Tiền chảy vào khách mua nhà

Lãi suất cho vay giảm mạnh tạo cơ hội cho các khách hàng cá nhân có nhu cầu về nhà ở tiếp cận nguồn vốn giá rẻ, tiền theo đó cũng chảy mạnh vào phân khúc này.

Tín dụng mua nhà tăng theo nhu cầu nhà ở

Chi phí đầu vào giảm cũng là điều kiện tích cực cho các ngân hàng giảm lãi suất cho vay, kể cả với lãi suất cho vay mua nhà. Đây cũng là cách để các nhà băng kích tín dụng ở phân khúc nhà ở.

Cụ thể, với khung lãi suất mới, đối với gói vay mua nhà, Ngân hàng Shinhan Việt Nam đưa ra mức lãi suất 7,8%/năm, cố định trong 5 năm và thời gian vay lên đến 25 năm. Số tiền cho vay phụ thuộc vào giá trị định giá tài sản thế chấp để bảo đảm cho khoản vay cũng như năng lực trả nợ của từng khách hàng theo khung đánh giá của Ngân hàng.

Lãi suất vay mua nhà thế chấp trung bình tại Nam A Bank hiện được áp dụng từ 6,99-9%/năm. Đây không phải là mức lãi suất thấp nhất, song được đánh giá phù hợp với người mua nhà vì đây là mức lãi suất trần, sau đó được điều chỉnh giảm dần theo từng quý, từng tháng, nhưng mức điều chỉnh được Nam A Bank cho biết là không nhiều. Khách hàng có nhu cầu tài chính mua căn hộ, nhà ở sẽ được Ngân hàng hỗ trợ dưới hình thức trả góp, tài sản thế chấp là chính căn hộ khách hàng mua hoặc bất động sản khác.

Khảo sát tại 20 ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất cho vay ưu đãi hiện phổ biến ở mức từ 5,9-9%/năm. Đơn cử, Hong Leong Bank đưa ra lãi suất vay mua nhà và vay thế chấp bất động sản là 6,15%/năm trong 6 tháng đầu và tăng dần lên 7,25%/năm trong 12 tháng; 7,45%/năm trong 24 tháng và 7,75%/năm trong 36 tháng đầu. Hay như HDBank có chương trình ưu đãi giảm lãi vay đến 4,5%/năm so với lãi suất cho vay thông thường đối với các khách hàng cá nhân…

Tại VietinBank, tính đến cuối quý I/2021, dư nợ cho vay mua nhà chiếm 78% cơ cấu tín dụng của Ngân hàng và chủ yếu tập trung ở lĩnh vực mua nhà ở.

Còn tại MB, tại thời điểm cuối năm 2020, tỷ trọng dư nợ liên quan bất động sản chiếm 3,3% tổng dư nợ của Ngân hàng và tăng nhẹ trong quý I/2021. Năm nay, MB dự kiến cho vay tiêu dùng cá nhân sẽ chiếm khoảng 5% tổng dư nợ, còn tỷ trọng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân chiếm khoảng 35-36% dư nợ cho vay tiêu dùng.

Chiến lược trong năm 2021, ACB sẽ nâng tổng số lượng tài khoản thanh toán lên gấp đôi, đạt khoảng 5 triệu tài khoản. ACB dự kiến mảng bán lẻ sẽ đạt khoảng 130.000 tỷ đồng, tương đương hơn 50% tổng dư nợ. Trong đó, tỷ trọng cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm khoảng 35%, còn tỷ trọng cho vay mua ô tô không nhiều.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho hay, trong vòng 10 năm qua, tín dụng tiêu dùng tại Việt Nam đã có bước phát triển nhảy vọt, dư nợ tín dụng tiêu dùng tính đến cuối năm 2020 đạt khoảng 1,8 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ nền kinh tế, gấp 2,5 lần so với năm 2012 (khoảng 8%). Trong đó, tín dụng bất động sản nhà ở đạt khoảng 1 triệu tỷ đồng (chiếm khoảng 55,5% dư nợ tín dụng tiêu dùng). Theo chỉ đạo của Chính phủ, từ năm 2019, loại tín dụng này được thống kê vào nhóm tín dụng bất động sản. Trong 5 năm qua, tín dụng tiêu dùng (gồm cả tín dụng bất động sản nhà ở) tăng trưởng khoảng 20%/năm - cao hơn so với tín dụng toàn ngành (tăng khoảng 15,4%), cho thấy cầu vốn mua nhà ở luôn tăng.

Triển vọng phân khúc cho vay mua nhà

Lãnh đạo Techcombank cho biết, cho vay mua nhà ở là 1 trong 6 lĩnh vực trọng tâm mà Ngân hàng hướng đến trong mảng bán lẻ, bên cạnh vay mua ô tô, vay đáp ứng nhu cầu tài chính... Vì vậy, mục tiêu của Ngân hàng là đưa tỷ trọng cho vay doanh nghiệp, từ quy mô lớn đến quy mô vừa và nhỏ, ngang bằng với tỷ trọng dư nợ của khách hàng cá nhân, trong đó vay mua nhà là chủ lực.

