Thực trạng thị trường condotel và triển vọng

Từ sự hình thành cho đến khả năng phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đều gắn mật thiết với chiến lược và triển vọng của ngành du lịch, dịch vụ trong cả hiện tại và tương lai.

Những năm gần đây, căn hộ du lịch (condotel) là loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) được phát triển mạnh gắn liền với sự tăng trưởng nhanh của ngành dịch vụ du lịch, đặc biệt được đánh giá rất có triển vọng trong bối cảnh ngành du lịch được Chính phủ xác định là ngành kinh tế mũi nhọn.

Theo khảo sát mới đây của Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam, tính đến 30/4/2020 tại 14 tỉnh, thành phố, trong tổng số 146.120 sản phẩm phục vụ lưu trú, nghỉ dưỡng của khách du lịch thì đã có 90.315 số căn là condotel, căn biệt thự du lịch là 30.628 và nhà phố là 25.177.

Cú sốc Cocobay và vấn đề pháp lý cho condotel

"Cú sốc” mất khả năng chi trả lợi nhuận 12% theo cam kết của chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng vào cuối năm 2019, cộng thêm ảnh hưởng của dịch Covid-19 nửa đầu năm 2020 đã khiến thị trường condotel thêm nhịp chững và khiến không ít nhà đầu tư dè dặt hơn khi quyết định "rút hầu bao".

Cuối tháng 12/2019 Bộ Xây dựng đã có Thông tư 21 về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó có nói đế căn hộ du lịch, tức là condotel.

Trước đó, vào tháng 10/2019, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch cũng ra quyết định 3720 về quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.

Mới nhất là giữa tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cấp “sổ đỏ” cho căn hộ condotel đã khiến cho nhiều người trong ngành và nhà đầu tư phần nào “thở phào”.

TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng, những văn bản trên là một tín hiệu tốt đối với thị trường BĐS của Việt Nam ngay đầu năm 2020 và vào thời điểm khó khăn nhất, đặc biệt là dành cho các đơn vị đầu tư trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng.

"Việc người mua được quyền sở hữu "sổ đỏ", "sổ hồng" trên tài sản bỏ tiền ra mua, đây là cơ hội để kích thích nhu cầu của người mua.", TS. Sử Ngọc Khương nói.

Còn đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, việc cấp “sổ đỏ” cho loại hình căn hộ condotel cũng được coi là một động thái tích cực trong bối cảnh thị trường BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM đang gặp nhiều vướng mắc về pháp lý hay hạn chế trong nguồn cung.

Còn theo ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng văn phòng Hội môi giới BĐS Việt Nam, khu vực miền Nam đánh giá, việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng sẽ giảm rủi ro cho khách hàng. Theo đó, khách hàng sẽ được vay ngân hàng khi có chủ quyền mà không cần thông qua chủ đầu tư bởi trước đây, pháp lý condotel phụ thuộc vào chủ đầu tư nhưng nay khi có chủ quyền khách hàng sẽ được nhà nước bảo hộ.

Kỳ vọng condotel khởi sắc trở lại khi du lịch phục hồi

Sau hai lần khủng hoảng liên tiếp từ “cú sốc Cocobay” cuối năm ngoái đến dịch Covid-19 đầu năm nay, thị trường condotel dường như đã được thanh lọc kỹ hơn. Thêm vào đó, việc khung pháp lý có những bước hướng tới hoàn thiện đang đặt ra kỳ vọng thị trường condotel sớm trở lại nhộn nhịp.

Trong báo cáo mới đây về tác động của đại dịch Covid-19 đến lĩnh vực BĐS, Savills Việt Nam nhận định, sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát trên toàn cầu, dịch vụ du lịch và khách sạn sẽ là ngành đầu tiên phục hồi mạnh mẽ và nhanh chóng, kéo theo BĐS nghỉ dưỡng sớm phục hồi.

Thực tế, theo dự báo của DKRA Vietnam, trong quý II/2020, nguồn cung căn hộ condotel khoảng 600-800 căn tập trung ở các dự án tại những thị trường quen thuộc như Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa-Vũng Tàu và Đà Nẵng.

DKRA Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư đang quay lại với phân khúc này trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đã được kiểm soát tốt và du lịch được dự báo nhanh chóng phục hồi trở lại.

Tuy nhiên, trải qua giai đoạn vừa rồi, các nhà đầu tư đã hiểu rõ hơn nội lực của chủ đầu tư và sàng lọc bớt các dự án “vỡ trận” hoặc không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận. Đồng thời, hướng sự quan tâm nhiều hơn đến năng lực và uy tín của chủ đầu tư, thay vì chỉ chú ý đến cam kết chi trả.

Giao dịch trên thị trường cũng vì thế sẽ tập trung vào những dự án có nhiều tiềm năng khai thác kinh doanh du lịch tốt và được thực hiện bởi các chủ đầu tư, đơn vị khai thác vận hành uy tín, có nhiều kinh nghiệm.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong năm 2020, BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel vẫn là kênh đầu tư có nhiều điểm sáng bởi so với tiềm năng thực tế thì mức độ khai thác vẫn chưa nhiều và còn triển vọng ở tương lai.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng: "Thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển trong các năm tới. Cơ hội sẽ đến với các thị trường chưa tăng trưởng nóng trong những năm qua và đây sẽ là cuộc chơi của các doanh nghiệp lớn, có kinh nghiệm triển khai dự án”.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc Savills Việt Nam lưu ý khi tham gia vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần phải nhìn nhận rõ giá trị trong dài hạn, gắn liền với vị trí dự án, khoảng cách di chuyển đến các địa phương lân cận, tiềm lực khai thác du lịch của khu vực đó.

Sau khi vấn đề pháp lý được khơi thông, các chuyên gia cho rằng “nút thắt” còn lại với thị trường condotel là đưa mức cam kết lợi nhuận về sát thực tế hơn. Theo đó, mức lợi nhuận phù hợp nên vào khoảng 6-7%, cao nhất là 10%. Đây vẫn là tỷ suất sinh lời tốt hơn so với một số kênh đầu tư khác hoặc gửi ngân hàng trong bối cảnh nhiều ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất tiết kiệm.