Thị trường văn phòng châu Á - Thái Bình Dương hồi phục nhanh nhất thế giới, co-working là điểm sáng

Tỷ lệ lấp đầy, hiệu suất hoạt động, khối lượng đầu tư và triển vọng tăng trưởng của thị trường này đều vượt trội so với các khu vực khác trên thế giới.

Triển vọng vượt trội

Theo báo cáo của Colliers công bố vào ngày 15/06, tâm lý thị trường đối với các khoản đầu tư vào văn phòng tại châu Á - Thái Bình Dương (APAC) dự kiến sẽ cải thiện trong bối cảnh lãi suất được kỳ vọng sẽ đạt đỉnh vào nửa cuối năm 2023.

Hiểu biết về thời điểm lãi suất đạt đỉnh sẽ mang lại cho các nhà đầu tư niềm tin và sự rõ ràng về giá trị bất động sản cũng như chi phí đi vay trong khu vực.

Colliers lưu ý rằng tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại APAC đang ở mức trung bình 80%, vượt qua mức 65% tại châu Âu và 50% tại Bắc Mỹ, nhờ ưu thế về thời gian di chuyển ngắn hơn và tâm lý quay lại văn phòng mạnh mẽ hơn của người lao động.

Khối lượng đầu tư văn phòng tại thị trường này cũng tăng trưởng tốt hơn trong bối cảnh tổng khối lượng giao dịch trên toàn cầu giảm, đạt mức 38%, so với 35% tại châu Âu, Trung Đông và Châu Phi (EMEA) và 15% tại Bắc Mỹ.

Đáng chú ý, Singapore và Seoul ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng cao hơn 30% so với mức trung bình trong lịch sử. Cả hai thị trường này cũng đều ghi nhận tỷ lệ trống giảm dần trong năm 2022.

Chris Pilgrim, Giám đốc điều hành mảng kinh doanh thị trường vốn tại APAC của Colliers, cho biết: “Ngay cả khi thị trường văn phòng trên toàn cầu tiếp tục đối mặt với những thách thức ngắn hạn, APAC vẫn hấp dẫn với nhà đầu tư trong dài hạn nhờ sự đa dạng của các thị trường, nhu cầu tích cực, và tăng trưởng kinh tế bền vững tại các quốc gia đông dân hàng đầu khu vực”.

Văn phòng vẫn là trọng tâm lớn nhất của dòng vốn nội khối, với 68% các nhà đầu tư trong khu vực coi đây là tâm điểm hoạt động vào năm 2023.

Tương tự, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) tập trung vào văn phòng trong khu vực dự kiến sẽ có hiệu quả hoạt động bền vững hơn so với các công ty cùng ngành trên toàn cầu, một báo cáo riêng của S&P Global Ratings cho thấy.

Mặc dù nhiều khách thuê thu hẹp diện tích văn phòng đẩy tỷ lệ trống lên cao, và lãi suất cao hơn gây áp lực lên chi phí đi vay và định giá bất động sản, thì cả các chủ sở hữu và REIT về văn phòng tại APAC đã vượt qua thách thức tốt hơn các khu vực khác. Điều này là do họ có một vùng đệm về tài chính để đối phó với tình huống giá thuê và giá trị bất động sản giảm mạnh hơn.

Theo S&P, các REIT và chủ sở hữu tại Úc và Singapore là một trong những tổ chức có khả năng phòng hộ tốt nhất ngay cả khi số lượng khách gia hạn hợp đồng thuê lao dốc. Về định giá tài sản, chủ sở hữu tại Hồng Kông và REIT tại Nhật Bản có thể chịu được mức giảm giá tới 25% mà vẫn đảm bảo được các mục tiêu về chính sách tài chính hoặc điều khoản vay đã giao ước với ngân hàng.

Văn phòng linh hoạt lên ngôi

Một điểm sáng nữa thị trường văn phòng APAC là các văn phòng linh hoạt. Theo CBRE, tổng diện tích không gian làm việc linh hoạt tại đây đạt 87 triệu feet vuông tính đến hết Q1/2023, tăng 6% so với tháng 09/2022.

Không gian văn phòng linh hoạt đã chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung văn phòng khu vực vào cuối Q1/2023. Trong khi đó, tỷ lệ diện tích linh hoạt trong nguồn cung văn phòng hạng A cũng tăng, từ 3,1% trong Q3/2022 lên 3,5% trong Q1/2023. CBRE cho biết sự gia tăng này phản ánh nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà khai thác không gian linh hoạt đang tìm cách nâng cấp trung tâm của họ lên các tòa nhà hạng A.

Ba nhóm khách hàng lớn nhất của thị trường này là các công ty công nghệ (35%), công ty cung cấp dịch vụ kinh doanh (16%) và công ty tài chính (12%).

CBRE cho biết sự bất ổn kinh tế hiện tại đang củng cố tầm quan trọng của tính linh hoạt trong danh mục đầu tư, trong khi nhiều khách thuê thắt chặt chi tiêu hơn đã làm tăng nhu cầu đối với các không gian linh hoạt.

Theo khảo sát gần nhất, hơn một nửa số người được hỏi tin rằng tỷ lệ không gian văn phòng linh hoạt trong danh mục đầu tư của họ đang được phân bổ ở mức thấp và họ dự định sẽ tăng vốn trong những tháng tới.

Báo cáo của CBRE cũng cho biết các công ty công nghệ sẽ tiếp tục chiếm lĩnh diện tích văn phòng linh hoạt lớn nhất tại APAC trong năm nay. Trong khi đó, các nhu cầu về không gian tổ chức sự kiện và gói dịch vụ trả tiền theo từng lần sử dụng cũng được dự báo sẽ tăng lên trong nửa cuối năm 2023.