Tín dụng bất động sản tăng cao có đáng lo?

Theo Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng BĐS, gồm cả cho vay xây và mua nhà ở, hiện khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay mua nhà ở chiếm tỷ trọng 63%, tương đương 1 triệu tỷ đồng, tín dụng kinh doanh BĐS chiếm 37%, đạt 606.250 tỷ đồng.

Trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế

Một số liệu công bố mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay ước tính cả nước đã và đang triển khai thực hiện khoảng 5.000 dự án BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2009. Bình quân dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS trong 5 năm gần đây tăng trưởng khoảng 7,3%, tức nằm trong ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế.

Đáng chú ý, tỷ trọng dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS giảm dần trong 5 năm trở lại đây, từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019 và giảm còn 6,3% trong quý I/2020. Tuy nhiên, quý II và quý III/2020, dư nợ đối với BĐS đã nhích tăng. Tính đến cuối tháng 9/2020, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS bằng 115,17% dư nợ tại thời điểm 30/6/2020.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, nguồn tài chính dành cho thị trường BĐS lâu nay chủ yếu vẫn dựa vào nguồn vốn vay của ngân hàng. Nguồn vốn trung và dài hạn còn rất thiếu do huy động từ thị trường chứng khoán còn hạn chế. Trong khi đó, chưa có các công cụ, sản phẩm tài chính hiện đại như chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS, chứng khoán hóa BĐS... Đặc biệt, tính liên thông giữa thị trường tài chính và BĐS chưa cao, chủ yếu do thị trường thứ cấp chưa phát triển.

Mở rộng kênh huy động vốn

Các chuyên gia kinh tế cho hay, thực tế nguồn vốn đầu tư dành cho phát triển BĐS hiện nay không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn tự có của chủ đầu tư dự án và vốn vay ngân hàng mà đã mở rộng với nhiều hình thức khác nhau như vốn FDI, vốn tư nhân, trái phiếu, các starup công nghệ tài chính (Fintech), huy động vốn từ khách hàng, huy động vốn thông qua liên doanh, liên kết, tín thác… Thế nhưng, có một nhược điểm là, vì chưa phân khúc BĐS một cách cụ thể nên việc đánh giá, định vị rủi ro đối với từng phân khúc chưa rõ ràng, đôi khi bị đánh đồng về rủi ro, lãi suất cho vay.

Dẫu tín dụng BĐS ở Việt Nam vẫn luôn phập phù theo nhịp đập của thị trường đia ốc, nhưng điều đáng ghi nhận là các chủ thể tham gia thị trường ngày càng được mở rộng. Không chỉ là các doanh nghiệp (DN) nhà nước, DN quy mô nhỏ tham gia đầu tư kinh doanh BĐS như trước đây, mà đã xuất hiện các DN tư nhân có tiềm lực vốn lớn, DN có vốn đầu tư nước ngoài.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM chia sẻ, về tín dụng, trong ngắn hạn, cần sớm ban hành Thông tư sửa đổi Thông tư 01/2020/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19; tăng cường cho vay nhà ở; thực thi gói tín dụng nhà ở xã hội của Chính phủ. Về tài khóa, nên bổ sung lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng là đối tượng được giãn, hoãn thuế, phí… Nếu chủ đầu tư và ngân hàng đều minh bạch, cho vay BĐS không đến mức “đáng sợ”, thậm chí nợ xấu còn thấp hơn một số lĩnh vực khác.

Thị trường BĐS đang có dấu hiệu ấm lên, nhất là từ quý IV/2020. Lãi suất cho vay liên tục hạ nhiệt cũng hỗ trợ tích cực cho thị trường. Trong dài hạn, để tránh phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng, các chuyên gia hiến kế, cần chú trọng phát triển các sản phẩm tài chính BĐS hiện đại như chứng khoán hóa BĐS, chứng chỉ quỹ REITs, trái phiếu theo phân khúc BĐS... Ngoài ra, việc phân bổ vốn ngân sách nhà nước phù hợp hơn để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng rất cần thiết.