#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thu hồi trước, bồi thường sau – Canh bạc pháp lý?

Một quy định đột phá trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường nếu có sự đồng thuận của người dân, được kỳ vọng là "chìa khóa" tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng. Thế nhưng, đằng sau lời hứa về tiến độ, các chuyên gia cảnh báo rằng đây là một lưỡi dao hai lưỡi, tiềm ẩn nguy cơ gây khiếu kiện dai dẳng nếu thiếu đi một hành lang pháp lý chặt chẽ và công bằng.

Luật Đất đai hiện hành chỉ cho phép thu hồi đất sau khi phương án bồi thường đã được phê duyệt, một quy trình chặt chẽ nhưng lại trở thành “nút thắt” kéo dài tiến độ, đội chi phí của hàng loạt dự án trọng điểm.

Để giải quyết vấn đề này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề xuất một cơ chế đột phá: cho phép thu hồi đất trước khi hoàn tất thủ tục bồi thường nếu người dân đồng ý. Đây được xem là một giải pháp linh hoạt, tạo cú hích lớn cho công tác giải phóng mặt bằng, vốn là rào cản lớn nhất của nhiều dự án.

Cú hích cho tiến độ: Tăng linh hoạt, giảm áp lực

Theo luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), đề xuất này không phá vỡ nguyên tắc, mà chỉ tạo ra một ngoại lệ hợp lý: nếu người dân đã đồng thuận với dự thảo phương án bồi thường và nhận được kinh phí tạm cư, việc chờ đợi phê duyệt toàn bộ thủ tục là không cần thiết và gây lãng phí.

“Chính sách này giúp nhà đầu tư có thể thu hồi theo cách ‘cuốn chiếu’, triển khai các hạng mục thi công ngay khi có mặt bằng, thay vì phải chờ đợi toàn bộ mặt bằng sạch,” ông Liêu nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng những vướng mắc, khiếu nại bấy lâu nay chủ yếu xuất phát từ xung đột lợi ích. Do đó, nếu các bên có thể tự nguyện thỏa thuận thì việc cho phép thu hồi sớm là hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hơn nữa, chính sách này cho phép chủ đầu tư chủ động mua gom đất ngay từ bước đầu, rút ngắn đáng kể thời gian giải phóng mặt bằng. Ông Quê khẳng định: “Chính sách mới sẽ đơn giản hóa thủ tục và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, đồng thời quyền lợi của người dân vẫn được đảm bảo trên cơ sở đồng thuận.”

Cơ chế này cho thấy tư duy lập pháp đã có sự dịch chuyển, từ việc chỉ “giữ chặt quy trình” sang khuyến khích sự tự nguyện và linh hoạt, tạo động lực cho sự phát triển.

"Dao sắc" có thể "đứt tay": Rủi ro từ sự thiếu chặt chẽ

Tuy nhiên, nếu thiếu cơ chế ràng buộc, chính sách này có thể trở thành "con dao hai lưỡi". Một rủi ro lớn là sự thay đổi ý kiến của người dân sau khi bàn giao đất. Giả sử, một hộ dân đã đồng ý giao đất theo dự thảo, nhưng sau đó, phương án bồi thường chính thức được phê duyệt với mức cao hơn, điều này có thể gây ra khiếu kiện và tranh chấp phức tạp.

Để tránh rủi ro này, luật sư Trương Ngọc Liêu nhấn mạnh rằng cần có văn bản hướng dẫn chi tiết để người dân có cơ sở ra quyết định. Ông Liêu đề xuất: “Nếu phương án bồi thường được phê duyệt với mức cao hơn dự thảo, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ bù đắp khoản chênh lệch cho người dân đã bàn giao đất sớm. Ngược lại, nếu mức bồi thường thấp hơn, quyền lợi của họ vẫn được bảo lưu.”

Ông Nguyễn Anh Quê bổ sung, quá trình lấy ý kiến phải thực chất, đi đến từng hộ dân, tránh làm chiếu lệ. Sự minh bạch là chìa khóa để tạo đồng thuận. Mức bồi thường phải công bằng giữa các dự án trong cùng khu vực, và cần có văn bản đồng thuận rõ ràng, ràng buộc pháp lý để tránh tình trạng “lật kèo” từ cả hai phía.

Đặc biệt, với đất thuộc sở hữu hộ gia đình, cần có sự đồng thuận của tất cả các thành viên, nếu không khiếu nại sẽ nảy sinh và rất khó xử lý.

Tóm lại, đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt bồi thường có tiềm năng lớn để thúc đẩy tiến độ dự án. Tuy nhiên, để chính sách này phát huy hiệu quả mà không gây ra những hệ lụy pháp lý và xã hội, yếu tố minh bạch, công bằng và cơ chế giám sát chặt chẽ phải được đặt lên hàng đầu. Chỉ khi quyền lợi người dân được đảm bảo, sự đồng thuận mới thực sự bền vững.