Thuận mua vừa bán và khả năng sản xuất

Không ít người cho rằng giá BĐS đang "ngáo", nhưng lại không thể trả lời được mức giá nào thì vừa. Với bản thân mình, giá BĐS có thể tạo ra dòng tiền (là nhà ở được ngay) trong thời điểm này đang là bình thường. Có bạn có thể không đồng ý với ý kiến này, nhưng mình có lý do, và lý do đó như sau:

(1)

Thuận mua khác với khả năng chi trả.

1.1. Thuận mua là mức giá mà người mua sẽ mua nếu có tiền, nó khác với mức giá mà có khả năng chi trả. Ví dụ mình thấy chiếc xe Porsche 911 giá 12ty là không mắc, nhưng không thể mua vì không có tiền. Nếu chẳng may trúng Vietlotte mấy trăm tỷ thì có thể mua.

1.2. Chúng ta cần phân biệt giữa mức giá mắc và mức giá có khả năng chi trả. Đôi khi chúng ta không mua được nên chúng ta chê mắc, đó là điều không đúng. Vì mức giá tuỳ thuộc cả vào người bán chứ nếu để người mua quyết định, mình sẽ mong chiếc Porsche nó giá có 12tr vnđ thôi. BĐS cũng thế, bạn không thể mua không chắc là do nó mắc.

(2)

Vừa bán

2.1. Mức giá phù hợp là người bán có thể bán khi cần tiền, còn khi không cần tiền thì không bán. Khác với mức giá hời là không cần tiền cũng bán vì được giá.

2.2. Nếu trên thị trường không xuất hiện mức giá thấp cho một mặt hàng nào đó, hoặc lâu lâu mới xuất hiện, nghĩa là đó không phải mức giá vừa bán của người bán. Trong BĐS, mức giá ngộp hay cắt lỗ không phải là mức giá tham chiếu, vì trường hợp đó đặc biệt, mà mức tham chiếu là mức bình thường.

2.3. Theo quan sát, thì mình thấy mấy tháng qua, các bđs ở được mức giá tăng giảm giao động khoảng 10% thôi, và cũng không biến động nhiều, điều đó mình đưa ra kết luận rằng đây là mức giá bình thường. Người mua có thể muốn thấp hơn vì quá khả năng chi trả, nhưng người bán không sẵn sàng bán với mức giá thấp hơn.

(3)

Khả năng sản xuất, đồ ngon và đồ phù hợp.

3.1. Nếu xét trên tâm lý người mua, lại là người mua ít tiền, thì thường không mức giá nào gọi là đáy, bởi lúc đó càng rẻ càng tốt. Nên dựa vào ý kiến của một người không có khả năng chi trả làm tham chiếu mức giá là không chính xác, vì họ sẽ kéo giá về đến khả năng mình có thể chi trả bất chấp nó có thực tế hay không.

3.2. Và nó có thực tế hay không sẽ dựa vào khả năng sản xuất. Rằng liệu người ta có thể sản xuất ra mặt hàng đó với giá đó hay không? Nếu không thể, thì mong muốn đó chỉ là ảo vọng.

3.3. Trong bất động sản, người chưa có nhà đang mong có một loạt "nhà cho người thu nhập thấp nhưng chất lượng phải cao". Nghĩa là cái nhà đó giá phải rẻ, nhưng chỗ phải ngon, ví dụ nhà đó giá 1ty nhưng ở Long An thì không ngon, nhưng nó 2ty mà ở quận 10 thì vẫn cứ là ngon. Người ta vẫn có thể so sánh thu nhập, nhưng chính xác cái mong muốn thực sự là ngon.

3.4. Cái chính yếu là đồ ngon đâu ra thì không thấy ai nói. Vì muốn thành phẩm ngon, nguyên liệu nó phải ngon, người chế biến cũng phải tốt nốt. Túm lại là người ta không phải muốn cái nhà giá rẻ ở chỗ nào cũng được, mà là nhà giá rẻ ở cái chỗ ngon, hay nói cách khác nó rẻ hơn thị trường.

