Thực hư việc Vinaconex rút vốn tại dự án Cát Bà Amatina?

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2024 của Vinaconex, lãnh đạo Công ty khẳng định vẫn tiếp tục bơm vốn cho Cát Bà Amatina và không rút khỏi dự án này.

ĐHĐCĐ thường niên 2024 diễn ra hôm 24/4, lãnh đạo Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, HOSE: VCG) đã có chia sẻ về dự án Cát Bà Amatina.

Ông Đào Ngọc Thanh – Chủ tịch VCG cho biết, dự án đã dừng hơn chục năm và chỉ mới khởi động lại từ 2020. Dự án đã làm xong các thủ tục pháp lý, các căn hộ trên đó đều đã có sổ đỏ, công tác thi công hạ tầng cơ bản đã xong.

Ông Nguyễn Xuân Đông – CEO Vinaconex thông tin, Cát Bà Amatina là dự án nghỉ dưỡng lớn, trong khi mảng này không phải nhu cầu cấp thiết của người dân hiện nay nên thị trường tương đối yếu. VCG đã thống nhất với HĐQT Tổng CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC, UPCoM: VCR) sang năm 2024 lên kế hoạch bán hàng nhưng sẽ tùy theo thị trường, có thể bán buôn hoặc bán một phần dự án, với điều kiện giá bán phải đảm bảo có lãi.

Ông Đông tiếp tục nhấn mạnh VCG vẫn là công ty mẹ nắm 51% dự án cũng như VCR, do đó, vẫn sẽ tiếp tục bơm vốn cho dự án, bởi VCR là công ty dự án, nên dự án không bán được thì không có tiền. Tuy nhiên, ông Đông đề cập đến việc nếu bán dự án bây giờ thì sẽ không được giá cao. Bên cạnh đó, việc xin phép các thủ tục về quy hoạch, ra sổ đỏ, thiết kế xây dựng cơ bản, thẩm định rồi đến giấy phép xây dựng và bán hàng hiện rất khó khăn. Trước mắt trong năm 2024, VCG cố gắng tìm kiếm đối tác và ghi nhận một phần doanh thu của dự án trong năm.

Chủ tịch Đào Ngọc Thanh cũng khẳng định, dự án cơ bản đã hoàn thành, và sẵn sàng đưa vào kinh doanh năm 2024 nếu thị trường cho phép. “Đây là vấn đề quan trọng nhất, do thị trường trầm lắng nên phải cân nhắc kỹ”.

Liên quan đến việc VCR trả lại 2,200 tỷ đồng cho Vinaconex, ông Đông lý giải, đây là khoản tiền hợp tác để xây dựng 2 tòa khách sạn nhưng do thị trường suy yếu nên VCG đã phát hành trái phiếu (2,200 tỷ đồng vào năm 2021) để góp vốn hợp tác xây. Tuy nhiên, tình hình thị trường khiến việc xây lên mà không bán được sẽ làm chi phí vốn tăng lên rất lớn. Do đó, Vinaconex quyết định rút tiền về, tạm thời không xây 2 tòa khách sạn và tất toán trái phiếu, đến khi nào thị trường tốt thì mới làm. “Chúng tôi khẳng định Vinaconex không rút khỏi dự án Cát Bà Amatina”, ông Đông nhấn mạnh.

Phối cảnh Cát Bà Amatina. Nguồn: VCG

Hai bên đã rót bao nhiêu tiền cho Cát Bà Amatina?

VCR thành lập bởi 3 cổ đông sáng lập gồm VCG, Eximbank (EIB) và Agriseco (AGR) vào tháng 03/2008.

Sau khi đại chúng hóa và lên sàn chứng khoán, tính đến 29/12/2023, VCR có 1,299 cổ đông cá nhân nắm khoảng 47.94% cổ phần và 10 cổ đông tổ chức nắm 52.06% còn lại. Trong đó, VCG là cổ đông lớn duy nhất và là công ty mẹ nắm 51%.

BCTC kiểm toán 2023 cho thấy, năm qua VCG đã thanh lý hợp đồng hợp tác với VCR và đã thu hồi toàn bộ khoản phải thu dài hạn 2,200 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, VCG có gần 1,996 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ngắn hạn tại dự án Cát Bà Amatina và gần 5,266 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang dài hạn của dự án, tăng thêm hơn 500 tỷ đồng sau một năm. Như vậy, tổng chi phí xây dựng dở dang của Cát Bà Amatina lên đến 7,262 tỷ đồng.

VCG cho biết, tài sản phát sinh từ dự án này được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay dài hạn tại ngân hàng và trái phiếu. Cụ thể, VCG vay Sacombank (STB) – chi nhánh Sài Gòn với dư nợ còn 1,832 tỷ đồng, lãi suất 11.7-13.2%/năm, thế chấp bằng một phần quyền sử dụng đất của Cát Bà Amatina. Khoản vay Sacombank phát sinh vào quý 1/2022 với giá trị ban đầu hơn 2.3 ngàn tỷ đồng và thời gian vay đến tháng 10/2027.