Theo đó, Techcombank sẽ tiếp tục phục vụ tín dụng đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu cho vay mua nhà, mua xe dựa trên nguồn thu nhập và tài sản đảm bảo của khách hàng. Ngân hàng không phục vụ nhu cầu vay mua nhà để mua đi bán lại trên thị trường và các khoản tiêu dùng cá nhân có tính chất ngắn hạn.

Đánh giá về rủi ro cho vay bất động sản, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB cho hay, Ngân hàng chủ yếu tập trung cho khách hàng cá nhân vay mua nhà để ở, còn với cho vay kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú không có nghĩa là cho vay bất động sản nghỉ dưỡng, mà bao gồm danh mục rất rộng. Theo ông Tùng, mảng cho vay bất động sản hiện có rủi ro thấp nhất trong các hoạt động tín dụng của OCB với nợ xấu khoảng 1%.

“Nếu chọn lựa đúng khách hàng, tính toán cẩn trọng, có tài sản đảm bảo đầy đủ thì khả năng mất vốn đối với phân khúc cho vay mua nhà ở mức thấp”, ông Tùng nhấn mạnh.

Là một trong những ngân hàng có tỷ trọng cho vay liên quan tới bất động sản ở mức cao, song theo Chủ tịch HĐQT VietinBank - ông Lê Đức Thọ, Ngân hàng có chính sách tín dụng phù hợp, trong đó chủ yếu tập trung cho vay mua nhà ở, hạn chế cho vay đầu tư, đồng thời quản trị rủi ro chặt chẽ để vừa đảm bảo đáp ứng nhu cầu chính đáng, vừa hướng dòng vốn tín dụng đi vào phục vụ đời sống, xã hội theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ.

Tổng giám đốc Vietcombank - ông Phạm Quang Dũng cho hay, Ngân hàng luôn kiểm soát chặt chẽ, thường xuyên rà soát đối với tín dụng bất động sản để kịp thời điều chỉnh khi cần thiết. Đến cuối năm 2020, dư nợ cho vay bất động sản kinh doanh của Vietcombank ở mức 33.000 tỷ đồng, chiếm chưa tới 4% tổng dư nợ, còn tổng dư nợ liên quan bất động sản chiếm 27% tổng dư nợ, bao gồm cả cho vay cá nhân mua nhà khoảng 230.000 tỷ đồng. Theo ông Dũng, đây là các khoản vay có tỷ lệ đảm bảo cao, dư nợ mỗi khoản vay không quá lớn nên danh mục an toàn.

Trong thời gian tới, lãi suất cho vay đối với cá nhân mua nhà được dự báo khó tăng mạnh, nhưng cũng không giảm sâu, còn các nhà băng cũng khó có thể “đóng cửa” cho vay đối với bất động sản, nhất là đối với cá nhân vay mua nhà. Đồng thời, phân khúc tín dụng cá nhân mua nhà hứa hẹn nhiều tiềm năng khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng và rủi ro được phân tán. Mặt khác, đây là phân khúc tín dụng được nhà băng đẩy mạnh vì biên lãi ròng (NIM) ở mức cao, dao động từ 4-5%/năm.

Về phía khách hàng, mặc dù lãi suất cho vay trong xu hướng giảm và các ngân cũng đang đẩy mạnh tín dụng mua nhà, nhưng theo TS. Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính - ngân hàng, các cá nhân có nhu cầu nhà ở vẫn cần cân nhắc, việc vay mua nhà chỉ nên thực hiện khi có thu nhập ổn định từ lương và nguồn tích trữ khoảng 20 - 30% giá trị căn nhà để đảm bảo khả năng thanh toán.

Vụ trưởng Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) Nguyễn Tuấn Anh cho biết, tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2020 đạt khoảng 11,9%, thấp hơn các năm trước. Trong 3 tháng đầu năm 2021, con số này vào khoảng 3%, cao hơn cùng kỳ năm 2020 nhưng vẫn thấp hơn mức tăng các năm trước.

Ngân hàng Nhà nước ước tính, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vào khoảng 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% trong quý I/2021 (cùng kỳ các năm 2018 đến 2020 lần lượt tăng 1,68%; 3,42% và 1,45%) và con số này cũng cao hơn so với mức tăng trưởng tín dụng chung của ngành là 2,93%.

Còn theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, đến hết tháng 4/2021, tỷ trọng dư nợ bất động sản trong cơ cấu tín dụng trên địa bàn Hà Nội chiếm gần 20,8% và tại TP.HCM là 13,5% tổng dư nợ nền kinh tế.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản có xu hướng tăng cao, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn, các dự án với mục đích đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản có quy mô lớn. Ngân hàng cần tăng cường thẩm định, thường xuyên cập nhật quy định mới, thận trọng quyết định cấp tín dụng với các khoản tín dụng bất động sản tại địa bàn đang xảy ra sốt đất và các dự án có mức độ rủi ro cao. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng tăng hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản từ mức 150% lên 200%.