3.5. Tuy nhiên, trong thực tế đó lại là việc khó, vì đồ ngon không tự trên trời rơi xuống, nó ngon thật thì người ta tranh nhau. Càng nhiều tiền càng dễ tranh. Đấy là quy luật tự nhiên.

3.6. Với mình đồ ngon khác đồ phù hợp, ví dụ nghèo ăn bữa cơm 25K, giàu ăn bữa cơm 250K, đó là sự phù hợp, người giàu sẽ không tranh giành đĩa cơm 25K của người nghèo. Nhưng nếu đi phát bữa ăn 250K cho người nghèo, thì người giàu sẽ mua lại nó với giá 150K, còn người nghèo thì vẫn ăn bữa ăn 25K mà thôi, vì đó là sự phù hợp. Nhà cửa cũng thế, chúng ta bắt 1 người chỉ có thể chi trả 2tr/tháng cho tiền ở ở trong 1 căn nhà mà riêng tiền phí quản lý là 2tr/tháng thì họ cũng sẽ rời bỏ đó mà đi thôi, không sống được.

3.7. Tóm lại, mong muốn là một chuyện, thực tế lại là chuyện khác. Giữa mong muốn lợi ích và mong muốn sử dụng nó khác nhau. Nhiều người người ta mong muốn lợi ích nhưng được nguỵ trang là mong muốn sử dụng, và nếu không phù hợp, họ lại bán nó đi để đổi lấy lợi ích mà thôi. Cái ví dụ về nhà 2ty quận 10 và nhà 1ty ở Long An là minh chứng cho điều này.

(4)

Thu nhập trên tài sản?

4.1. Tỉ lệ thu nhập trên tài sản là minh chứng khá sống động cho cái gọi là "giá ngáo" hay không? Như ở Sài Gòn, thì nhà phố bình thường, tiền thuê chắc chiếm khoảng 2% so với giá trị căn nhà, còn chung cư thì khoảng 4-5%.

4.2. Tuy nhiên, tỉ lệ bao nhiêu là ổn thì không thấy có con số cụ thể. Nếu có ai đó đưa ra được tỉ lệ này để làm cơ sở đánh giá mức giá bất động sản thì ngon. Nhưng mà chưa thấy.

4.3. Với cá nhân mình, mức 4-5% là mức bình thường chấp nhận được. Nghĩa là một căn nhà 2ty thì cho thuê tầm 7-8tr/tháng là ngon lành. Đó cũng là lý do mà mình nói mức giá BĐS hiện nay là bình thường.

4.4. Nhìn chung mức giá cao hay thấp nó còn tuỳ thuộc vào mức lãi suất ngân hàng, như hiện nay lãi ngân hàng 6% thì mức cho thuê đạt 4-5% là quá ok luôn. Còn nếu lãi ngân hàng xấp xỉ về 0 như một số nước tiên tiến, thì mức cho thuê 2-3% là lại quá ngon, như thế giá BĐS còn tăng gấp đôi được luôn.

(5)

Giá BĐS tăng là do chúng ta, đừng đổ lỗi cho CĐT.

5.1. Có thể có bạn nói mình bênh CĐT, nhưng CĐT là một đơn vị kinh doanh, việc theo đuổi lợi nhuận là đương nhiên, nên việc họ muốn bán giá cao là chuyện hết sức bình thường. Vì nếu làm lỗ thì cổ đông sẽ xử ngay.

5.2. Không riêng gì BĐS, chỗ thegioididong của anh Tài, khi cổ phiếu không tăng là chúng ta chửi anh Tài ngay, dù rằng lợi nhuận giảm bởi ảnh lỗ trong chuỗi cửa hàng của mình, mà lỗ do doanh thu không bù được chi, và một trong số các lý do là giá bán thấp.

5.3. Hay như Bầu Đức, đi làm nông nghiệp chật vật, cũng bị chửi sấp mặt. Đâu ai quan tâm ngành đó có đóng góp gì, lâu bền gì, đáp ứng xã hội gì, chỉ cần lỗ là chửi, là bảo người ta upbo muốn khi nào về bờ.