Năm qua, Công ty đã tất toán 1,700 tỷ đồng trái phiếu còn lại của lô 2,200 tỷ đồng phát hành cho TPBank hồi tháng 06/2021, có kỳ hạn đến tháng 6/2028, lãi suất 9.9-10.6%/năm, tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền và lợi ích phát sinh từ hợp đồng hợp tác kinh doanh với VCR; các hạng mục hạ tầng, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cùng toàn bộ quyền sở hữu của VCR tại các thửa đất thuộc Cát Bà Amatina.

Kết năm 2023, VCG còn 1,600 tỷ đồng nợ trái phiếu (lãi suất 10.5-10.51%/năm, giảm so với mức 12.1-12.3%/năm hồi giữa năm) sẽ đáo hạn vào tháng 06/2024, tài sản bảo đảm là cổ phiếu VCG thuộc sở hữu của CTCP Đầu tư Pacific Holdings.

Còn với VCR, tổng tài sản năm qua đã giảm 2,200 tỷ đồng còn 4,956 tỷ đồng, số giảm này chính là số tiền VCR trả cho VCG theo Nghị quyết HĐQT ngày 30/9/2023 thông qua việc chấm dứt hợp tác với VCG, hai bên đã thanh lý hợp đồng và VCR có nghĩa vụ thanh toán chi phí vốn phát sinh đối với khoản góp vốn của VCG số tiền hơn 227 tỷ đồng (được hạch toán vào chi phí tài chính trong năm).

Nguồn: VCR

Ngoài việc hai công ty thanh lý hợp đồng thì Chủ tịch VCG Đào Ngọc Thanh cũng đã thôi chức chủ tịch HĐQT VCR từ ngày 23/1/2024.

Tính đến cuối 2023, VCR ghi nhận 3,553 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang dài hạn và gần 14 tỷ đồng chi phí ngắn hạn tại Cát Bà Amatina, trong đó có 5 căn biệt thự BT4 dự kiến bàn giao cho khách hàng vào năm 2024. Liên quan tới dư nợ 1,832 tỷ đồng của VCG tại Sacombank – chi nhánh Sài Gòn nêu trên, VCR cho biết dự án có hạn mức cho vay là 2.5 ngàn tỷ đồng, thời hạn vay 7 năm từ tháng 10/2020 tới 10/2027.

Tương lai Cát Bà Amatina sẽ ra sao?

Trong 3 tháng đầu năm nay, VCR ghi nhận từ Cát Bà Amatina có hơn 60 tỷ đồng tiền khách hàng góp vốn để mua đất tại khu B2 và B3, 523 triệu đồng tiền khách hàng góp vốn mua đất và xây dựng tại khu biệt thự BT4, hơn 39 tỷ đồng tiền khách nộp đặt chỗ mua nhà ở tại khu biệt thự song lập/liền kề A3.

Cát Bà Amatina (tên pháp lý là Cái Giá Cát Bà) có tổng diện tích gần 172.4ha. Đến nay chủ đầu tư VCR đã hoàn thành thi công 99/99 căn biệt thự song lập tại khu A1 (BT4) và đã cơ bản bàn giao nhà cho khách hàng; hoàn thành thủ tục xin đủ điều kiện kinh doanh nhà ở trong tương lai 51 căn biệt thự song lập (SL01, SL02, SL3, SL4) khu A3, A4; hoàn thành phá đá và tạo mặt bằng để xây phân khu CT02; hoàn thành thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi 81 căn liền kề/biệt thự song lập phân khu A3, A4 và 184 căn liền kề/biệt thự đơn lập/song lập phân khu B1, B3; đang triển khai thiết kế cơ sở, lập hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi và hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công các hạng mục gồm khu nhà ở thấp tầng, khu cao tầng hỗn hợp, khu khách sạn mini, trung tâm thương mại…

Tại đây, VCG có gói thầu xây dựng trị giá hơn 4.4 ngàn tỷ đồng thi công phần ngầm (kết cấu, kiến trúc, không bao gồm cọc khoan nhồi thí nghiệm) nhà khám và điều trị kỹ thuật cao dự án cải tạo, nâng cấp bệnh viện K cơ sở I, II. Tiến độ thi công từ tháng 10/2022-1/2025.

Năm 2024, VCG đặt mục tiêu tổng doanh thu, thu nhập hợp nhất 15,000 tỷ đồng và lãi sau thuế 950 tỷ đồng, tăng lần lượt 15% và 140% so với thực hiện năm 2023. Nếu đạt đúng kế hoạch, đây sẽ là mức lãi cao nhất 4 năm qua kể từ 2021.

Còn VCR sau một năm lỗ nặng gần 287 tỷ đồng do phân bổ chi phí tài chính, ĐHĐCĐ thường niên 2024 đã thông qua kế hoạch doanh thu 527 tỷ đồng, gấp 12.5 lần thực hiện năm 2023; lợi nhuận sau thuế gần 97 tỷ đồng. Đại hội cũng thông qua phương án đầu tư, kinh doanh dự án Cát Bà Amatina theo các hình thức chuyển nhượng một phần dự án nhà đầu tư khác hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp tác với bên thứ 3 để triển khai bán hàng… Tiếp tục làm việc với tổ chức tín dụng, nhà đầu tư có năng lực tài chính để hợp tác, huy động vốn, tăng quy mô vốn đầu tư và kinh doanh dự án.