Thị trường văn phòng Hà Nội: Nhiều tín hiệu khởi sắc

Với các khách thuê, những tín hiệu khả quan của thị trường thời gian gần đây, cùng các điều chỉnh và nới lỏng chính sách thuê từ phía các chủ nhà góp thêm nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho các khách thuê khi tìm kiếm mặt bằng cũng như đàm phán các thỏa thuận thuê.

Theo ông Lê Tuấn Bình, Trưởng bộ phận Cho thuê thương mại - Savills Hà Nội, dịch bệnh Covid-19 tiếp tục làm cản trở việc khách hàng nước ngoài tìm kiếm và khảo sát mặt bằng tại Việt Nam, hoạt động cho thuê thêm văn phòng tại Hà Nội trong quý II/2020 có phần chậm lại. Tuy nhiên, sang quý III/2020, lượng giao dịch đã cao hơn so với 2 quý trước. Nhu cầu có phần gia tăng, khiến giá thuê văn phòng tại Hà Nội đạt 21 USD/m2/tháng. Giá thuê gộp trung bình tăng 6% theo quý và 3% theo năm, trong khi công suất thuê trung bình giảm 4 điểm % theo quý và giảm 1 điểm % theo năm. Đây là một nghịch lý, bởi theo quy luật, công suất tăng - giá sẽ tăng.

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, quý III/2020, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội đạt khoảng 1,9 triệu m², tăng 5% theo quý và 4% theo năm. Trong đó, dự án hạng A Capital Place mới ra mắt tại khu vực nội thành - tòa văn phòng lớn nhất tại Hà Nội, cung cấp 93.300 m².

Phân khúc hạng A và B ghi nhận mức tăng trưởng bình quân 6%/năm trong khi hạng C tăng 3%/năm. Tổng diện tích cho thuê thêm trong tháng 9/2020 đạt 11.300 m², cao nhất tại phân khúc hạng B và thuộc về khu vực phía Tây của Thủ đô. Nguyên nhân là do GDP Hà Nội tăng 3,3% theo năm trong khi GDP cả nước tăng 2,1% theo năm. Còn Ngân hàng Phát triển châu Á vừa đưa ra dự báo năm 2020, GDP Việt Nam sẽ tăng trưởng 1,8% trong khi hầu hết các quốc gia Đông Nam Á khác sẽ suy giảm. Dự kiến năm 2021, GDP đạt 6,3%, Việt Nam sẽ vẫn là một trong những quốc gia có tăng trưởng kinh tế mạnh nhất Đông Nam Á, đại diện Savills Việt Nam chia sẻ thêm.

Trong quý III/2020, thành phố Hà Nội đã thu hút được 3,3 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và cấp giấy chứng nhận thành lập mới cho 19.700 DN. Nhiều hiệp định thương mại tự do sẽ tác động đến hoạt động thị trường nhờ các cam kết thuế quan, cạnh tranh nâng cao, nguồn vốn FDI mạnh mẽ và tăng trưởng kinh tế nói chung.

Bên cạnh đó, Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khi ngày càng có nhiều các công ty đa quốc gia xem xét dịch chuyển sang. Việt Nam ngày càng được đánh giá cao với thành công trong việc ứng phó với đại dịch, hiệu quả và triển vọng kinh tế, cùng chi phí sản xuất thấp đang là lợi thế để thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.

Do dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp đã buộc các khách thuê từ trước đó có xu hướng thu hẹp quy mô kinh doanh, cắt giảm chi phí dẫn tới việc trả lại mặt bằng còn xu hướng tăng lên trong quý II/2020. Tuy nhiên các chủ đầu tư đã linh hoạt hơn nhiều khi áp dụng các chính sách cởi mở để giữ chân khách thuê cũ và thu hút khách thuê mới như áp dụng các điều khoản ưu đãi, miễn phí dịch vụ, giảm giá thuê, tăng thời gian miễn phí tiền thuê... Có không ít khách thuê đã chấp nhận thu hẹp phạm vi văn phòng, hoặc chuyển đến mặt bằng thương mại mới với giá thuê thấp hơn để kiểm soát được chi phí.

Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội, để giảm thiểu các chi phí cố định trong và sau dịch bệnh, nhiều khách thuê có xu hướng chuyển đổi từ việc sử dụng văn phòng truyền thống qua sử dụng văn phòng dịch vụ linh hoạt. Việc sử dụng văn phòng dịch vụ giúp khách thuê tiết kiệm đến 90% chi phí so với việc thuê văn phòng truyền thống như trước đây. Văn phòng dịch vụ với cơ sở vật chất hiện đại và phòng họp trực tuyến chất lượng cao còn tạo thành xu hướng làm việc dễ nhận thấy trong mùa dịch.

Trên bình diện chung, Hà Nội vẫn là một thị trường có sức hút và khá ổn định trong bối cảnh hầu hết các thành phố lớn trong khu vực có mức giá thuê văn phòng (đặc biệt là phân khúc hạng A) giảm mạnh. Giá thuê tại Hà Nội chỉ xếp sau Singapore, giảm chỉ 1% so với cùng kỳ năm trước, công suất đạt 94%. Đây là tín hiệu tốt cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội có tiềm năng phục hồi lớn sau khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát.

Trong bối cảnh dịch bệnh, nguồn cầu giảm đáng kể do thời hạn thuê ngắn và không gian mở nên tăng trưởng không còn mạnh mẽ như giai đoạn 2017-2019, khi khách thuê đang chiếm ưu thế hơn, các chủ đầu tư văn phòng nên cân nhắc nâng cao các tiêu chuẩn về sức khỏe, an toàn và cách thức vận hành để thu hút khách thuê, ông Lê Tuấn Bình nêu quan điểm.

Với các khách thuê, những tín hiệu khả quan của thị trường thời gian gần đây, cùng các điều chỉnh và nới lỏng chính sách thuê từ phía các chủ nhà góp thêm nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho các khách thuê khi tìm kiếm mặt bằng cũng như đàm phán các thỏa thuận thuê. Tuy nhiên, khách thuê cũng cần lưu tâm đặc biệt tới đặc điểm của thị trường và các thủ tục pháp lý có liên quan.

Ở góc độ thị trường, khách thuê cần nắm rõ được thông tin hiện trạng thị trường tại khu vực đang hướng đến, vì thị trường tại mỗi khu vực sẽ khác nhau về giá thuê trung bình, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng, nguồn cung… phần nào hỗ trợ cho khách thuê xác định rõ được nhu cầu cũng như các nguồn lực có phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại khu vực đó hay không.

Trên bình diện pháp lý, trong quá trình đàm phán các thỏa thuận thuê, việc có hiểu biết về luật cũng như nắm rõ các thủ tục pháp lý liên quan đến hợp đồng hay thỏa thuận thuê là rất quan trọng, thiết thực. Bởi điều này không chỉ hỗ trợ hữu hiệu cho khách thuê đảm bảo quyền lợi của mình trong suốt quá trình đàm phán hợp đồng hoặc khi phát sinh các vấn đề sau quá trình ký kết hợp đồng. Mà trong nhiều trường hợp, còn giúp khách thuê đạt được giá thuê hợp lý nhất.

Trong thời gian tới, Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục thu hút nguồn vốn FDI lớn và nằm trong Top 5 tỉnh, thành phố có lượng FDI cao nhất cả nước với việc được Chính phủ xác định là địa phương đi đầu trong việc phục hồi kinh tế sau đại dịch. Với nguồn cung khoảng 192.000 m² từ 17 dự án sẽ cho ra thị trường, mà phần lớn thuộc hạng A và nằm ở khu vực nội thành. Cùng với đó, ngày càng có nhiều diện tích văn phòng tại khối đế các tòa chung cư. Nguồn cung tương lai đáng kể có thể khiến công suất thuê trung bình giảm đi trong hai năm tới. Tuy nhiên, trong dài hạn, thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn được kỳ vọng có tốc độ phục hồi nhanh sau đại dịch, đặc biệt là vào nửa cuối năm 2021 cho đến đầu năm 2022.