5.4. Tóm lại, làm ăn thì phải lời, muốn lời nhiều thì bán càng cao càng tốt. Với doanh nghiệp, cứ bán được cao, lời nhiều, cổ phiếu tăng là vui. Đừng bắt họ phải gánh thêm các chức năng và mục tiêu khác về mặt xã hội.

5.5. Khủng hoảng xảy ra cho các bạn cái nhìn rõ ràng nhất về quyền lực khách hàng, khi không bán được hàng thì doanh nghiệp tèo. Dù rằng doanh nghiệp không tệ đi, thậm chí tốt hơn, nhưng khi khách hàng không có thì doanh nghiệp BĐS khốn khổ ngay. Họ vì lợi nhuận, nhưng sẽ sấp mặt nếu khách hàng không có.

5.6. Tóm lại, doanh nghiệp BĐS họ còn nằm dưới khách hàng 1 bậc, khách hàng mới là người quyết định thị trường này trở nên như thế nào. Năm 2022 cả nước có 800K giao dịch BĐS được thống kê, cộng cả số không thống kê có khi tới 2 triệu, doanh nghiệp có đóng góp được mấy trong số đó đâu.

5.7. Doanh nghiệp tạo ra game, nhưng nếu khách hàng không tham gia vào game đó thì không thể đẩy giá lên được. Bằng chứng là khi khách hàng hết lực tham gia game thì doanh nghiệp cũng tèo theo. Nên nếu đổ lỗi cho doanh nghiệp là nguyên do thì tội cho họ, vì chức năng của doanh nghiệp là đơn vị kinh doanh nên phải thế. Còn khách hàng, có nhiều lựa chọn khác nhưng rồi vẫn chọn BĐS vì nó dễ giàu. Đến khi ko giàu được nữa thì thôi bỏ, quay về chửi.

(6)

Người thu nhập thấp mua nhà thế nào?

6.1. BĐS tăng nhanh hơn mức tăng thu nhập, cái này ai cũng biết và cũng dễ thấy. Vì GDP tăng 6-8% / năm, còn đầu tư BĐS Auto đòi 30% năm mới chơi, thì nhìn tỉ lệ thôi đã thấy gấp 4, gấp 5 lần mức tăng GDP rồi, nó cũng tương tự gấp chừng đó lần mức tăng thu nhập.

6.2. Mà chúng ta cũng thừa biết tại sao BĐS lại tăng, nhìn ở góc độ vĩ mô, ai cũng muốn đầu tư BĐS phải lời 30%, không cần phân tích gì vẫn lời. Nếu lời ít hơn hoặc không lời sẽ chửi đứa tạo game lùa gà...., mong muốn như thế, ý chí như thế, BĐS không tăng cũng không được. Và nó tăng cho đến khi không tăng được nữa thì thôi.

6.3. Một năm đổ lại đây, BĐS không tăng nữa, đôi khi lại giảm, thế là một số người tạo game thì bỏ trốn, phần khác thì dính lao lý. Một số khác lại kiện cáo, và đòi lại những thứ như cam kết, đương nhiên những thứ cam kết đó nó cũng hơn mấy lần GDP hay mức tăng thu nhập ấy. Nhìn chung đây là một vòng xoáy, mà người vào vòng đó thì muốn gia tăng tài sản của mình, còn người ngoài nhìn thì mong tổng thể đừng tăng. Nhưng ở đời cái gì mỗi cá nhân tăng mà tổng thể lại không tăng bao giờ, nó vô lý.

6.4. Giá tăng cũng đã tăng rồi, người lợi cũng đã lợi rồi, thiệt cũng thiệt rồi. Nhưng để giải quyết vụ nhà, mình nghĩ nên hỗ trợ lãi suất thay vì hỗ trợ giá. Chả cần phải làm nhà giá rẻ, chỉ cần ông nào ít tiền thì được vay lãi suất thấp là được.

