Thị trường mua bán chung cư cũ vẫn nhộn nhịp bất chấp dự án cải tạo, xây dựng lại ì ạch

Khi mà các dự án chung cư thương mại giá rẻ vắng bóng thì thị trường mua bán căn hộ chung cư cũ trở nên nhộn nhịp hơn và đang trở thành một lựa chọn thay thế.

Chung cư cũ trở thành thị trường căn hộ giá rẻ khu vực trung tâm

Chung cư cũ không được bảo trì, bảo dưỡng dự án nào cũng bị cơi nới nên chất lượng công trình kém và xuống cấp là những điểm trừ, tuy vậy, không ít người lựa chọn mua các căn hộ này.

Theo anh Nguyễn Ngọc Thiện, chủ một căn hộ chung cư tại Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) thì chung cư cũ cũng có những điểm cộng khiến nhiều người lựa chọn, đó là nằm trong khu vực trung tâm, nhiều diện tích nhỏ linh động từ 30 m2, 50 m2, 70 m2 hay có những căn lên đến 100 m2 và tất cả đều có sổ hồng. Vì nhiều loại diện tích nên giá căn hộ có nhiều mức từ 800 triệu đồng lên đến 3 tỷ đồng.

“Các khu chung cư cũ nằm ở khu vực trung tâm cũng đầy đủ dịch vụ và rất thuận tiện cho những người làm ở trung tâm thành phố với mức thu nhập thấp lựa chọn” - anh Thiện nói.

Chị Trần Nguyên Thái, vừa mua một căn chung cư cũ tại Mai Động (quận Hoàng Mai) diện tích 50 m2 với giá 1,5 tỷ đồng. Chị Thái cho biết, gia đình đã tìm hiểu các dự án chung cư cũ mới đang xây dựng vùng ven, giá rẻ cũng từ 27 - 30 triệu đồng/m2 và vị trí rất xa.

“Các dự án nhà thương mại giá rẻ rất khó tìm, căn diện tích nhỏ cũng lên đến 70 m2, mức giá thấp cũng phải trên 2 tỷ đồng với tài chính của gia đình tôi không thể mua được. Giữa việc mua chung cư cũ hay chung cư mini, gia đình tôi chọn chung cư cũ vì còn có sổ hồng để đảm bảo tài sản của mình” - chị Thái chia sẻ.

Thị trường mua bán chung cư cũ (nhà tập thể) trên địa bàn Hà Nội vẫn luôn tấp nập. Trên mạng xã hội cũng tạo lập nhiều nhóm chuyên giao lưu, buôn bán với hàng chục nghìn thành viên. Các web về bất động sản cũng liên tục có tin mua bán căn hộ tập thể, chung cư cũ.

Trong một đánh giá về nhà ở và thị trường bất động sản từ Bộ Xây dựng cho biết, các dự án có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít, Hà Nội hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển còn tại TP.HCM thì hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Chính điều này đã khiến nhà chung cư cũ trở thành thị trường nhà ở giá rẻ khu vực trung tâm khi các dự án thương mại khan hiếm.

Cải tạo xây dựng chung cư cũ vẫn chờ đợi đột phá

Trong khi thị trường mua bán các căn hộ chung cư cũ vẫn diễn ra sôi động thì các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo chủ trương của Chính phủ hơn 10 năm qua vẫn diễn ra ì ạch.

Số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, Hà Nội có khoảng 1.579 chung cư cũ, trong đó đã thực hiện kiểm định được 401 chung cư. Từ năm 2007 đến nay, Hà Nội mới thực hiện cải tạo, xây dựng lại 18 chung cư, đang tiếp tục triển khai thi công 14 dự án, chiếm tỉ lệ 1,8%.

TP.HCM có khoảng 575 nhà chung cư cũ, trong đó đã cải tạo, xây dựng lại được 15 chung cư, chiếm tỉ lệ 1,3%.

Ông Võ Nguyên Phong, Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cho biết, việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ ở Hà Nội gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Số lượng chung cư cũ khá lớn, đan xen sở hữu, thiếu hồ sơ tài liệu, hiện trạng căn hộ thay đổi... dẫn đến khó khăn trong việc kiểm định và lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại.

Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo đó, nhiều quy định mới về quy hoạch, giải phóng mặt bằng… được sửa đổi, giao quyền cho các địa phương nhiều hơn trong triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ.

Nghị định 69 quy định trong quá trình lập quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền phải xác định các chỉ tiêu quy hoạch, trong đó có chỉ tiêu "quy mô dân số". Đây là yếu tố giúp đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ.

"Dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ sẽ có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho 100% các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, đồng thời nó sẽ có một lượng căn hộ dôi dư để nhà đầu tư bán thu hồi vốn và có lãi 10%, các dự án sẽ khả thi trong thực hiện" - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay.

Bên cạnh đó, một trong những khó khăn tồn tại là niên hạn sử dụng quá dài, nên công tác đánh giá mức độ an toàn khó kết luận, ảnh hưởng đến việc kiểm định chất lượng nhà chung cư cũ. Hiện việc đánh giá này thuộc cơ quan quản lý nhà nước, nhưng việc thực hiện rất chậm do thiếu ngân sách. Nghị định 69 quy định cụ thể về việc thời gian thực hiện kiểm định được kỳ vọng sẽ gỡ được điểm nghẽn này.

Kể từ ngày nghị định có hiệu lực, trong phạm vi 3 tháng, các địa phương phải hoàn thành công tác kiểm định để đánh giá, phân loại nhà chung cư cũ. UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo Sở Xây dựng, với thành phố Hà Nội và TP.HCM, Sở Quy hoạch và Kiến trúc phải lập quy hoạch cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Đây cũng là cơ sở để các chủ đầu tư thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ./.

Trước những khó khăn trong cải tạo chung cũ, Thành ủy Hà Nội ban hành Quyết định số 947 về thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Theo đó, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Chu Ngọc Anh làm Trưởng ban Chỉ đạo. Thường trực Thành ủy đã đồng ý về chủ trương đối với việc sử dụng ngân sách thành phố để triển khai công tác kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

UBND thành phố Hà Nội dự kiến bố trí nguồn vốn ngân sách khoảng 500 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2025 để thực hiện tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ chung cư cũ.