Thực hư việc cắt lỗ đất nền

Trong khoảng 3 tháng gần đây, số lượng giao dịch trên thị trường đất nền khu vực phía Nam có phần giảm mạnh và bắt đầu có nhà đầu tư phải cắt lỗ, song diễn biến này được cho là do khó khăn ngắn hạn vì Covid, còn trong dài hạn, đất nền vẫn rất hấp dẫn.

Người lãi, ắt có kẻ lỗ

Anh Nguyễn Văn Chiến, 38 tuổi, ngụ tại phường Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức, TP.HCM, vốn là một môi giới bất động sản chuyên về phân khúc đất nền và cũng được biết đến là nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm. Trong giai đoạn 2019-2020, thu nhập của anh lên tới cả tỷ đồng mỗi năm nhờ đầu tư đất nền cùng những khoản hoa hồng môi giới thành công nhiều thương vụ.

Thế nhưng mới đây, anh buộc phải bán ra suất đầu tư đất nền tại Bình Dương với mức lỗ khoảng 10% do không thể gồng gánh thêm áp lực lãi suất từ phía ngân hàng và các khoản chi tiêu khác khi việc kinh doanh bị gián đoạn bởi dịch.

Chia sẻ thêm về việc phải “cắt lỗ”, anh Chiến cho biết, trong lúc cao điểm sốt đất hồi cuối năm 2020 - đầu năm 2021, anh có mua một lô đất nền nằm ở trung tâm TP. Thuận An (tỉnh Bình Dương) với giá 1,6 tỷ đồng, dự định ban đầu chủ yếu là để “lướt sóng” chứ không phải đầu tư dài hạn hay tích lũy.

Tuy nhiên, kế hoạch “lướt lát” không thuận lợi vì dịch bệnh bùng phát trở lại và ngày càng diễn biến phức tạp hơn. Không chỉ tại TP.HCM, mà các địa phương lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An…, thị trường địa ốc gần như bất động, nhu cầu giao dịch giảm mạnh, cộng thêm việc kinh doanh bị đứt đoạn, áp lực tài chính gia tăng... khiến anh không có lựa chọn nào khác ngoài việc bán cắt lỗ lô đất.

“Đây là giải pháp hợp lý nhất mà tôi có thể làm được vào lúc này khi gánh nặng tài chính bủa vây”, anh Chiến than thở.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, chị Thúy Anh, một nhà đầu tư ngụ tại quận 7, TP.HCM chia sẻ, chị cũng đã chấp nhận thua lỗ gần nửa tỷ đồng để bán ra nhanh lô đất nền mua tại khu vực huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Nguyên do vì hơn 2 tháng nay, việc kinh doanh của gia đình phải tạm ngừng do dịch, thu nhập giảm mạnh nên chị không thể vừa duy trì nhiều khoản đầu tư, vừa trả lãi ngân hàng.

“Trước đó, tôi đầu tư khá nhiều vào bất động sản, giờ nguồn vốn gần như kẹt cứng do thị trường gặp khó khăn. Bởi vậy, việc gấp rút lúc này là làm sao nhanh chóng thu hồi tiền về để giải quyết vấn đề tài chính hiện tại trước khi mọi thứ trở nên khó khăn hơn”, chị Thúy Anh nói và cho rằng, trong đầu tư kinh doanh, việc thua lỗ là chuyện bình thường, quan trọng là chọn đúng thời điểm chốt lời hoặc chấp nhận cắt lỗ, nếu cứ “cố đấm ăn xôi” khi thị trường không thuận lợi, thiếu hụt tài chính thì chỉ càng khiến hoàn cảnh bi đát hơn.

Ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, hiện có khá nhiều người có nhu cầu rao bán nhanh các suất đất nền có giá trị từ vài tỷ đến cả chục tỷ đồng ở nhiều tỉnh, thành phố khu vực phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai… Tuy nhiên, việc giao dịch là không dễ dàng khi mà lượng khách hàng có nhu cầu mua vào không cao như lượng người bán ra. Chênh lệch giữa cung và cầu khiến bên bán có phần bị ép giá, phải chấp nhận giảm giá, chịu lỗ nếu muốn việc mua bán diễn ra thuận lợi.

