng dư nợ, dư nợ cho vay bất động sản đạt gần 17,8 nghìn tỷ đồng, tăng 11,1% so với đầu năm.

Ngược lại, 2 ngân hàng ghi nhận sự sụt giảm về tỷ lệ tăng trưởng cho vay bất động sản so với đầu năm là PGBank và LPBank có tỷ lệ giảm lần lượt là 19,9% và 11,3%, đưa dư nợ cho vay bất động sản về mức 1,68 nghìn tỷ đồng và 12,4 nghìn tỷ đồng.

Nhà băng tự quyết về tỷ lệ cho vay bất động sản

Theo các chuyên gia, việc 3 luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, gồm: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực góp phần hoàn thiện pháp lý trên thị trường bất động sản đang trở thành yếu tố bệ đỡ giúp thị trường hồi phục và tăng trưởng. Nguồn cung được cải thiện sẽ thúc đẩy người dân tìm kiếm cơ hội mua nhà, đổi nhà và là động lực để tín dụng của các ngân hàng tăng trưởng tốt hơn.

Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, đánh giá nguồn vốn vẫn là khó khăn đeo bám doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, nguồn vốn tín dụng vẫn là kênh chủ đạo để các doanh nghiệp trông chờ nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh, bởi các kênh huy động khác đều đang gặp khó.

Chính phủ đã đưa ra nhiều hỗ trợ về lãi suất và pháp lý, do đó các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp phải chủ động tái cơ cấu, định hướng chiến lược kinh doanh phù hợp hơn trước xu hướng của thị trường và hành lang pháp lý mới.

Ở góc nhìn khác, một chuyên gia đánh giá, để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng thì việc tăng cường cho vay lĩnh vực bất động sản là giải pháp có thể đem lại cho các ngân hàng kết quả trong ngắn hạn nhằm duy trì mục tiêu tăng trưởng.

"Tuy nhiên, thực tế thị trường hiện nay cho thấy hơn 70% sản phẩm bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân. Điều này đặt ra nhiều thách thức về chất lượng tín dụng và rủi ro nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng", chuyên gia này nói.

Chưa kể, tín dụng bất động sản chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Do đó, các nhà băng phải tuân thủ nghiêm các quy định về tín dụng, về mục đích sử dụng vốn vay và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhằm bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Liên quan đến cho vay bất động sản, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XV, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh: NHNN không cấm cho vay bất động sản. Các ngân hàng cấp tín dụng vào lĩnh vực nào, tỷ lệ bao nhiêu hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định của họ, dựa trên cơ sở nguồn vốn huy động. Huy động từ người dân cho vay với kỳ hạn khác nhau. Có ngân hàng huy động được vốn dài hạn nhưng có ngân hàng chỉ huy động được vốn ngắn hạn, vì vậy nếu cho vay trung và dài hạn thì họ phải cân đối.

Trong toàn hệ thống tín dụng của Việt Nam, tiền gửi huy động đến 80% là vốn ngắn hạn, nên khả năng cho vay tiếp tục thị trường bất động sản phải dựa trên nguyên tắc an toàn, để đảm bảo khi người dân rút tiền thì các ngân hàng có khả năng chi trả.

Theo bà Hồng, quá trình đánh giá có những doanh nghiệp có khả năng trả nợ nhưng tổ chức tín dụng vẫn không cho vay bởi tổ chức tín dụng đó huy động vốn ngắn hạn, trong khi dự án bất động sản thường vay lượng vốn lớn, thời gian dài.

"NHNN hiện giám sát chỉ tiêu sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, theo quy định hiện nay không quá 30%, NHNN giám sát hằng ngày để có cảnh báo với các tổ chức tín dụng để cảnh báo an toàn hệ thống", bà Hồng nói.