Thị trường "chột bụng" khi tín dụng cho vay BĐS bị "siết cổ"

Thời gian gần đây, một số ngân hàng bắt đầu siết cho vay BĐS để rà soát lại công nợ, đánh giá rủi ro, cũng như một phần hạn chế cho đối tượng nhà đầu tư cá nhân vay đầu cơ BĐS, gom đất... để tránh tình trạng thổi g.i.á, nóng g.i.á BĐS. Tuy nhiên, không có chuyện tất cả các ngân hàng dừng cho vay kinh doanh BĐS, hay m.u.a nhà. Các ngân hàng vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án BĐS lẫn người vay m.u.a nhà. Vậy thực hư vấn đề này như thế nào?

1. Các loại hình vay đầu tư BĐS

Vay đầu tư BĐS hoặc có liên quan đến BĐS phổ biến ở 3 hình thức: Vay m.u.a đất, vay m.u.a nhà, vay để sửa chữa/xây nhà, trong đó vay m.u.a đất có tính chất đầu cơ cao nhất vì tỷ trọng những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) cực thấp so với tổng số đất được m.u.a. Chỉ cần đơn giản vào bất kỳ dự án đất nền nào đã được phân lô trong 5 năm gần nhất sẽ dễ dàng thấy ngay được tỷ trọng "đất được sử dụng" với "đất để trống".

Vay m.u.a nhà (cả nhà dân và nhà trong dự án) cũng có yếu tố đầu cơ chờ tăng g.i.á bán kiếm lời chứ không phải ai cũng m.u.a để ở, kinh doanh cho thuê, hay tạo g.i.á trị gia tăng (sửa chữa, cải tạo, làm mới). Tuy nhiên, chắc chắn yếu tố đầu cơ sẽ ít hơn nhiều đất nền, vì căn nhà có nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, khai thác kinh doanh cao hơn nhiều, qua đó tính thanh khoản cũng tốt hơn nhiều đất nền.

Mặt khác, những người đầu tư nhà phố tiềm lực tài chính cũng mạnh hơn nhiều những người F1 m.u.a đất tỉnh đã được phân lô. Ví dụ với nguồn vốn 1-2 tỷ thì không thể đầu tư được nhà phố, phân khúc mà dưới 3 tỷ khó có thể đầu tư được ở quận huyện vùng ven - dưới 5 tỷ thì không thể đầu tư được ở quận cấp 2 - dưới 10 tỷ khó đụng đến quận trung tâm, nên bắt buộc họ phải dời ra xa để m.u.a đất nền nhỏ sau khi đã được phân lô.

Vay để xây, sửa nhà ngoài mục đích nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, khai thác kinh doanh, cho thuê, cũng có một số ít nhà đầu tư làm mô hình "M.u.a đất - Xây Nhà - B.á.n Nhà" hay "M.u.a nhà - Sửa chữa, cải tạo - B.á.n nhà". Nhu cầu vay vốn này cũng là một dạng đầu tư BĐS nhưng theo hướng tạo giá trị gia tăng cho tài sản chứ không chỉ m.u.a để đó chờ tăng g.i.á b.á.n.

BĐS sau khi được cải tạo sửa chữa/xây dựng cũng luôn có nhu cầu "sử dụng cuối" rất cao, và ít nhiều cũng làm bộ mặt đô thị phố xá khang trang hơn, có sức sống hơn thay cho những miếng đất để không vô hồn lạnh lẽo. Tuy nhiên không nhiều nhà đầu tư thích theo hướng này vì đòi hỏi nhiều nghiệp vụ chuyên môn (bản thân họ không đủ kiến thức kinh nghiệm), nhiều công sức để thực hiện qua nhiều công đoạn.

Thay vì m.u.a miếng đất 3 tỷ rồi bỏ thêm 2 tỷ xây nhà, phần lớn nhà đầu tư sẽ có khuynh hướng m.u.a một miếng đất 3 tỷ và một miếng đất 2 tỷ rồi để không đó chờ tăng g.i.á.

2. Ảnh hưởng của việc siết tín dụng BĐS với các đối tượng vay

Ngân hàng cũng là 1 đơn vị kinh doanh, ngoài vai trò hỗ trợ nhà nước điều tiết kinh tế thì mục đích cuối cùng vẫn là lợi nhuận. Trong thực tế, cho vay BĐS vẫn là khoản kinh doanh có lợi nhuận cao nhất của các ngân hàng, lãi suất cho vay lên đến 10-12%/năm (không tính 1-2 năm đầu lãi khuyến mãi thấp để lấy khách hàng), chưa kể đến các khoản thu khác như b.á.n bảo hiểm nhân thọ, phí giao dịch, mở thẻ,.... Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất này, nhưng họ sẽ lựa chọn thận trọng hơn để cho vay. Quá trình thẩm định mục đích vay, thu nhập trả nợ và định g.i.á tài sản sẽ chặt chẽ hơn, giảm thiểu rủi ro cho cả ngân hàng và t.h.ị trường BĐS.

Người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây/ sửa nhà nâng cao đời sống, hay đầu tư trung - dài hạn, có tài sản đảm bảo và thu nhập tốt, cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn BĐS. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.

Với người vay m.u.a nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "Mục đích vay là M.u.a Nhà" và "Tài Sản Đảm Bảo bằng chính căn nhà được m.u.a", còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người m.u.a nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay. Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại thì khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ không đủ khả năng trả nợ theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Do không rõ việc này nên đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách m.u.a với chủ đầu tư khi khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.

Với những người vay vốn m.u.a đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, m.u.a đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng m.u.a b.á.n sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để m.u.a vào quỹ đất lớn. Đồng thời, họ cũng gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng vì người m.u.a lại đất đã được phân nhỏ cũng khó vay ngân hàng tương tự. Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường xyz nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy g.i.á lên liên tục như 3 năm qua.

Với các công ty BĐS lớn, việc tạm dừng giải ngân cho vay đầu tư BĐS của một số ngân hàng sẽ buộc các doanh nghiệp này phải tự nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có/ vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc. Trên thực tế, nhiều ngân hàng đã làm việc này và 1 số chủ đầu tư đã bị hạn chế cho vay hoặc chỉ được giải ngân một phần, buộc họ phải tìm nguồn vốn bổ sung ở trái phiếu. Nhưng với lùm xùm hủy 10.000 tỷ trái phiếu Tân Hoàng Minh mới đây, thì hướng huy động này của họ sắp tới cũng gặp khó.