“Điều này được lý giải bởi trong thời điểm cơn sốt đất cuối năm 2020 - đầu năm 2021, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường, kéo giá đất nền tăng cao. Từ nửa cuối tháng 4/2021, thị trường bắt đầu hạ nhiệt, giá chững lại và nhu cầu giảm. Từ tháng 5 đến nay, thị trường gặp khó do dịch bệnh bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn những sản phẩm bất động sản có mức giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn so với đất nền”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ.

Vẫn hấp dẫn trong dài hạn

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán về vấn đề này, một số nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng, trong khoảng 3 tháng trở lại đây, thông tin rao bán cắt lỗ đã lác đác xuất hiện trên các trang mua bán bất động sản. Tuy nhiên, đây chỉ là thiểu số, xuất phát từ những nhà đầu tư có vốn mỏng, gặp khó khăn do dịch Covid-19 nên buộc phải cắt lỗ hoặc bỏ cọc để bảo toàn nguồn vốn.

Còn với những nhà đầu tư có tiềm lực, ít chịu áp lực về tài chính thì vẫn giữ vững tâm lý chờ thời. Nói như ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, có đến 50% nhà đầu tư trên thị trường hiện đang canh bất động sản giá rẻ để mua vào, bởi phần đông nhà đầu tư tin rằng, thị trường địa ốc sẽ bật lên mạnh mẽ sau dịch.

Theo ông Quang, sức mua có thể tăng lên trong thời gian tới khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn. Chưa kể, khi hết dịch, các gói kích cầu, các chính sách ưu đãi từ Nhà nước như giảm thuế, gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất... phát huy giá trị trên thực tế, sẽ có những tác động tích cực lên thị trường. Bản chất của thị trường bất động sản là nhạy cảm, dễ “đóng băng” nhưng cũng dễ “sốt nóng”.

“Dù phải chật vật với nhiều thử thách dưới áp lực của dịch bệnh Covid-19, song đây chỉ là sự chững lại ngắn hạn của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền vốn được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng”, ông Quang nhận định.

Theo các chuyên gia, với tầm quan trọng của đất đai đã “ăn sâu bám rễ” trong ý thức người dân khi luôn xem rằng “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”, cùng sự bùng nổ dân số, tốc độ đô thị hóa nhanh, tình trạng di dân…, khiến cho phân khúc đất nền luôn là phân khúc chiếm ưu thế trong hoạt động đầu tư bất động sản.

Trong giai đoạn sốt nóng, thị trường xuất hiện nhiều đợt “sốt đất ảo” ở nhiều địa phương trên cả nước, nguyên nhân chính là do các “cò” đất thổi giá đất lên cao nhằm kiếm lời. Tuy nhiên, dịch Covid-19 bất ngờ bùng phát trở lại đã kéo giá đất về giá trị thực, nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” phải chấp nhận bán đất cắt lỗ để đảm bảo nguồn vốn. Song, về lâu dài, cơ hội từ đầu tư đất nền vẫn lớn và hấp dẫn, điều quan trọng là nhà đầu tư cần có sự tỉnh táo để phân tích và lựa chọn cho mình sản phẩm phù hợp nhằm đảm bảo lợi nhuận thu về ở mức tối đa.

Đánh giá thị trường trong thời gian tới, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và phát triển DKRA Vietnam cho rằng, trước tác động của dịch Covid-19 lên các hoạt động kinh tế và đời sống, sức cầu của thị trường nhìn chung suy giảm do áp lực tài chính và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, xét về dài hạn, tâm lý sở hữu đất nền vẫn phổ biến trên thị trường và sự khan hiếm sẽ đẩy giá bán đất nền trên thị trường sơ cấp tăng lên.

“Với các nhà đầu tư ở khu vực TP.HCM và các vùng lân cận, đất nền vẫn là ưu tiên hàng đầu trong dài hạn do biên lợi nhuận cao. Thống kê trong 5 năm qua, giá đất nền ở các thành phố và vùng ven đô đều tăng trung bình 15-50%/năm, cá biệt có nơi tăng tới 100%”, ông Hoàng nói.