Thuế tài sản: Bài toán chưa có lời giải

Vẫn biết đánh thuế tài sản là rất cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản, nhưng đánh sao cho đúng, cho trúng vẫn là bài toán chưa có lời giải, dù đã kéo dài nhiều năm…

Tăng thuế để ngăn sốt đất, nhưng…

“Khi tất cả công cụ thuế được áp dụng, thị trường bất động sản sẽ về đúng giá trị thật, miễn là không tạo ra kẽ hở để lách luật”; “Nên đánh thuế các khu đất mà người chủ không đưa vào sử dụng, đánh thuế các khu đất là sở hữu thứ hai, thứ ba… trở lên của cá nhân để tránh tình trạng đầu cơ đất, đưa dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh”...

Đây là 2 trong nhiều ý kiến phản hồi gửi tới Báo Đầu tư Chứng khoán xung quanh đề xuất áp thuế tài sản nhằm kiểm soát sốt đất vừa được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị tuần qua trong các giải pháp nhằm chống đầu cơ địa ốc, ngăn chặn nguy cơ sốt đất, đồng thời bình ổn giá nhà, nhất là trong bối cảnh giá nhà đất ở nhiều địa phương có dấu hiệu “sốt nóng” sau Tết Nhâm Dần theo thông tin quy hoạch, triển khai các dự án hạ tầng giao thông. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trên thực tế, tình trạng này xảy ra nhiều lần, lặp đi lặp lại, gây nhiều hệ lụy, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp.

Số liệu công bố của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 1/2022, giá chào bán nhà chung cư tại TP.HCM trên các sàn trực tuyến tiếp tục tăng 1,8% so với tháng 12/2021, còn biệt thự liền kề tăng khoảng 20%, chẳng hạn như khu vực huyện Nhà Bè và quận 7, giá chào bán tăng lần lượt 22% và 24% so với tháng cuối năm ngoái.

Tương tự, tại Hà Nội, giá chào bán căn hộ chung cư tháng 1/2022 tăng 4,6% so với tháng 12/2021, còn giá rao bán biệt thự liền kề ghi nhận xu hướng leo thang ở 2 khu vực Gia Lâm và Long Biên với mức tăng tương ứng 27% và 38% so với tháng liền trước.

Nếu các phân khúc chung cư, biệt thự liền kề… tăng giá được giải thích một phần do cạn nguồn cung khi nhiều dự án ở cả TP.HCM và Hà Nội chưa được cởi trói pháp lý, thì việc thị trường đất nền vùng ven 2 địa phương này tăng phổ biến 20-30%, thậm chí 50% chỉ trong thời gian ngắn lại đến từ nguyên nhân khác, đó là tình trạng “găm” đất, đầu cơ làm giá…, như cảnh báo cách đây không lâu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) rằng, các giao dịch trên thị trường đất nền thời gian qua chủ yếu được mua đi bán lại giữa các hội nhóm môi giới, “cò” đất, từ đó tạo nên các đợt tăng giá “ảo”.

Do đó, việc áp thuế tài sản được nhiều thành viên thị trường cho là rất cần thiết nhằm ổn định lại thị trường địa ốc. Chủ trương thiết lập các cơ chế bình ổn thị trường thông qua bổ sung một số sắc thuế mới liên quan đến thị trường bất động sản cũng đã được Thủ tướng Chính phủ đưa ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 ban hành cuối tháng 12/2021.

Số liệu thống kê cho thấy, thuế thu trên tài sản ở nước ta được hình thành từ lâu với một số sắc thuế phổ biến như thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, số thuế thu được trong quá trình sử dụng tài sản chỉ chiếm khoảng 0,036% GDP, thấp hơn rất nhiều so với các nước đang phát triển khu vực châu Á là 2%/GDP.

Được biết, từ năm 2009, dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến, nhưng từ đó tới nay vẫn chưa hoàn thiện. Hơn 10 năm “lỡ hẹn” cũng là hơn 10 năm các cơ quan quản lý lúng túng trong việc giám sát và kiểm soát tình trạng đầu cơ bất động sản, mất cân bằng cung - cầu trên thị trường.

