Tìm hướng đi mới cho condotel

Không một nhà quản lý vận hành nào cam kết về tỷ lệ lấp đầy dự án và lợi nhuận cho chủ đầu tư và khách hàng, bởi ngay cả bản thân họ cũng không biết dự án sẽ gặp phải những vấn đề, vướng mắc gì khi đi vào hoạt động.

Sự trở lại của condotel

Sau thời gian dài bị thị trường bất động sản “ghẻ lạnh” do những vướng mắc về pháp lý và đổ vỡ cam kết lợi nhuận, gần đây, các sản phẩm condotel đang dần nhận được sự quan tâm trở lại của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, bà Nguyễn Ngọc Thiên Ân, Giám đốc kinh doanh IQI Việt Nam tiết lộ, khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản đang đón nhận các sản phẩm condotel với một tâm lý mới.

Mặc dù trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, ngành du lịch gần như tê liệt, nhưng nhiều dự án condotel vẫn có sức hấp thụ tốt. Đặc biệt là các dự án trong khu nghỉ dưỡng quy mô lớn, đồng bộ, của các chủ đầu tư uy tín tại Hồ Tràm, Phan Thiết.

Diễn biến mới trên thị trường bất động sản cũng cho thấy, một dòng vốn lớn từ các chủ đầu tư đang quay trở lại thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Chỉ trong vài tháng đầu năm 2021, thị trường đã chứng kiến hàng loạt dự án được khởi công và giới thiệu tới khách hàng.

Có thể kể đến như Tập đoàn Everland cùng lúc động thổ hai dự án là tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Xuân Đài Bay và Crystal Holidays Marina Phú Yên với tổng diện tích đất 37ha, tổng vốn đầu tư gần 2.200 tỷ đồng, nằm trong quần thể đô thị du lịch dịch vụ rộng hơn 500ha ở phía Nam thị xã Sông Cầu.

Sau khi hoàn thành, hai dự án này sẽ cung cấp một số lượng lớn lên tới khoảng 200 căn biệt thự nghỉ dưỡng và gần 1.000 phòng khách sạn tiêu chuẩn 5-6 sao.

Hay như tại Bà Rịa – Vũng Tàu, cuối tháng 4 vừa qua, dự án Ixora Ho Tram by Fusion đã chính thức ra mắt. Đây là dự án thành phần mới nhất của Ho Tram Strip, được đầu tư và phát triển bởi Ho Tram Project Company Ltd., công ty con của Asian Coast Development - chủ đầu tư 100% vốn nước ngoài.

Thông tin từ chủ đầu tư, 100% số lượng căn hộ condotel và hơn 70% số lượng biệt thự đã tìm được chủ sở hữu khi dự án chính thức ra mắt thị trường.

Theo ông Nguyễn Gia Đức, Giám đốc Đầu tư Lodgis Hospitality Holdings, dù còn nhiều nghi ngại từ nhà đầu tư, nhưng không thể phủ nhận rằng, sản phẩm condotel vẫn có sức hút rất lớn.

Dòng sản phẩm này đáp ứng được đúng mong muốn của khách hàng trong việc sở hữu một ngôi nhà thứ hai tại các điểm đến du lịch nổi tiếng, vừa để nghỉ dưỡng, vừa có thể kinh doanh sinh lợi. Đặc biệt, khi kinh tế càng phát triển, nhu cầu của người dân về các sản phẩm này càng rõ rệt.

Tuy nhiên, trên thị trường hiện nay, không nhiều sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Cùng trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nếu như biệt thự biển nhà phố có mức giá rất cao, chỉ dành cho giới siêu giàu, thì condotel lại có ưu điểm là giá rẻ, phù hợp với khả năng chi trả của số đông khách hàng, nhà đầu tư.

Đây chính là lý do khiến dù còn nhiều vướng mắc về pháp lý nhưng dòng sản phẩm này vẫn nhận được sự quan tâm lớn của thị trường.

