Thuế chuyển nhượng nhà đất: Cần thêm sự linh hoạt

Việc cơ quan quản lý thúc siết chặt quản lý hoạt động kê khai giá để tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, nhưng cần có thêm những “giải pháp mềm” để tăng tính hiệu quả.

Siết để chống thất thu

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc ký công văn số 438/BTC-VP ngày 12/1/2022 gửi Bộ Công an, Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp các cục thuế để điều tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Trước đó không lâu, vào ngày 15/12/2021, Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cũng đã ký công văn số 14257/BTC-VP gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Tổng cục Thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Động thái trên cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc ngăn chặn vấn nạn khai sai giá trị các tài sản bất động sản nhằm giảm số thuế phải nộp của các chủ thể trong giao dịch kinh doanh bất động sản đang diễn ra hết sức phức tạp như hiện nay.

Đồng thời, theo suy đoán của nhiều thành viên thị trường, sau đề nghị “gia tăng tuyên truyền, giám sát” này, rất có thể hàng loạt vụ việc về khai gian giá để trốn thuế khi chuyển nhượng bất động sản sẽ tiếp tục bị phanh phui để nâng cao ý thức của người dân.

Trước đó, hồi tháng 10/2021, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Phú Yên đã ra quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Ngô Thị Điều, chủ một doanh nghiệp bất động sản ở TP. Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) để điều tra tội “trốn thuế” liên quan đến việc chuyển nhượng 262 lô đất tại Khu đô thị mới Nam Tuy Hòa. Mặc dù đã được Nhà nước miễn giảm 5% so với mức trúng đấu giá, song bà Điều vẫn kê khai số tiền chuyển nhượng mỗi lô đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn tiền thu của khách hàng để trục lợi.

Xa hơn, vào đầu tháng 6/2020, cơ quan thanh tra thuế TP.HCM đã vào cuộc xử lý sau khi tiếp nhận nội dung tố cáo Công ty Mai Lành có dấu hiệu trốn thuế bằng cách giảm giá trị mua bán trên hợp đồng chuyển nhượng cho những người quen trong Công ty, sau đó bán ra ngoài để giảm thuế trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp lên tới hàng chục tỷ đồng. Thời điểm đó, vụ việc tại Công ty Mai Lành là một trong những vụ trốn thuế lớn nhất được ghi nhận trong lĩnh vực bất động sản.

Không chỉ với doanh nghiệp, trong 2 năm trở lại đây, các vụ việc cá nhân kê khai “chênh giá” khi chuyển nhượng bất động sản nhằm trốn thuế cũng liên tục bị phanh phui. Đơn cử, hồi đầu năm 2020, Cơ quan điều tra Công an quận 10, TP.HCM đã xử lý việc trốn thuế của một số cá nhân tại dự án căn hộ Hado Centrosa Garden. Chủ đầu tư bán căn hộ với giá 5 tỷ đồng vào năm 2017, nhưng giá trên hợp đồng mua bán lại chỉ là 1 tỷ đồng.

Vào tháng 9/2021, tỉnh Lâm Đồng đã ban hành quyết định về việc phê duyệt đề án “Chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản” trên địa bàn tỉnh với mục tiêu ngăn ngừa và chống thất thu thuế, phí đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Trong thời gian qua, Lâm Đồng là một trong những điểm nóng trên cả nước về giao dịch đất đai sau hàng loạt thông tin quy hoạch được công bố.

Theo lãnh đạo tỉnh Lâm Đồng, việc phát triển nhanh về số lượng, đa dạng về phương thức, giá chuyển nhượng thể hiện trên hợp đồng tiềm ẩn nguy cơ dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước.

Tương tự, nhiều địa phương khác như Hậu Giang, Lạng Sơn, Kon Tum… cũng “ra tay” ban hành văn tăng cường quản lý thuế, chống thất thu thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn, cùng với đó là đề nghị điều tra, xác minh, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật thuế liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, chuyên gia luật cho biết, trong chuyển nhượng bất động sản, có nhiều chiêu trò được cá nhân, tổ chức thực hiện để qua mặt ngành thuế, nguyên nhân xuất phát từ sự bất chấp của doanh nghiệp, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để né tránh các nghĩa vụ về thuế.

Cần tăng cường các “giải pháp mềm”

Giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Vì thế, cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều này tạo ra kẽ hở cho việc cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.

Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa (đoàn Đại biểu TP.HCM) cho biết, trên thực tế, tình trạng né thuế, trốn thuế gia tăng một phần do công tác quản lý thuế còn chưa chặt chẽ, thậm chí một số đơn vị công chứng còn tiếp tay cho người dân trốn thuế bằng cách lờ đi việc ghi giá bán quá thấp trên hợp đồng, các khâu khai thuế trước bạ, đăng ký giao dịch nhà đất… cũng thiếu sự kiểm soát cũng như lưu ý cho những trường hợp ghi giá thấp hơn giá trị thực, hệ quả là giá tham chiếu để xây dựng giá bồi thường bị kéo giảm theo, ảnh hưởng tới quyền lợi người nhận bồi thường, làm méo mó giá thị trường.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc cơ quan quản lý thúc đẩy việc giám sát và siết chặt quản lý hoạt động kê khai giá để tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, nhưng cần có thêm những “giải pháp mềm”, tránh cứng nhắc, bởi đây là hoạt động giao dịch dân sự, nếu cơ quan công an “can thiệp quá sâu” có thể ảnh hưởng đến tâm lý, người mua sẽ không mua nữa, cho dù họ giao dịch đúng pháp luật. Hơn nữa, số lượng giao dịch nhà đất mỗi ngày rất lớn, không thể đi kiểm tra, làm việc với từng giao dịch bằng tiền mặt.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu cho rằng, cần quy định giao dịch mua, bán nhà đất bắt buộc phải thông qua ngân hàng, thay vì dùng tiền mặt; giao dịch cọc phải công chứng và thông qua ngân hàng để tránh tình trạng khai giá thấp nhằm trốn thuế. Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ, Australia, Trung Quốc, Singapore… đều đã áp dụng quy định này.

Do hệ thống quản lý thông tin được cập nhật đầy đủ trên hệ thống cổng thông tin dữ liệu quốc gia, cơ quan quản lý dễ dàng tra xét và nhanh chóng tìm được những giao dịch có dấu hiệu gian lận. Khi đó, mức xử phạt rất nặng với số tiền lên tới 300-400% tổng tiền mua bán thật, đồng thời có nguy cơ truy cứu trách nhiệm hình sự. Tất nhiên, cơ quan quản lý ở một số quốc gia cũng khá công bằng trong việc đối xử với các giao dịch mua bán thật, bởi đã là thuế thu nhập thì phải có “thu nhập” mới phải chịu thuế và để xác định thu nhập từ một giao dịch mua bán bất động sản, hoạt động mua bán đó phải có lợi nhuận, tức là phần dư ra sau khi lấy giá bán trừ giá mua.

Ông Bùi Tuấn Minh, Phó tổng giám đốc Deloitte Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, nhu cầu khôi phục và phát triển thị trường bất động sản nói chung, lĩnh vực bất động sản du lịch nói riêng do những khó khăn từ Covid-19 đặt ra yêu cầu đẩy mạnh hoạt động hỗ trợ từ phía Chính phủ về nhiều mặt, bao gồm cả chính sách thuế.

Theo ông Minh, chính sách pháp luật về thuế nên được nghiên cứu, xem xét và sửa đổi theo hướng phù hợp, chặt chẽ, nhưng cũng cần linh hoạt hơn, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các doanh nghiệp và người dân để bắt kịp với sự thay đổi liên tục của nền kinh tế.