6.5. Đương nhiên muốn mua nhà thì phải chiến đấu cho việc đó, GDP thì cũng tăng, hàng năm chi phí lãi vay luôn có, thu nhập bình quân cũng tăng, mà chúng ta lại muốn 1 mức lương tăng chậm hơn mức tăng GDP lại có nhà ở TP lớn. Cái đó cứ thấy sai sai sao ấy.

(7)

Rồi sản xuất kinh doanh thì sao?

7.1. Mình là người không theo đuổi đầu tư BĐS mà đi làm sản xuất kinh doanh. Nói thẳng là nó nhiêu khê lắm. Đi kêu vốn thì NĐT mong chứng minh lợi ích, thời gian hoàn vốn. Nói thật với kỳ vọng của NĐT thì chỉ có báo cáo xạo thì may chi đạt, chứ sản xuất kinh doanh nào đạt mức đó, sản xuất mà đạt thế thật thì Việt Nam lên tầm cường quốc lâu rồi. Nhưng điều hay ho là NĐT vẫn đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng nếu đầu tư BĐS, mà làm được mới tài.

7.2. Muốn tiền vào sản xuất kinh doanh thì dễ lắm. Có tiền, bỏ ý tưởng mua đất lời 30% / năm đi, chấp nhận bỏ vào sản xuất kinh doanh với mức lợi nhuận kỳ vọng loanh quanh 6-7% thôi. Chịu thì sản xuất kinh doanh sẽ phát triển, còn không chịu thì cũng chỉ nói cho vui thôi, vì không đầu tư BĐS thì ta gửi ngân hàng kiếm lời chờ sau này đầu tư BĐS.

Tóm lại

8.1. Theo cá nhân mình, giá BĐS cao không hề là vấn đề cốt lõi. Vấn đề cốt lõi chính là sự mâu thuẫn trong hành động và lời nói. Mong muốn và thực thi. Nói một cách dễ hiểu là chúng ta không làm như chúng ta nói, và cái chúng ta muốn với cái chúng ta hành động không hỗ trợ cho nhau.

8.2. Thằng bạn mình nói "Không làm gì nhiều mà vẫn có ăn là sai luật Thượng Đế". Vậy nên muốn có cái này cái kia thì phải ráng làm thôi. Chúng ta phải bám trụ ở TP, cần có nhà TP vì kỳ vọng là sống ở TP tạo ra thu nhập tốt hơn, còn nếu không tạo ra thu nhập tốt hơn thì lên Tp làm gì, hoặc muốn có chốn ở thì có thể vào Tây Nguyên, nơi đất rộng người thưa, thoải mái cất chòi. Xưa cha ông ta vì cuộc sống khó khăn, cũng phải rời bỏ quê hương rồi vươn lên thôi. Đành rằng cần phải vươn lên trong cuộc sống để mọi thứ tốt đẹp hơn, nhưng mục tiêu là vươn lên nhưng lại ấn định cho mình cái mác thu nhập thấp làm gì.

8.3. Nên nói đi đôi với làm. Muốn mua nhà thì tìm hiểu xem mua đâu được, cần tiết kiệm bao lâu, không được trung tâm Q1 thì liệu xích ra 30Km có ổn không...., Muốn phát triển sản xuất kinh doanh thì hoặc tự làm, hoặc bỏ vốn cho ai đó làm. Nếu cuộc sống ở TP vất vả quá thì ta lại về quê.

8.4. Chứ nói một đằng làm một nẻo, muốn mua nhà như không chịu tìm hiểu, không chịu tăng thu nhập mà chờ nhà giảm giá, muốn phát triển kinh doanh mà có tiền thì chỉ mua BĐS, chê sản xuất kinh doanh không hấp dẫn. Rồi lớn lên lại muốn dồn về thành phố lập nghiệp, xong lại muốn giá BĐS phải thấp. Nếu chỉ toàn làm ngược lại với thứ mình muốn thì khả năng có được kết quả hơi phiêu.