Đồng quan điểm, bà Lương Trang, Quản lý tư vấn Savills Hotels cũng cho rằng, trong vòng 5 - 6 năm trở lại đây, các sản phẩm condotel nói riêng và ngôi nhà thứ hai nói chung đã nhận được sự yêu thích đặc biệt của các nhà đầu tư cá nhân. Đây là phân khúc có tốc độ phát triển nhanh và vai trò quan trọng trên thị trường.

Dòng sản phẩm này được yêu thích do nó vừa có tính chất của sản phẩm dân cư vừa có tính chất của sản phẩm nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư bán căn hộ cho nhà đầu tư cá nhân và sau đó thuê lại để vận hành như một dự án khách sạn thông thường.

Trong 3 năm tới, bà Trang dự báo sẽ có 33.000 sản phẩm ngôi nhà thứ hai được đưa vào hoạt động, nâng tỷ trọng của dòng sản phẩm này chiếm 28,8% trên tổng số nguồn cung của thị trường bất động sản.

Cấu trúc chia sẻ lợi nhuận đã thay đổi

Bên cạnh sự hấp dẫn từ nội tại từ sản phẩm, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, sự quay trở lại của phân khúc condotel trong thời gian gần đây là do nhiều dự án đã giải được bài toán cam kết lợi nhuận đối với khách hàng.

Nếu như giai đoạn trước, condotel chạy đua cam kết lợi nhuận, nhiều dự án đưa ra mức lợi nhuận "không tưởng" lên đến 12 - 18% trong khi hoạt động kinh doanh không hiệu quả dẫn đến đổ vỡ cam kết, khách hàng mất niềm tin, "quay lưng" lại với thị trường, thì hiện nay, hầu hết các dự án đều không cam kết lợi nhuận.

Theo số liệu của Savills, năm 2020, chỉ 10% các dự án condotel có cam kết lợi nhuận. Trong khi đó, con số này năm 2017 là hơn 90%. Hai hình thức chủ đầu tư và khách hàng mua condotel lựa chọn hiện nay là chia sẻ doanh thu và chia sẻ lợi nhuận.

Với cấu trúc chia sẻ doanh thu, bên người mua sẽ nhận khoảng 30 - 40% doanh thu thuần từ việc cho thuê của dự án sau khi trừ đi một số chi phí. Chủ đầu tư sẽ nhận phần doanh thu còn lại và phần lớn chi phí vận hành. Đối với cấu trúc chia sẻ lợi nhuận, người mua sẽ nhận 50 – 90% lợi nhuận ròng từ việc cho thuê sau khi trừ đi hết các chi phí hoạt động, phần còn lại sẽ thuộc về chủ đầu tư.

Theo bà Trang, hầu hết các sản phẩm condotel trên thị trường hiện nay đều áp dụng chương trình cho thuê và cấu trúc được khách hàng ưa chuộng là chia sẻ lợi nhuận. Nguyên nhân là do cấu trúc này an toàn với cả chủ đầu tư và khách hàng, phần chi phí vận hành dự án được chia sẻ giữa cả người mua và chủ đầu tư.

Bên cạnh sản phẩm đầu tư, chia sẻ lợi nhuận, thị trường còn có các sản phẩm dành cho người mua để tự kinh doanh cho thuê mà không bắt buộc tham gia vào chương trình cho thuê của chủ đầu tư.

Những sản phẩm này thường được giới hạn các tiện ích và bàn giao thô để khách hàng tự hoàn thiện nội thất theo sở thích của mình. Tiêu chuẩn căn hộ được định vị từ 3 - 5 sao.

Trong khi đó, các sản phẩm áp dụng chương trình cho thuê và chia sẻ lợi nhuận lại được thiết kế chuẩn theo phong cách khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp. Dự án được bàn giao hoàn thiện nội thất theo tiêu chuẩn thượng lưu từ 5 - 6 sao để thuận lợi cho việc vận hành cho thuê.

