Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hiểu sao cho đúng?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Việc thu hồi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Luật đất đai, Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có trường hợp thu hồi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đủ diện tích, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích, nguồn gốc theo quy định, trừ trường hợp người sử dụng đất đó đã chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật đất đai.

Điều này có nghĩa, đối với các giấy chứng nhận dù đã được kết luận là cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng nguồn gốc… theo quy định nhưng người sử dụng đất đó đã chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật đất đai thì không thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp.

Mặc dù các quy định trong Luật đã rất chặt chẽ, rõ ràng nhưng thực tiễn thực hiện trong thời gian qua vẫn còn gặp không ít vướng mắc do sự bất cập, chồng chéo trong hệ thống pháp luật, dẫn đến các cách hiểu khác nhau khi áp dụng pháp luật vào giải quyết các công việc cụ thể:

Bà Toong là em út trong gia đình có 05 anh em, được mẹ đẻ để lại cho miếng đất có diện tích 360m² đất thổ cư nhưng không có giấy tờ về việc di chúc, cho tặng. Năm 2002, bà Toong được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng năm mẹ đẻ bà Toong mất. Đến năm 2013 bà Toong tặng cho con gái duy nhất của bà toàn bộ diện tích đất nêu trên, đã được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

Năm 2018 bà Toong mất do tai nạn giao thông. Lúc này, một số anh em của bà Toong có ý kiến về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Toong không đúng quy định. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã thẩm tra, xác định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Toong không đúng đối tượng do không có giấy tờ về việc cho tặng cũng như không có văn bản từ chối nhận tài sản của các anh em đồng thừa kế với bà Toong, đồng thời kiến nghị thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Không nhất trí với kiến nghị trên của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, con gái bà Toong có văn bản gửi UBND huyện. Do còn có ý kiến nên UBND huyện chưa thu hồi giấy chứng nhận đã cấp mà giao các cơ quan chuyên môn rà soát, thống nhất, tham mưu UBND huyện thực hiện đảm bảo đúng các quy định hiện hành.

Qua rà soát, có quan điểm cho rằng việc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiến nghị thu hồi giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định bởi tại khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trái quy định nếu người sử dụng đất đó đã thực hiện xong thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Đối chiếu quy định này thì việc bà Toong tặng cho con gái quyền sử dụng đất không phải là việc chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, nhiều quan điểm khác cho rằng khoản 10 Điều 3 Luật đất đai giải thích “chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đối chiếu quy định này thì việc bà Toong tặng cho con gái quyền sử dụng đất cũng là việc chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, Luật đất đai là văn bản có giá trị pháp lý cao hơn Nghị định nên cần phải áp dụng Luật trong trường hợp này để giải quyết và không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Điều 106 nêu trên.