Quan trọng là phù hợp với thực tiễn

Quay trở lại với đề xuất của HoREA, trong đề xuất gửi tới Thủ tướng Chính phủ, đơn vị này cho rằng cần xem xét áp dụng mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba sau khi sở hữu. Các trường hợp bán, chuyển nhượng sau 3 năm tạo lập hoặc chứng minh được nhu cầu chính đáng thì áp mức thuế bình thường.

Mục tiêu của thuế tài sản là nhắm vào người giàu tại Việt Nam và hướng tới miễn cho người nghèo, nhưng khi triển khai trên thực tiễn lại dễ bị cào bằng.Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI

Đối với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, sản xuất - kinh doanh thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Với người chậm đưa đất vào sử dụng cũng bị đánh thuế cao đến rất cao nhằm loại bỏ tình trạng đầu cơ, thao túng giá.

Những đề xuất này khá tương đồng với cách thức được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới. Chẳng hạn, ở Mỹ, chính quyền sẽ thu thuế rất cao khi bán nhà, hoặc khi sở hữu nhà thứ hai. Khi đánh thuế bán nhà, Sở Thuế vụ Mỹ phân định rất rạch ròi ranh giới giữa nhà phục vụ sinh hoạt và nhà phục vụ đầu tư. Với thuế bất động sản tính một lần khi mua nhà, mức thuế tuy có sự khác nhau ở mỗi bang nhưng đều không quá 2,35% giá trị nhà. Tuy nhiên, với một bất động sản chính để phục vụ sinh hoạt (có cách giám sát riêng), chính quyền các bang sẽ thu thuế rất thấp, thậm chí được miễn thuế bán đối với bất động sản có giá trị dưới 250.000 USD của một người Mỹ sở hữu, hoặc bất động sản có giá trị dưới 500.000 USD thuộc sở hữu hộ gia đình.

Tại Hàn Quốc, việc áp dụng mức thuế tài sản (thuế thu hàng năm, trong quá trình sử dụng tài sản) chia theo dòng sản phẩm bất động sản, cụ thể là đánh thuế 0,15-0,5% đối với nhà riêng; 0,25% đối với nhà chung cư; 4% đối với biệt thự, nhà trong khu sân golf, các khu vui chơi giải trí; 5% đối với nhà tại các khu đô thị lớn. Mức thuế được tính trên bảng giá đất do địa phương ban hành.

Theo các chuyên gia, thực tiễn tại Việt Nam có nhiều khác biệt, nên để đưa ra một chính sách thuế phù hợp theo mô hình các nước đi trước là không dễ dàng, nhất là khi chúng ta chưa có một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về thị trường nhà đất. Chưa kể, tình trạng khai sai giá nhà nhằm giảm mức thuế phải nộp vẫn diễn ra khá phổ biến, bất chấp cảnh báo của cơ quan chức năng, từ đó khiến thông tin giá nhà đất có sự sai số lớn, nên khó làm cơ sở tính thuế cho căn nhà thứ 2.

Một thực tế khác, như chia sẻ của luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, mục tiêu của thuế tài sản là nhắm vào người giàu tại Việt Nam và hướng tới miễn cho người nghèo, nhưng khi triển khai trên thực tiễn lại dễ bị cào bằng. Ví dụ, đánh thuế người sở hữu căn nhà 10 tỷ đồng là hợp lý, nhưng trong trường hợp sở hữu 2 căn nhà trị giá 1 tỷ đồng, trong đó có 1 căn dùng để ở, 1 căn để cho thuê thì việc đánh thuế là không phù hợp, bởi căn nhà cho thuê đã phải chịu nhiều loại thuế như thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng... Chưa kể, việc khai gian giá có thể khiến trường hợp người có 10 căn nhà, nhưng nộp thuế thấp hơn người có 1 căn nhà.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, việc đánh thuế tài sản là để điều tiết các hành vi, điều tiết sự không cần thiết tích trữ tài sản hoặc khuyến khích sự thay đổi theo hướng tích cực trên thị trường bất động sản. Đây là một giải pháp nên làm để giải quyết tình trạng lãng phí tài nguyên, nhân lực của cả quốc gia và xã hội, song điều quan trọng là các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng để đưa ra chính sách thấu đáo, vừa có cơ sở khoa học, vừa có tính thực tiễn.