Việc linh hoạt chính sách cho thuê của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã giúp các khách hàng có thêm nhiều sự lựa chọn khi đầu tư vào phân khúc này.

Theo bà Ân, sau giai đoạn đổ vỡ cam kết lợi nhuận condotel, các khách hàng trên thị trường hiện nay đã không còn quá quan tâm đến yếu tố cam kết lợi nhuận. Thay vào đó, họ chú ý nhiều hơn đến chất lượng dự án, uy tín chủ đầu tư và tiềm năng phát triển du lịch, kinh doanh lưu trú của địa phương và dự án sau này.

Nếu dự án có chất lượng tốt, chủ đầu tư và đơn vị vận hành giàu kinh nghiệm, nhà đầu tư vẫn sẽ xuống tiền vì họ tin rằng, dự án sẽ kinh doanh tốt và đem lại lợi nhuận cho họ, bà Ân chia sẻ.

Vẫn còn đó những rủi ro tiềm ẩn

Tuy nhiên, dù dự án để khách hàng tự kinh doanh cho thuê hay áp dụng chính sách chia sẻ lợi nhuận, các chuyên gia cũng cho rằng, loại hình sản phẩm này vẫn tiềm ẩn rủi ro với nhà đầu tư.

Đối với các dự án để khách hàng tự kinh doanh, bên cạnh những yếu tố có lợi cho người mua như việc họ được tự do về thời gian nghỉ và quyền kinh doanh cho thuê, ông Nguyễn Gia Đức chỉ ra rằng, về lâu dài, cách làm này không nhưng không mang lại hiệu quả cho khách hàng mà còn ảnh hưởng đến hoạt động chung của dự án.

Theo đó, nếu như trong một dự án condotel, mỗi căn hộ cho thuê một kiểu, chủ nhân các căn hộ này sẽ phải cạnh tranh với nhau và cạnh tranh với phần căn hộ cho thuê của chủ đầu tư. Điều này sẽ làm ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho thuê của toàn dự án.

Đó là chưa kể đến việc các căn hộ tự cho thuê không được quản lý bởi các đơn vị vận hành chuyên nghiệp dẫn đến chất lượng dịch vụ khó được đảm bảo. Khách du lịch thuê những căn hộ này cũng bị giới hạn các dịch vụ, tiện ích chung tại các khu vực thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Chính vì vậy, trải nghiệm khách hàng chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng, qua đó, ảnh hưởng chung đến uy tín, thương hiệu của cả dự án.

Ông Đức khuyến cáo, các chủ đầu tư khi phát triển dự án nên có chương trình cho thuê cụ thể, phù hợp với khách hàng. Chương trình cho thuê sẽ giúp đảm bảo cho dự án được vận hành tốt nhất, mang lại lợi ích cho cả khách hàng và chủ đầu tư.

Bà Trang lại chỉ ra rằng, không phải dự án condotel nào cũng thành công với chương trình cho thuê và chia sẻ lợi nhuận. Theo vị chuyên gia này, đây là việc rất khó và không hề đơn giản bởi nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, bao gồm cả chủ quan từ chất lượng tiện ích, dịch vụ của dự án, chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và cả những yếu tố khách quan như nguồn cung cơ sở lưu trú, thị trường du lịch, thiên tai, dịch họa.

Do đó, khi đưa ra chương trình chia sẻ lợi nhuận với khách hàng, các chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng và lựa chọn hình thức chia sẻ phù hợp với mô hình sản phẩm, thị trường, phân khúc khách hàng lựa chọn để dự án có thể đưa vào hoạt động kinh doanh hiệu quả, mang lại lợi lợi nhuận cho khách hàng.

