Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh khó hồi phục trong ngắn hạn

Các chuyên gia dự đoán trong thời gian tới thị trường sẽ dần hồi phục, nhưng sẽ khó có sự hồi phục đột biến trong ngắn hạn mà phải chờ đến ít nhất giữa hoặc cuối năm 2023.

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu bất động sản, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 1/2023 tuy đã đón nhận một số tín hiệu đáng mừng từ động thái, chính sách hỗ trợ của Chính phủ nhưng nhìn chung thị trường vẫn đang trong trạng thái trầm lắng, thanh khoản ở mức thấp, nguồn cung mới lẫn sức cầu sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022.

Các chuyên gia dự đoán trong thời gian tới thị trường sẽ dần hồi phục, nhưng sẽ khó có sự hồi phục đột biến trong ngắn hạn mà phải chờ đến ít nhất giữa hoặc cuối năm 2023.

Nghiên cứu của Công ty Bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy trong thời gian qua, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã xuất hiện điểm sáng nhờ những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, điển hình như việc sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp gia hạn kỳ hạn và hoán đổi trái phiếu đã phát hành lên 2 năm so với phương án trước đây, đồng thời cho phép doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận về việc thanh toán gốc và lãi đối với khoản vay và các tài sản khác.

Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng chỉ tiêu tín dụng, bổ sung thêm 200.000 tỷ đồng cho nền kinh tế, bao gồm việc chi tiêu cho các gói hỗ trợ thị trường bất động sản.

Đặc biệt, vào đầu tháng 4/2023, Ngân hàng Nhà nước chính thức triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cho cả hai đối tượng chủ đầu tư và cá nhân mua nhà, với mức lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân trên thị trường.

Đặc biệt, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang trong quá trình rà soát, tổng hợp ý kiến chuyên gia, địa phương, doanh nghiệp… được kỳ vọng sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường bất động sản cả nước.

Tuy nhiên, theo nhiều đơn vị nghiên cứu, những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ chưa thể ngay lập tức có hiệu quả mà cần phải có thời gian, trải qua nhiều quá trình, còn thực tế hiện nay, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, cả nước nói chung vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, chưa có dấu hiệu hồi phục.

Riêng với Thành phố Hồ Chí Minh, kinh doanh bất động sản sụt giảm 16,2%, mức giảm nghiêm trọng nhất trong các lĩnh vực của thành phố.

Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý 1/2023 của DKRA Group cũng cho thấy thị trường bất động sản thành phố đang ở mức thanh khoản thấp, nguồn cung mới lẫn sức cầu toàn thị trường sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 1/2023 tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận chỉ ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 385 sản phẩm, giảm đến 79% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt 78 nền, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, thị trường căn hộ Thành phố Hồ Chí Minh, số liệu cho thấy nguồn cung mới giảm 67% so với quý 4/2022 và giảm 59% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 864 căn, tương đương 63% nguồn cung mở bán mới và giảm 66% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung và lượng tiêu thụ tại Thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022, tỷ lệ giảm lần lượt là 39% đối với nhà phố và 87% đối với biệt thự.

Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá bán mới tiếp tục giảm, ghi nhận mức giảm trung bình 9-25% so với lần mở bán trước đó.

Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn rất trầm lắng, giá thứ cấp có mức giảm trung bình 8% so với quý 1/2022, tập trung chủ yếu ở các nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn (trực thuộc Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam), nhận định với tình hình khó khăn hiện tại, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong ít nhất nửa đầu năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục trong trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền.

Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Công ty Bất động sản Savills Việt Nam, cho rằng khó khăn lớn nhất với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Ở góc độ tài chính là việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất tăng cao.

Ở góc độ phát triển dự án thì thành phố lại gặp tình trạng “tắc nghẽn” pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư, dẫn đến giá thành tăng.

Ngoài ra, quỹ đất phát triển dự án bất động sản của thành phố hiện rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Để thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại, ông Sử Ngọc Khương cho rằng Chính phủ cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố. Những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua