Thị trường condotel: Khó chồng khó

Thời gian này được xem là khoảng thời gian “lịch sử” với thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng, nhất là loại hình condotel khi phải liên tiếp đối mặt với nhiều khó khăn chồng chất như vướng mắc pháp lý, siết thu thuế và đặc biệt là tiếp tục bị ảnh hưởng dịch bởi Covid-19.

Bán cắt lỗ vẫn không ai mua

Theo ghi nhận của phóng viên Kinh tế & Đô thị, tình trạng bán cắt lỗ căn hộ condotel bắt đầu xuất hiện khoảng một năm trở lại đây và "nở rộ" vào tháng 5/2021 khi tình hình dịch Covid-19 trên cả nước tái diễn biến phức tạp. Các thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ được đăng công khai, dày đặc trên các website nhà đất, các diễn đàn BĐS. Tại Đà Nẵng, condotel ở các dự án trên tuyến đường Lý Thường Kiệt, Trường Sa, Võ Nguyên Giáp... đang rao cắt lỗ phổ biến từ 200 - 300 triệu đồng. Cá biệt có một số căn hộ được rao bán cắt lỗ 400 - 700 triệu đồng… Tình cảnh tương tự cũng đang diễn ra tại Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc.

Đặc biệt, tại Nha Trang - Khánh Hòa nơi từng được xem là thủ phủ condotel đang rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 - 300 triệu đồng/căn. Thậm chí, có những căn condotel trên đường Lê Thánh Tôn rao bán cắt lỗ lên đến 500 - 600 triệu đồng.

Anh Nguyễn Trọng Nghĩa (quận 3, TP Hồ Chí Minh) cho biết, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên căn hộ condotel mà anh chắt chiu đầu tư ở Vũng Tàu hầu như không cho thuê được dù có giảm giá. “Hơn một năm xảy ra dịch Covid-9, đến thời điểm này, tôi không thể gồng gánh nổi nữa vì lãi suất ngân hàng tháng nào cũng phải đóng” - anh Nghĩa bộc bạch.

Còn theo chia sẻ của chị Lê Thị Hằng (phường Văn Miếu, quận Đống Đa, Hà Nội), năm 2019, chị đầu tư 5 căn condotel tại Nha Trang. Mỗi căn hộ 60m2, có giá 1,6 tỷ đồng, cộng thêm các chi phí sửa nhà, mua sắm đồ đạc, tổng số tiền đầu tư ngót nghét 2 tỷ đồng/căn. Sau khi nhận bàn giao, sửa sang căn hộ, chị cũng đã cho thuê được vài tháng. Tuy nhiên, từ sau Tết Nguyên đán 2020, dịch Covid-19 ập tới, các căn hộ của chị nằm "bất động". Bây giờ rao bán lỗ 500 triệu đồng/căn nửa tháng nay vẫn không có khách hỏi mua.

Đồng cảnh ngộ, anh Lê Quang Sơn (quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh), một chủ sở hữu căn hộ condotel tại Đà Nẵng cho biết, suốt nhiều tháng qua đăng tin rao bán căn hộ rộng 60m2 với giá 2,3 tỷ đồng, thấp hơn giá hợp đồng mua từ chủ đầu tư 250 triệu đồng nhưng vẫn không bán được. Theo anh Sơn, bên cạnh những ảnh hưởng của Covid-19, pháp lý nhiều lỗ hổng, chủ đầu tư không giữ được lời hứa lợi nhuận cam kết… thì vấn đề siết thu thuế condotel cũng là một trong những lý do quan trọng để sản phẩm condotel khó chồng khó.

Cụ thể, theo Tổng cục Thuế, trường hợp nhà đầu tư uỷ quyền cho chủ đầu tư kinh doanh condotel thì bị áp mức thuế 10% trên doanh thu. Còn nếu nhà đầu tư tự kinh doanh được xếp vào diện kinh doanh cơ sở lưu trú, thì sẽ tự kê khai và chịu mức thuế là 7% trên doanh thu. “Hiện nay, cho thuê condotel vốn dĩ đã không dễ dàng, giờ thêm gánh nặng đóng thuế thì thực sự bế tắc” - anh Sơn nói.

Cơ hội thanh lọc thị trường?

Đáng chú ý, không chỉ có khách hàng cá nhân mà nhiều chủ đầu tư dự án condotel do khó khăn về tài chính cũng đang “sống dở, chết dở”. Chia sẻ với phóng viên, một chủ đầu tư của một dự án condotel ở Phú Quốc cho biết, mặc dù mở bán từ cuối năm 2019 nhưng hiện tại dự án này chỉ bán được 1/3 trong tổng số căn condotel.

“Nếu tình hình dịch Covid-19 kéo dài thì DN không chắc có cầm cự được không. Bởi dự án đã xây xong nhưng chưa bán được hết, trong khi tiền vay ngân hàng lãi mẹ đẻ lãi con, những căn hộ bàn giao cũng vắng teo khách, khiến khó khăn chồng chất” - đại diện DN này giãi bày.

Đánh giá tình trạng cắt lỗ đang diễn ra trên thị trường thứ cấp là điều không tránh khỏi, tuy nhiên, các chuyên gia vẫn cho rằng, đây là cơ hội để thị trường condotel sàng lọc những điểm chưa phù hợp. Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định, riêng với lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng, condotel vẫn còn điểm nghẽn do chưa đầy đủ hệ thống hành lang pháp lý, từ đó xảy ra những vụ phá bỏ cam kết lợi nhuận, gây bất ổn thị trường. Song, một con sâu không thể làm rầu nồi canh bởi BĐS nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng vẫn giàu tiềm năng khi Việt Nam là đất nước nhiều cảnh đẹp.

“Nếu nhìn nhận một cách lạc quan thì trong rủi có may. Dù có thể tác động của đại dịch Covid-19 sẽ khiến thị trường condotel rơi vào khó khăn. Nhưng xét về góc độ khác, đây là cơ hội tốt để sàng lọc lại thị trường cho các chủ đầu tư, nhà môi giới. Đây cũng là lúc các DN rà soát lại nhân sự, quy trình quản trị, tránh đầu tư dàn trải ồ ạt cũng là cơ hội để kiểm tra, rà soát lại các dự án, lĩnh vực kinh doanh, để condotel phát triển theo hướng tích cực nhất” - chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho rằng, hiện nay, một số chủ đầu tư và khách hàng vẫn có thể gồng mình được. Nhưng nếu tình trạng dịch bệnh kéo dài đến hết năm 2021, việc các DN đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tuyên bố đóng cửa sẽ không còn là chuyện hiếm. Bởi vậy, theo ông, cần mở rộng pháp lý cho loại hình condotel, cũng như hạn chế cấp phép ồ ạt như trước để tránh dư thừa nguồn cung. “Nguồn cung dồi dào có thể trở lại nhưng không phải thời điểm này, mà phải vào lúc kiểm soát được đại dịch Covid-19 và nền kinh tế cả nước hồi phục” - ông Hoàng phân tích.