Ở khía cạnh khác, theo ông Nguyễn Gia Long, luật sư cao cấp công ty luật quốc tế Baker McKenzie, khi lên kế hoạch kinh doanh để thuyết phục khách hàng, chủ đầu tư nào cũng "vẽ ra một viễn cảnh tươi sáng", cũng mong muốn sản phẩm thành công, song thực tế thời gian vừa qua cho thấy, nhiều dự án thất bại do chủ đầu tư quá chú trọng đến yếu tố bán hàng mà quên đi yếu tố vận hành. Thực tế, khi các dự án đi vào vận hành đã gặp rất nhiều khó khăn để có thể đạt được lợi nhuận như chủ đầu tư cam kết với người mua.

Để dự án có thể vận hành tốt, đạt hiệu suất khai thác kinh doanh hiệu quả, theo vị luật sư này, các chủ đầu tư khi phát triển sản phẩm condotel cần nghiên cứu kỹ lưỡng để cân bằng được các yếu tố vận hành và bán hàng. Chủ đầu tư dự án nên hợp tác với các đơn vị quản lý vận hành quốc tế, chuyên nghiệp để dự án kinh doanh hiệu quả.

Tuy nhiên, ngay cả khi dự án được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế, tỷ lệ lấp đầy của dự án cũng không được bảo đảm 100%. Bà Trang tiết lộ, không một nhà quản lý vận hành nào cam kết về tỷ lệ lấp đầy dự án và lợi nhuận cho chủ đầu tư và khách hàng, bởi ngay cả bản thân họ cũng không biết dự án sẽ gặp phải những vấn đề, vướng mắc gì khi đi vào hoạt động.

Đơn vị quản lý vận hành chỉ góp phần giúp nhà đầu tư yên tâm, tin tưởng hơn về dịch vụ và khả năng hấp dẫn khách lưu trú, còn lại, tỷ lệ lấp đầy của dự án khi đi vào hoạt động còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như chất lượng dự án, thị trường du lịch.

Do đó, theo ông Long, trong 2 - 4 năm đầu tiên khi các dự án mới đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy chưa cao, chủ đầu tư nên đưa ra mức cam kết lợi nhuận phù hợp cho khách hàng để họ yên tâm hơn với khoản tiền đầu tư của mình. Những năm sau đó, khách hàng sẽ tự tin hơn về khả năng kinh doanh của dự án và lợi nhuận đầu tư.

Ngoài vấn đề về lợi nhuận đầu tư của condotel, luật sư cao cấp Công ty Luật quốc tế Baker McKenzie cũng cho rằng, vướng mắc lớn nhất đối với loại hình bất động sản này là pháp lý.

Trong đó, vấn đề nổi cộm nhất của pháp lý condotel hiện tại là quy hoạch sử đất, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng cơ bản. Đây là vấn đề rất nhức nhối đối với các chủ đầu tư và cả khách hàng.

"Vừa qua, nhiều bộ ngành đã có thông báo quan ngại về hoạt động của condotel. Chưa nói đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, việc quản lý những bất động sản này cũng hết sức nan giải. Câu hỏi đặt ra là khu vực chung, khu vực riêng trong các dự án condotel sẽ được quản lý như thế nào khi không nằm trong quy định của Luật Nhà ở. Thậm chí, ngay cả tên gọi của condotel là căn hộ du lịch hay căn hộ khách sạn cũng mỗi luật một kiểu", ông Long nhận định.

Hiện chưa có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh đối với loại hình căn hộ này. Cả các chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước đều đang "mày mò", "dò đường" trong hoạt động kinh doanh và quản lý. Do đó, để tránh những rủi ro, vị luật sư này cho rằng, nhà đầu tư cá nhân nên lựa chọn những dự án được quy hoạch bài bản, đồng bộ, của chủ đầu tư lớn, có uy tín, tên tuổi và được quản lý bởi đơn vị vận hành chuyên nghiệp.

Đây là những yếu tố đảm bảo cho một dự án có thể kinh doanh hiệu quả, đạt tỷ lệ lấp đầy cao và doanh thu tốt. Nhờ đó, khoản tiền đầu tư của khách hàng mới có thể sinh lời bền vững, tránh rủi ro chôn vốn, đầu tư không hiệu quả.